Zvýšení nájemného v kostce
Při navýšení měsíčního nájemného je nezbytné dodržovat příslušná legislativní pravidla. Jaké jsou rozdíly u existujících smluv na dobu neurčitou a určitou?
14. 2. 2026
7 min
Sdílejte článek:
Začátek nového roku a aktuální situace na realitním trhu, kdy ceny nových bytů neustále rostou a o nájemní bydlení je dlouhodobě velký zájem, mnoho majitelů investičních nemovitostí v Praze vede k zamyšlení nad tím, zda svůj volný byt pronajímají za odpovídající částku.
Pokud se rozhodnou pro zvýšení nájemného, bude se praktický postup odvíjet od toho, zda mají s obyvatelem nemovitosti uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou nebo určitou.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
V případě, kdy se majitelé nemovitostí chtějí vyhnout často nepříjemnému vyjednávání o zvyšování nájmu, je žádoucí sjednat si podmínky pro úpravu jeho výše již v nájemní smlouvě.
Majitelé bytů, kteří tak neučinili a mají s nájemníkem podepsanou smlouvu na dobu neurčitou, mohou výši pronájmu zvednout při respektování zákonných podmínek. Ty upravuje občanský zákoník, který v příslušných paragrafech povoluje vlastníkům nemovitostí navrhnout zvýšení nájmu maximálně o 20 % v průběhu tří let. A to za předpokladu, že nová částka odpovídá obvyklému nájemnému v dané lokalitě.
Je důležité zmínit, že se jedná o tzv. kogentní ustanovení určené k ochraně všech nájemců. Ujednání dvou stran, která by zkracovala práva nájemce stanovená zákonem, jsou neplatná, nepřihlíží se k nim a soud by je velmi pravděpodobně zrušil.
Svůj záměr upravit výši nájemného musí majitel oznámit nájemníkovi písemně. Osvědčenou formu představuje doporučený dopis, případně lze návrh předat i osobně oproti podpisu či do datové schránky. Nájemce má následně dvouměsíční lhůtu na vyjádření. Jestliže se tak nestane, může pronajímatel problém řešit soudní cestou. To v praxi představuje krajní variantu, protože z dlouhodobého hlediska zpravidla bývá lepší najít kompromis a férové řešení, na které přistoupí obě strany.
Zvýšení nájemného nezahrnuje pouze legislativně dané kroky, ale je citlivým tématem, které ovlivňuje celkovou kvalitu vztahu mezi majitelem a nájemcem
Pokud nájemník změnu přijme, novou částku začne hradit počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Zakotvit upravenou výši v nájemní smlouvě není povinné, přesto je transparentnější uzavřít dodatek a mít pro jistotu vše ztvrzené černé na bílém.
Nájemní smlouva na dobu určitou
U smluv na dobu určitou není možné nájemné jednostranně zvednout, protože změna měsíční platby za užívání nemovitosti vyžaduje dohodu obou smluvních stran. Často proto dochází k úpravě výše nájemného při případném prodloužení smlouvy, kdy se majitel a nájemník domlouvají na nových podmínkách pro následující období. Aktuálně je více než polovina nájemních smluv uzavřena právě na dobu určitou, typicky na jeden či dva roky.
V rámci budování dobrých vztahů je vhodné ještě před uplynutím trvání smlouvy nájemníka upozornit, že v návrhu jejího prodloužení či zcela nové smlouvě majitel plánuje navýšit nájemné. Rozhodnutí, zda na něj stávající obyvatel přistoupí, nebo si najde jiné bydlení, je následně na něm. Jak si můžete přečíst na blogu FLAT SERVICE, ochota stěhovat se není v České republice příliš velká a lidé obvykle upřednostní prodloužení stávající smlouvy.
Specifický případ představuje zvýšení nájemného po investici do zkvalitnění bytu, kdy majitel provede například stavební úpravy vedoucí ke dlouhodobému snížení nákladů na energie
Nástroj jménem inflační doložka
Zajímavým nástrojem, který může majitelům investičních bytů pomoci s bezstarostnou úpravou výše nájemného, je takzvaná inflační doložka. Ta měsíční platbu za nájemní bydlení pravidelně valorizuje, tedy navyšuje podle meziroční míry inflace.
Aby se předešlo zbytečným sporům, doporučujeme inflační doložku jasně formulovat. Tedy v ní mimo jiné výslovně uvést, kdy ke zvyšování ceny dochází (obvykle to bývá k 1. lednu) a dle kterého inflačního ukazatele se řídí (například indexem spotřebitelských cen vyhlášeným Českým statistickým úřadem). Pokud je domluveno datum, ke kterému bude ke zvýšení nájemného docházet, děje se tak automaticky. Není již nutné, aby majitel bytu o tom nájemce informoval.
Zákonný limit na zvýšení nájemného, o kterém jsme psali výše, se inflační doložky netýká. Pokud by kupříkladu index spotřebitelských cen narostl velmi výrazně, může zdražení nájmu přesáhnout 20 % za poslední tři roky.
Jestliže se tak obě strany dohodnou, je možné nájemné upravovat také fixním procentem ročně nebo pevnou částkou. Stejně jako u jiných aspektů fungujícího právního vztahu, je základem správně sepsaná nájemní smlouva. Nejčastější chyby a z nich plynoucí problémy, které v naší praxi často vídáme, jsme sepsali do samostatného článku.
Jde to i opačně
Obdobně jako má vlastník nemovitosti možnost nájem zvýšit, může nájemce naopak požádat o jeho snížení. A to v případě, kdy se požadovaný měsíční nájem výrazně liší od podobného bydlení v sousedství.
Když majitel na žádost nepřistoupí, nájemník se může obrátit na soud, kterému musí předložit znalecký posudek či prokazatelně doložit výši nejméně tří nájmů ve srovnatelných pronájmech. Jedná se o komplikovaný, administrativně i finančně náročný proces dokazování, proto je tato možnost reálně využívána jen zcela výjimečně.
Ve společnosti FLAT SERVICE pravidelně monitorujeme obvyklou výši nájemného a díky našim mnohaletým zkušenostem dokážeme odhadnout i budoucí vývoj. Pokud pronájem svého investičního bytu v Praze nebo blízkém okolí svěříte do našich rukou, nemusíte mít obavy, že by byl na trhu nabídnutý pod cenou. Kontaktujte nás na e-mailu sales@flatservice.cz nebo telefonním čísle +420 277 000 330 a rádi vám vysvětlíme, jak funguje profesionální správa nemovitostí, a představíme vám naše služby.
