Jak funguje rozkaz k vyklizení nemovitosti?
Od ledna roku 2026 najdeme v českém právu zcela nový a relativně účinný nástroj, jak mohou majitelé nájemních bytů zatočit s problémovými neplatiči.
10. 4. 2026
8 min
Sdílejte článek:
Vystěhování lidí, kteří si pronajali váš byt, ale přestali platit nájemné (a nemají v plánu na tom cokoliv měnit), bylo ještě do konce loňského roku doslova peklo. Nový institut zvaný rozkaz k vyklizení má podobné případy významně urychlit a zjednodušit.
Soud může rozhodnout rychleji
Doposud museli majitelé nemovitostí procházet zdlouhavým a finančně nákladným soudním řízením s nejistým výsledkem. Neplatiči měli několik efektivních nástrojů, jak celou věc zdržovat klidně o několik let, a to jak z procesních, tak věcných důvodů.
Nyní je ale vše úplně jinak. Soud totiž může rozhodnout o vyklizení nemovitosti bez toho, aniž by bylo nařízeno ústní jednání. Pakliže pronajímatel předloží jasné listinné důkazy, které lze jen těžko rozporovat, může být celá věc vyřízena dokonce bez přítomnosti problematického nájemce.
Avšak pozor, má to háček. Aby byli nájemci chráněni před zneužitím tohoto opatření, mají samozřejmě možnost se bránit. Od okamžiku, kdy obyvatelé bytu obdrží rozkaz k vyklizení, běží lhůta 15 dnů na podání formálního odporu vůči rozhodnutí.
Zapojení soudu by vždy mělo být až poslední možností – pro obě strany je jednodušší a levnější domluvit se na dobrovolném vyklizení nemovitosti
Podstatné ale je, že nejde o „bianco šek“ – nájemce musí uvést zcela konkrétní důvod, proč se domnívá, že rozkaz není platný. Následně startuje lhůta 30 dnů na doložení listinných důkazů, které by měly poukazovat na nějaké skutečnosti, jež jsou v evidentním rozporu s tím, co tvrdí majitel nemovitosti. Není tedy možné podávat prázdné odpory, což je praktika nechvalně známá hlavně u realizace liniových staveb (silnic či železnic) a některých ekologických hnutí.
Pokud nájemce do 15 dnů nijak nezareaguje, rozkaz k vyklizení se automaticky stává pravomocným a na řadu může přijít exekutor povolaný k nucenému vyklizení.
Čtyři nutné podmínky pro podání návrhu
Majitel nemovitosti, který chce institutu rozkazu k vyklizení využít, musí do posledního puntíku splnit čtyři zákonem stanovené podmínky:
- Ukončení nájmu musí být jasné. Majitel nemovitosti má povinnost prokázat, že nájemní vztah skončil (uplynutím doby, dohodou či platnou výpovědí).
- K výše uvedené skutečnosti musí existovat listinné důkazy. Je třeba připojit nájemní smlouvu i výpověď ze zákonných důvodů – v tomto případě typicky pro neplacení smluvního nájemného.
- Podání návrhu na rozkaz k vyklizení musí předcházet předžalobní výzva. Majitel má tedy povinnost doložit, že minimálně dva týdny před podáním návrhu doručil (nikoliv jen zaslal) nájemci písemnou výzvu k dobrovolnému vystěhování.
- A v neposlední řadě je třeba prokázat, že je navrhovatel vlastníkem nemovitosti, typicky výpisem z katastru nemovitostí.
Základní podmínkou pro podání návrhu stále zůstává, že nájemce musí dlužit alespoň tři celé měsíční nájmy. Soud by měl o návrhu na rozkaz k vyklizení rozhodnout typicky během několika týdnů, nejpozději však do 6 měsíců od podání.
Z výše uvedené matematiky je tak zřejmé, že i v případě, že všechno postupuje „ideálně“ a problematický nájemník odpor vůči rozkazu nepodá, může nadále trvat až třičtvrtě roku, než se podaří neoprávněně užívaný byt uvolnit. Následuje typicky poměrně nákladná rekonstrukce (protože problémoví nájemníci se často k bytu nechovají úplně korektním způsobem) a příprava bytu k dalšímu pronájmu.
A na závěr jeden důležitý tip: Před vleklými soudními spory se můžete ochránit předem, pokud s nájemcem ještě před nastěhováním sepíšete a potvrdíte notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.
Ve FLAT SERVICE víme, že nejlepší způsob, jak bojovat proti potenciálním neplatičům, je vůbec si je do bytu nepouštět. Hledání ideálního nájemníka s vysokou bonitou, stabilním zaměstnáním a minimálním rizikem proto věnujeme maximum energie. Kontrolujeme veškeré dostupné rejstříky a v rámci služby Garant se umíme postarat i o samotný výběr nájemného. Vám tak na účet přijdou peníze, ať se bude dít cokoliv. V případě zájmu o profesionální správu nemovitosti bez starostí se obraťte na telefonní číslo +420 277 000 330 či e-mailovou adresu sales@flatservice.cz.
