Největší potenciál pro rozvoj bydlení v Praze mají brownfieldy
Zatímco na přelomu milénia se velká města, včetně toho hlavního, rozrůstala zejména do šířky, nyní se většina developerských firem zaměřuje především na takzvané brownfieldy.
17. 3. 2026
8 min
Sdílejte článek:
Co to vlastně brownfield, v překladu doslova hnědé pole, je? Jde o pozemek nebo území, které bylo dříve využíváno například pro průmysl nebo zemědělství, nyní je však nevyužívané nebo zanedbané a potenciál jeho přirozené obnovy je minimální. Taková území jsou však vhodná k zásadní revitalizaci a opětovnému využití pro nové funkce, například bydlení, podnikání nebo veřejné služby.
Zajímavých prázdných pozemků v širším centru Prahy s dobrou dojezdovou vzdáleností do centra autem či městskou hromadnou dopravou a solidní občanskou vybaveností povážlivě ubylo. Trend výstavby „v polích za Prahou“ tak zcela jistě pomalu končí. Výjimku tvoří snad jen satelitní městečka sestávající ze samostatně stojících či řadových rodinných domů. Ty však jen málokdy končí v portfoliích realitních investorů a posléze na nájemním trhu.
U prostor s industriálním dědictvím se teoreticky nabízí i možnost postavit artové lofty či mezonety, častěji však developeři přistupují ke kompletní demolici a výstavbě zcela nových bytů
Naopak zajímavé brownfieldy, které čekají na totální proměnu, najdeme po celé Praze. Vybíráme čtyři z nich, na které je vhodné se zaměřit a sledovat plány developerů na další výstavbu na těchto místech.
Brownfield Bubny-Zátory
Prostor bývalého nákladového nádraží, které de facto oddělovalo Holešovice od Letné, není ke svému původnímu účelu využíván už několik desetiletí. Jde přitom o vůbec největší pražský brownfield s rozlohou asi 110 hektarů. V nedávné době proběhla kompletní dekontaminace areálu a jeho příprava pro masivní výstavbu čítající asi 11 tisíc bytů pro 25 tisíc lidí. K úplnému dokončení celé nové čtvrti by mělo dojít okolo roku 2040.
Nákladové nádraží Žižkov
Žižkovskému nákladovému nádraží už jsme se v minulosti na blogu FLAT SERVICE věnovali v samostatném článku. Jeden z největších volných prostorů v Praze, který se navíc nachází skutečně na dohled od historického centra, si rozdělili všichni nejvýznamnější hráči na trhu s novostavbami bytů. Někteří z nich (např. Penta Real Estate) již mají i pravomocné stavební povolení. Brownfield s rozlohou asi 30 hektarů by se měl stát domovem přibližně 20 tisíc Pražanů.
Rozvojové území Bohdalec-Slatiny
V obrovském prostoru nacházejícím se mezi Vršovicemi, Strašnicemi a Záběhlicemi v současnosti najdeme zanedbanou zahrádkářskou kolonii, zbytky nouzového osídlení z meziválečného období a louky plné náletových dřevin. V některých plánech je tato oblast označována jako Brownfield Strašnice. Rozsáhlá urbanistická studie pořízená hlavním městem ale počítá s kompletním zastavěním tohoto území v příštích desetiletích. A to i přesto, že prostor byl původně koncipován jako rezerva pro seřazování rychlovlaků.
Pokud tisíce bytů na Bohdalci skutečně vzniknou, bude to zřejmě na stropě obřího podzemního zázemí pro VRT s koncovou stanicí na Zahradním Městě
Městský brownfield Dolní Počernice
Poslední projekt je speciální v tom, že jde o 18hektarový brownfield, který je přímo ve vlastnictví hlavního města. To zde připravuje výstavbu bytů ve spolupráci s Pražskou developerskou společností. Také tomuto projektu jsme se věnovali v samostatném textu na našem blogu, kde se dozvíte více. V letech 2026 až 2034 by tu mělo vzniknout asi 800 nájemních jednotek.
Další hotové, připravované a rozestavěné projekty
Zajímavých území v širším centru, která v současnosti procházejí obří proměnou, nebo je o ní reálně uvažováno, samozřejmě existuje celá řada. Patří mezi ně například výstavba Smíchov City, která je transformací tamějšího nákladového nádraží, projekty pod hlavičkou Rohan City na stejnojmenném ostrově v Karlíně, nový obří rezidenční komplex v ulici K Žižkovu na dohled od O2 Areny nebo proměna bývalých továren Chirana v Modřanech (projekt Meta Lofts) a Avia v Letňanech. Mezi již dokončené či téměř dokončené projekty na místech bývalých brownfieldů patří Tesla Hloubětín, Nuselský pivovar, Waltrovka, So-Ho či Lihovar Smíchov.
Celková plocha pražských brownfieldů se odhaduje na neuvěřitelných 940 hektarů, v případě jejich plného využití by tedy mohly poskytnout nové bydlení statisícům lidí. Otázkou pochopitelně zůstává především financování navazující infrastruktury a občanské vybavenosti, do kterého se z pochopitelných důvodů developeři příliš nehrnou.
Našim klientům nabízíme komplexní služby správy investičních nemovitostí a pravidelně je informujeme o vývoji na realitním trhu. Chcete mezi ně patřit? Pak nás neváhejte oslovit na e-mailové adrese sales@flatservice.cz či telefonním čísle +420 277 000 330 a domluvte si neváznou prohlídku své nemovitosti určené k pronájmu.
