Jak se od dubna 2026 mění investiční hypotéky?
Bankovní rada České národní banky doporučila hypotečním bankám „utáhnout šrouby“. S účinností od 1. 4. 2026 bude uplatňována vyšší úroveň povinné obezřetnosti. Co to v praxi znamená?
10. 3. 2026
7 min
Sdílejte článek:
Rozhodnutí o změně pravidel padlo na konci listopadu loňského roku, a to v souvislosti s makroekonomickým výhledem v rámci pravidelného hodnocení finanční stability. Bankovní rada České národní banky se domnívá, že růst cen nemovitostí v Česku, který nabral ve většině velkých měst dvouciferné tempo, je dlouhodobě neudržitelný.
V případě, že by ekonomika padla do recese, nese se právě s hypotečními úvěry na takzvané investiční byty zvýšené riziko nesplácení. Cílem tohoto preventivního zásahu je tedy do jisté míry zchladit investiční poptávku po nemovitostech a zabránit negativním systémovým změnám v ekonomice.
Je důležité, že za „investiční nemovitost“ považuje Česká národní banka v současnosti třetí a další byt či dům ve vašem vlastnictví, případně veškeré reality pořízené za účelem pronájmu.
Co znamená poměr Loan to Value?
Součástí nového závazného doporučení je změna ukazatele LTV, tedy Loan to Value. Ten popisuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Zatímco v minulosti banky na investice běžně poskytovaly 80 % (mladí na vlastní bydlení dosáhli i na LTV 90 %), od 1. dubna bude LTV zastropováno na 70 %, pakliže nepůjde o nemovitost určenou k bydlení žadatele.
Jedním z cílů nové regulace je i zabránit nutnosti zpřísnění hypotečních pravidel pro mladé rodiny, které dnes shánějí dostupné bydlení s obtížemi
Při nákupu investičního bytu s pořizovací cenou 10 milionů Kč tak musíte mít připraveny alespoň 3 miliony korun z vlastních zdrojů. Je ale otázkou, jak přísně bude v praxi docházet k posuzování, zda jsou prostředky na účtu žadatele skutečně jeho.
Nově se aktivuje také limit DTI
Možná ještě větším zásahem do investičních plánů některých lidí bude aktivace limitu DTI neboli Debt to Income. Ten stanovuje, jak vysoké mohou být investorovy celkové dluhy v poměru k jeho ročním příjmům.
Investování do nemovitostí ve velkém bude pro lidi bez výrazně nadprůměrných příjmů od dubna téměř nemožné
Celkové zadlužení (včetně stávajících úvěrů, leasingů, kreditních karet atp.) od 1. dubna 2026 nově nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního měsíčního příjmu žadatele. Ten, kdo přijde do banky žádat o úvěr ve výši 4,2 milionu Kč, by tak měl vydělávat alespoň 600 tisíc čistého ročně.
Pro lidi s průměrnými příjmy, kteří již splácejí hypotéku na vlastní dům, tak bude kvůli limitu DTI 7 téměř nemožné získat další úvěr na investiční byt.
Přísnější posouzení cash flow
Novinkou je také závazně doporučená zvýšená obezřetnost vůči předpokládaným příjmům z nájmů. Banky by nově měly ke kalkulacím přistupovat střízlivěji a brát v úvahu jen asi 70 % z reportované výše očekávaných příjmů.
Prázdný byt bez nájemce nesmí být překážkou pravidelného splácení poskytnutého úvěru
V některých případech mohou také žadatele vyzvat, aby doložil, že bude schopen investiční hypotéku splácet i při výpadku příjmů z nájmu v délce až 3 měsíce, s ohledem na jeho další závazky vůči finančním institucím.
V posledních březnových týdnech se tak dá očekávat určitý „nálet“ na banky a taktéž katalogy developerů. Pokud chcete stihnout stará pravidla, musíte mít podepsanou žádost do konce března. Pozor, některé hypoteční banky vyžadují do té doby i schválení.
Plánujete si pořídit investiční nemovitost k pronájmu a nevíte, na koho se obrátit? Rádi s vámi celý proces výběru nemovitosti, pořízení a zařazení do investičního portfolia společně projdeme a převezmeme váš nový byt do profesionální správy. Stačí se obrátit na telefonní číslo +420 277 000 330 nebo e-mailovou adresu sales@flatservice.cz a dozvíte se o našich realitních a správcovských službách více.
