Při koupi nemovitosti se nebojte smlouvat
Ačkoliv je řada lidí přesvědčena o opaku, ceníky developerských projektů či inzeráty realitních kanceláří nejsou vytesány do kamene, ale představují spíše odrazový můstek pro další vyjednávání o ceně, za kterou jste ochotni danou nemovitost koupit.
18. 2. 2026
5 min
Sdílejte článek:
Smlouvání má sice kulturně mnohem větší tradici v regionech na jihovýchod od našich hranic, jenže v posledních letech se ukazuje, že kdo se bojí říct si o lepší cenu, může přijít o stovky tisíc či miliony korun úplně zbytečně.
Propastné rozdíly mezi cenovkami
Analýza publikovaná nezávislým portálem Valuo.cz prezentuje spoustu překvapivých údajů. Především pak ten, že rozdíl mezi poptávkovou (to je ta, kterou vidíte v inzerátu) a realizovanou (to je ta, za kterou se byt skutečně prodal) cenou činil v Praze v roce 2025 asi 25 až 30 %. V některých regionech však tento rozdíl atakoval až hranici 50 %!
Největší slevu může zájemce dostat na sekundárním trhu, neboť individuální prodejci mají často „velké oči“ a nerealistické představy o skutečné hodnotě své nemovitosti, založené na historickém stavu trhu v dané lokalitě či svých citových vazbách k danému místu a domu, kde například strávili dětství.
Sentimentální hodnota nemovitosti nerovná se tržní – lidé na to občas zapomínají
Naopak v případě developerské výstavby platí, že profesionálové mají své ceníky opřené o velké datové řady a propracovanější analýzy. Tedy alespoň většinou. Dosáhnout tak na atraktivní slevu u bytu v novostavbě je výrazně těžší. Ale rozhodně ne nemožné! Řada projektů zejména v Praze, Brně či Ostravě je však vyprodaná několik měsíců či dokonce let před dokončením. Úspěšní developeři tak zcela přirozeně nemají žádnou motivaci jít s cenami dolů.
Lepších výsledků nicméně můžete dosáhnout u „ležáků“ – dokončených projektů, ve kterých je připraveno několik posledních bytů k nastěhování. Je však třeba udělat si vlastní pečlivou analýzu a zvážit – zejména, pokud byt sháníte jakožto investici – zda fakt, že nemovitost dosud nikdo nechtěl koupit, neindikuje také to, že je vysoké riziko, že si ji nikdo nebude chtít ani pronajmout.
Čím větší byt, tím větší sleva
Z publikovaných dat vyplývá také to, že větší slevu lze získat u velkoryseji pojatých nemovitostí s dispozicemi 4+kk či 5+kk. Zájemců o tyto byty je totiž málo, a to i kvůli vysoké nominální hodnotě. Naopak získat slevu u bytů 1+kk či 2+kk je v atraktivních lokalitách velmi náročné. Může si je totiž díky nižší ceně dovolit více lidí. Proto se na ně „stojí fronta“ a výjimkou nejsou ani aukce na nejvyšší cenu, realizované přímo realitními kancelářemi.
„Ulovit“ slevu na rozestavěné 1+kk bude výrazně obtížnější než třeba na 5+kk, které už rok čeká na své nové majitele
Celorepublikový průměr rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami nemovitostí činil loni 32 %. Mírnou výhodu drží ti zájemci, kteří mají lokální znalost a dokáží trefit i správný čas, kdy si o slevu říct.
Kdo je připraven, není překvapen
Jednání o ceně bytu se každopádně vždy vyplatí vzít vážně a dobře se na něj připravit. Mějte svůj návrh nové cenovky opřený o argumenty a nenechte se zahnat do kouta. Rozhodně nepanikařte, jakmile poprvé zazní, že taková nabídka se už nebude opakovat!
Na nejlepší cenu se tak paradoxně můžete dostat v okamžiku, kdy realitní makléř či prodejce zastupující developera vytuší, že si nemovitost koupit opravdu chcete – ale zároveň nutně nepotřebujete tuto konkrétní a nebudete váhat jít se poohlédnout jinde a utratit své volné finanční prostředky u někoho jiného.
Investujete, ale nestíháte sledovat situaci na realitním trhu? Rádi budeme vaším spolehlivým partnerem pro profesionální správu vašeho real estate portfolia v Praze a blízkém okolí. Naše služby FLAT SERVICE Partner a Garant pokryjí širokou škálu požadavků a potřeb spokojených klientů. Neváhejte se ozvat na telefon +420 277 000 330 či e-mail sales@flatservice.cz a dozvědět se více.
