Investiční byty v Praze a Brně versus „výhodnější“ regiony
Porovnání skutečné ceny prodaných bytů v jednotlivých krajských městech České republiky s průměrnou mzdou v krajích poskytuje poměrně zajímavý obrázek toho, kde je nyní vhodné investovat.
20. 11. 2025
8 min
Sdílejte článek:
Auditorská a poradenská společnost Deloitte zveřejňuje svůj Real Index už celou řadu let. Na rozdíl od údajů o nabídkových cenách, které bývají často poměrně výrazně zkresleny, zachycuje skutečné ceny při realizovaných prodejích. Investorům tak poskytuje ucelenější obrázek o tom, jaká je cena za metr čtvereční rezidenčních nemovitostí po celém Česku.
Jakmile tato data spárujeme s průměrnými mzdami v jednotlivých krajích, dozvídáme se, kolik celých ročních mezd musí teoreticky ušetřit zájemce o byt v daném krajském městě. V praxi je to pochopitelně více, neboť není možné ani při nejlepší vůli uspořit 100 % veškerých příjmů.
Kdo šetří, má za tři… roky uspořeno na téměř celý byt v Ústí, nebo na čtvrtinu bytu v Praze
Tato data ukazují, že zatímco průměrnému obyvateli Ústí nad Labem stačí na typizovaný šedesátimetrový dvoupokojový byt jen něco málo přes čtyři roční výplaty, ve druhém „nejlevnějším“ Moravskoslezském kraji už jich bude potřeba téměř šest. Jen o pár měsíců déle budete muset spořit na Karlovarsku. Na opačném konci žebříčku pak nepříliš překvapivě leží Jihomoravský kraj (11 ročních výplat) a Hlavní město Praha (téměř 12 ročních platů).
Na hranici „bytové krize“
Podobně hovoří i data o tom, kolik procent měsíční mzdy utratí průměrný obyvatel daného krajského města za nájemní bydlení. V Ústí nad Labem je to 27 %, v Ostravě 30 % a v Karlových Varech 32 %. Ostatní krajská města oscilují jen pár procentních bodů okolo hranice 35 %, a to opět se dvěma zjevnými výjimkami, kterými jsou Praha (43 %) a Brno (dokonce 44 % mzdy).
Evropská hospodářská komise (UNECE) přitom ve své příručce uvádí, že bydlení lze považovat za udržitelně dostupné pouze v případě, že domácnosti utrácejí za veškeré (!) výdaje na bydlení (tedy včetně poplatků či energií) maximálně 30 % svého disponibilního příjmu. Země, ve kterých se jedná o čtyřicet a více procent, označuje tato regionální komise spadající pod OSN za ty, kde jsou „nadměrné náklady na bydlení“.
Sliby mohou být velké chyby
Odhadovaný investiční výnos v Ústeckém kraji činí 6,6 % p.a., v celkem čtyřech dalších krajích se pohybuje nad hranicí 5 % (Moravskoslezský, Karlovarský, Zlínský a Vysočina). Naopak Středočeský kraj, Jihomoravský kraj a Praha se v odhadech pohybují okolo nebo těsně pod hranicí 4 % ročního výnosu.
Je však velmi důležité zdůraznit, že uvedená čísla nezahrnují regionální specifika spojená s obtížnějším hledáním solventních nájemců, případné větší než běžné opotřebení nemovitostí či rovnou škody značného rozsahu nebo netriviální náklady na vystěhování neplatičů. Těch přitom není v Česku úplně zanedbatelné množství, o čemž jste si mohli minulý týden přečíst na našem blogu v samostatném článku.
Po započtení těchto očekávaných vícenákladů (s přihlédnutím k míře akceptovatelného rizika) může být investice v Praze, Brně či některém z krajských měst ve stabilnějších regionech mimo pohraničí stejně výhodná či dokonce výhodnější.
Vhodnost bytu pro investici se v menších městech může lišit doslova ulici od ulice
Vždy se proto vyplatí nemovitost, kterou k investici zvažujete, osobně navštívit a nekupovat jen podle pěkných obrázků v katalogu a slibů realitních makléřů. Dojeďte se pečlivě seznámit s lokalitou, zeptejte se místních a aktivně se zajímejte o dění ve městech, kde chcete bezpečně uložit své volné finanční prostředky.
Tržní síly působící proti sobě
Investice v regionech považuje řada lidí za velmi atraktivní příležitost, okno jejich výhodnosti se přitom pomaličku začíná zavírat. Čím dál častěji do nich totiž investují institucionální finanční fondy a zanedlouho na trh vstoupí i fondy penzijní.
Na cenu nemovitostí v regionech budou v budoucích desetiletích tlačit dvě různé síly – a to opačným směrem. Bude proto zajímavé sledovat, která z nich se ukáže jako dominantní. Postupné vylidňování regionů vlivem demografické situace a populačně slabších ročníků by mohlo naznačovat, že cena nemovitostí půjde spíše dolů.
Zároveň však platí, že řada krajských měst by okolo let 2030 až 2040 měla postupně být napojena do sítě vysokorychlostní železnice, která majitelům a nájemníkům otevře zcela nové možnosti získání lukrativních zaměstnání v Praze či Brně. Poroste také obliba práce na dálku. To požene ceny nemovitostí nahoru, protože z bytu v Ústí nad Labem to dost dobře může být do centra Prahy rychlovlakem mnohem kratší a příjemnější cesta než ze satelitního městečka jen pár kilometrů za hranicemi hlavního města.
Zvažujete pořízení investiční nemovitosti, nebo už ji máte ve svém portfoliu a plánujete ji v nejbližší době pronajmout? Zvažte služby zkušeného správce, který vás procesem pronájmu administrativně provede a pomůže vám sehnat ideálního nájemníka, který každý měsíc zaplatí včas a bez problémů. Více se o našich službách FLAT SERVICE Partner a Garant dozvíte na těchto webových stránkách nebo od našich kolegů na e-mailové adrese sales@flatservice.cz a telefonním čísle +420 277 000 330.
