Co obnáší prodej bytu s nájemní smlouvou?

Podle občanského zákoníku platí, že pokud se změní vlastník věci, přejdou automaticky veškerá související práva a povinnosti na nového majitele. Při prodeji pronajímaného bytu se tedy existující nájemní smlouva převede na aktuálního vlastníka nemovitosti. Ten tak musí dodržovat všechna ujednání v ní sjednaná, nemůže tedy například bezdůvodně zvýšit požadované nájemné nebo změnit délku trvání závazku.

Komunikace je základ

Přestože ze zákona nevyplývá žádná povinnost informovat nájemníka o plánovaném prodeji bytu, je vhodné mu to předem sdělit a společně se domluvit na dalším postupu. V praxi totiž mohou vzniknout tři rozdílné situace.

Často se stává, že se nájemce rozhodne nemovitost, v níž spokojeně bydlí, sám koupit. Vlastník díky tomu vyřeší prodej bytu výrazně rychleji, navíc bez starostí s přípravou inzerátu, ušetří si také následné organizování prohlídek a podobně. Přestože jde zpravidla o časově nejefektivnější a celkově nejjednodušší možnost, i tak může celý prodej trvat několik měsíců, například pokud si bude nájemník žádat o hypotéku.

Druhý případ nastává, když se nájemník chce kvůli chystanému prodeji nemovitosti raději odstěhovat. Pokud se obě strany nedohodnou jinak, nájemník podá výpověď smlouvy a začne se počítat tříměsíční výpovědní lhůta. V jejím průběhu musí nájemník zpřístupnit byt k provádění prohlídek potenciálním kupcům. Mezi jeho povinnosti již však nepatří perfektní úklid a precizní naaranžování interiéru, takže nemovitost nemusí zájemce oslnit tak, jak by mohla.

Prodej bytu s uzavřenou nájemní smlouvou může, ale rozhodně nemusí, znamenat stěhování jeho obyvatel

Poslední variantu představuje prodej nemovitosti i s nájemníkem, který chce v bytě nadále bydlet. A právě na tuto možnost se podíváme podrobněji.

Úskalí prodeje bytu s nájemní smlouvou

Majitelé, kteří se rozhodnou dát k prodeji byt s probíhající nájemní smlouvou, musí počítat s menším okruhem potenciálních zájemců. Nemovitost pochopitelně nebude vhodná pro lidi, kteří řeší otázku vlastního bydlení a potřebují se nastěhovat v krátkém časovém horizontu.

Zároveň nebude dobrou volbou ani pro ty, kteří potřebují vysokou flexibilitu – například se do koupeného bytu zatím přestěhovat nechtějí, ale vzhledem k jejich životnímu stylu se může situace náhle změnit. Nájemní smlouvu totiž nelze vypovědět (ze strany pronajímatele) bez zákonného důvodu a dodržení tříměsíční výpovědní lhůty.

Někteří potenciální kupci hledající investiční příležitost se mohou obávat o kvalitu nájemce, kterého si sami nevybrali a neznají ho. Problematický obyvatel bytu, který řádně neplatí měsíční nájem, případně nespolupracuje při řešení vzniklých škod a podobně, atraktivitu nemovitosti na trhu značně snižuje.

Výhody pro nového majitele nemovitosti

Pro mnohé zájemce o koupi investičního bytu může spolehlivý nájemník již obývající danou nemovitost představovat velmi výrazný benefit, protože díky němu mají hned od začátku o několik starostí méně. Je proto důležité v realitním inzerátu zdůraznit stěžejní body nájemní smlouvy a kladné zkušenosti s daným nájemníkem.

Potenciálního kupce může oslovit, že si v tomto případě nemusí lámat hlavu a ztrácet čas s hledáním vhodného nájemníka. S již zavedeným obyvatelem nemovitosti nemusí řešit uzavíraní smlouvy ani mu vysvětlovat věci spojené s provozem domácnosti. Riziko neobsazenosti bytu je zcela minimalizováno a nehrozí časová prodleva mezi nákupem a prvním příjmem.

Pasivní příjem z nájmu patří mezi hlavní důvody, proč si investoři nemovitosti pořizují. Nájemník s prověřenou solventností, který posílá sjednané platby pravidelně a včas, je tak ideálním obyvatelem jejich bytu. To v zájemcích o koupi nemovitosti umocňuje pocit jistoty jejich dlouhodobé investice.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou, která je kvalitně zpracovaná a podepsaná se spolehlivým člověkem, zvyšuje hodnotu bytu jako investice

Proces prodeje bytu s nájemní smlouvou

Při plánování prodeje bytu s existující nájemní smlouvou je vhodné si nejprve připravit veškerou dokumentaci – kopii nájemní smlouvy (včetně informací o případných výpovědních podmínkách) a doklady o úhradách nájemného, které reflektují spolehlivost obyvatel bytu. Právě ty mohou být v očích investorů klíčové.

Majitel bytu musí být schopný zodpovědět zájemcům otázky tykající se výše nájmu a způsobu hrazení energií, měl by vědět, jak dlouho již nájemník byt užívá, měl by být schopný popsat své zkušenosti s ním, nebo mít přehled, v jakém technickém stavu daná nemovitost aktuálně je.

Dále je dobrou praxí informovat nájemníka a domluvit se na dnech, kdy bude možné byt ukazovat zájemcům o jeho koupi. Pravidelná a otevřená komunikace mezi všemi stranami – majitelem, nájemcem i kupcem – je zásadní pro úspěšný prodej.

Spolu s uzavření kupní smlouvy a převodem nemovitosti dojde i k přesunu veškerých práv a povinností souvisejících s nájemní smlouvou na nového majitele. Nájemní smlouva tedy trvá i nadále za původně sjednaných podmínek, dochází pouze k úpravě na straně pronajímatele. Pokud jsou ve smlouvě ujednány povinnosti nad rámec zákona, jsou pro budoucího vlastníka závazné pouze v případě, že s nimi byl seznámen před uzavřením kupní smlouvy.

Změny nájemní smlouvy je možné provádět dodatky​​​​​​​, a to za oboustranného souhlasu. Nový majitel nemá oprávnění vypovědět smlouvu a vystěhovat nájemníka jen kvůli změně vlastnictví. A to ani v případě, kdy by tato možnost byla napsána v nájemní smlouvě, protože vlastník ji může vypovědět pouze ze zákonných důvodů.

Odlišná okolnost nastává, pokud se chce do nemovitosti nastěhovat přímo majitel nebo jeho příbuzní. Podle občanského zákoníku má v tomto případě právo vypovědět nájemníkovi smlouvu na dobu neurčitou. Mezi další zákonné důvody ukončení nájmu ze strany pronajímatele, a to u smluv na dobu určitou i neurčitou, patří hrubé porušení povinností nájemníka, například v podobě dlouhodobého neplacení nájmu nebo závažného poškození nemovitosti. Toto jednání však musí být řádně podloženo důkazy.

Ukončení nájemní smlouvy, ať již těsně před prodejem nebo po nákupu bytu, se řídí podle občanského zákoníku a důvod musí splňovat zákonné požadavky

Ve výpovědi musí pronajímatel vždy uvést konkrétní důvody, které ji ospravedlňují. Nájemci musí být doručena písemně a ten má právo podat námitky a případně požádat soud o posouzení její oprávněnosti.

Koupili jste nemovitost i s nájemníkem a rádi byste se zbavili starostí se související administrativou? Nebo nemáte čas řešit běžné opravy v pronajímané domácnosti? Napište nám na e-mail sales@flatservice.cz nebo zavolejte na telefonní číslo +420 277 000 330 a rádi vám vysvětlíme, jak funguje profesionální správa investičních nemovitostí. Díky mnohaletým zkušenostem na realitním trhu vám ve společnosti FLAT SERVICE dokážeme nabídnout služby na té nejvyšší úrovni.