Novým trendem na nájemním trhu jsou mikrobyty
Na setkáních developerských společností a městských plánovačů čím dál častěji zaznívá slovo mikrobyty. Jak velké jsou, kdo je kupuje a proč se vlastně – i přes zavádějící název – nejedná o skutečné byty? To vše se dozvíte v našem aktuálním článku.
5. 4. 2026
10 min
Sdílejte článek:
Pozor na terminologii aneb jednotka není byt
Česká legislativa nedefinuje konkrétní minimální metráž nutnou pro to, aby mohl být daný prostor zkolaudován jako bytový. To je přitom klíčové hned z několika důvodů – pouze do skutečného bytu lze totiž přihlásit trvalé bydliště, stejně tak se výrazně liší podmínky například pro pojištění nebo získání hypotečního úvěru.
Zákon však zároveň definuje určité dílčí parametry, které mají na minimální velikost bytu vliv. Jde třeba o předepsanou podlahovou plochu obytné místnosti, nároky na hygienické zázemí, osvětlení či větrání.
Dlouhodobě kontroverzní je požadavek, aby vstup z chodby do bytové jednotky nemířil přímo do obytné místnosti, ale do samostatné předsíně. Třeba v sousedním Polsku ho již zrušili, což přispělo k akcelerujícímu tempu bytové výstavby a snížení cen nových bytů. V praxi tak dochází k tomu, že je za dolní hranici pro zkolaudovatelnou garsonku v Česku považováno asi 18 až 20 metrů čtverečních celkové podlahové plochy.
Ze vstupních dveří přímo do obýváku? V Česku nelegální, jinde po Evropě naprostý standard
Pokud v nabídce vidíte „byt“, který je ve všech materiálech označen jako „jednotka“, „apartmán“, „ateliér“ a podobně, můžete si být téměř stoprocentně jistí, že se ve skutečnosti o byt nejedná. To samozřejmě neznamená, že by se v něm nedalo bydlet, ale je potřeba předem myslet na určité nepříjemnosti, které se s tím pojí.
Někdy jde jen o několik jednotek z celého projektu, které se parametrově nevešly do legislativních požadavků na byt. Jindy jsou jako „bydlení apartmánového typu“, tedy de facto hotel, zkoulaudovány celé budovy. Bohužel často i na územích, která nejsou kvůli absenci občanské vybavenosti pro bytovou výstavbu vhodná.
Mikrobyty na prodej i pronájem
Z výše uvedeného je zřejmé, že když mluvíme o mikrobytech, ve skutečnosti se v absolutní většině případů o žádné byty nejedná. To ale neznamená, že by o jednotky s podlahovou plochou, která se pohybuje obvykle okolo deseti čtverečních metrů, nebyl zájem. Poměrně často zůstávají přímo v majetku developerů, míří na nájemní trh a slouží jako stabilní cash flow pro firmy, které je postavily či rekonstruovaly.
Bydlení na pár metrech čtverečních bylo dříve spojováno zejména s asijskými zeměmi, postupně tento trend pronikl na západ Evropy a nyní zesiluje i u nás
Poslední dobou však platí, že roste počet případů, kdy mikrobyty končí i ve skutečném retailovém prodeji. V rámci něj samozřejmě mohou taktéž zamířit do portfolií institucionálních investorů, což se děje v odhadu asi v polovině případů.
Akceptovatelný kompromis pro všechny
Poptávka roste především po nemovitostech, do kterých se i přes nedostatek prostoru vejde vše, co lidé k životu potřebují. Velmi kreativní řešení mikrobytů se často odráží od vyšší vertikality – spaní ve vloženém patře tak efektivně zvyšuje množství místa, které lze využít.
Pračka a sušička patří mezi spotřebiče, které se do většiny mikrobytů nevejdou
Opačné řešení přinášejí projekty, kde jsou například společné záchody na chodbě či sdílené služby. Může se jednat třeba o komunitní prádelnu, neboť pračka v mikrobytu zabírá opravdu hodně místa. V podobných budovách ale dnes svůj přechodný domov nacházejí zejména lidé, kteří do Česka přicházejí z východní Evropy či jihovýchodní Asie.
Rodiny už poptávku netáhnou
Ovšem pozor, o mikrobyty mají samozřejmě zájem také Češi. Představují totiž do velké míry logickou reakci na zásadní demografické změny, které se po celém světě, tedy i v České republice, odehrávají v posledních letech. Výrazně roste například počet jednočlenných domácností, pro které jsou právě mikrobyty často skvělou volbou. Na „generaci singles“ tak musí reagovat i bytoví developeři.
Výrazně vyšší je taktéž podíl žen, které nemají a neplánují děti. Zatímco v předrevolučních generacích se jednalo o asi 5 %, tedy každou dvacátou ženu, aktuální čísla hovoří o 20 až 25 %, tedy přibližně každé čtvrté až páté ženě v produktivním věku. A celý trend se bude ještě prohlubovat – průzkumy napříč generacemi Z a alfa hovoří o tom, že rodičovství záměrně neplánuje až polovina dotázaných.
Velká rodina hledající bydlení s dispozicí 4+kk či větší je dnes v Česku tak trochu paní Columbová
Postupně se tak mění struktura poptávky. Tu po dlouhá desetiletí táhly zejména mladé rodiny se dvěma či dokonce více dětmi, které pro svůj komfortní život vyžadovaly větší byty z kategorií 3+kk či 4+kk. Dnes už podobných bytů v nových developerských projektech najdeme absolutní minimum. Jednak je málokdo potřebuje, jednak si je málokdo může dovolit. Otázkou pro ekonomy, sociology a demografy zůstává, zda a kterým směrem se tyto dva fenomény společně akcelerují.
Plánujete pronájem investičního bytu, či dokonce většího množství nemovitostí ve vašem portfoliu? Rádi budeme vaším spolehlivým a stabilním partnerem, který zajistí profesionální správu všech vašich bytů, vybere poctivé nájemníky a zajistí veškerou administrativu. Obratem vám zpracujeme nezávaznou kalkulaci předpokládané výše garantovaného nájmu, stačí se ozvat na telefonní číslo +420 277 000 330 nebo e-mailovou adresu sales@flatservice.cz.
