Kdo platí opravy v pronajatém bytě?

Kdo je připraven, není zaskočen

Ti, kteří myslí dopředu, si mohou podmínky provádění a hrazení oprav bytu zanést do nájemní smlouvy. Sjednaná ustanovení se však musí řídit občanským zákoníkem. Ujednání, která by zkracovala nájemcova práva a například na něj přenášela veškerou zodpovědnost, by nebyla platná. Naopak pronajímatel se může ve prospěch nájemníka zavázat, že bude hradit všechny opravy – ať rozsáhlejší rekonstrukci bytu, tak menší opravy související s užíváním nemovitosti. V praxi se nejčastěji setkáte s tím, že nájemce provádí běžnou údržbu a platí drobné opravy bytu, zatímco vše nad tím jde na účet pronajímatele.

V případě pronájmu částečně či plně zařízeného bytu, o které je na trhu stále větší zájem, je vhodné připravit předávací protokol. Dokument obsahující popis vybavení nemovitosti, které je přenecháno jeho obyvatelům k užívání, by měl být součástí kvalitně zpracované nájemní smlouvy. Čím detailněji bude předávací protokol sepsaný, tím menší riziko případných sporů mezi vlastníkem a nájemníkem hrozí. Vhodné je pořídit i foto či video dokumentaci stavu domácnosti a jednotlivých spotřebičů či nábytku. A také specifikovat, kdo bude platit třeba náhradu vysloužilé mikrovlnky či pračky.

Co říká zákon?

Přesné vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se dočtete v Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Zákon dává nájemci povinnost udržovat byt v dobrém stavu, včetně jeho úklidu a čištění případného vybavení. Zařízení nemovitosti musí zachovávat funkční a pravidelně kontrolovat, že vše běží tak, jak má. Do běžné údržby spadá kupříkladu malování či tapetování, čištění podlah i obkladů stěn, údržba vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům, dále pak kontrola kotlů, termostatických hlavic nebo detektorů kouře. Za možné škody vzniklé nedodržením těchto povinností je nájemník zodpovědný.

Povinností nájemce je i údržba vodovodních baterií ve funkčním stavu

Na drobné opravy škod v bytě a na jeho vnitřním vybavení, ke kterým došlo v důsledku běžného užívání, se můžeme podívat ze dvou pohledů – na základě věcného vymezení a dle výše nákladů. Podle věcného vymezení sem patří opravy podlahových krytin, včetně výměny prahů a lišt, nebo opravy jednotlivých částí dveří a oken, mezi které náleží i výměny zámků, rolet či žaluzií. Tím však výčet zdaleka nekončí. Seznam drobných oprav, které zpravidla hradí nájemce, je poměrně rozsáhlý.

V případě, kdy dojde k nutnosti provést opravu, která není uvedena v seznamu, bude záležet na její ceně. Nákladové vymezení je nastaveno tak, že za drobnou opravu se považuje ta, která nepřesáhne částku 1 000 Kč. Například oprava rozbité pračky není ve výčtu, proto pokud výdaje na její opětovné zprovoznění převýší tisícovku, bude je muset uhradit majitel nemovitosti.

Aby se nemohlo stát, že se nájemci bydlení nečekaně prodraží, obsahuje nařízení vlády finanční limit, nad který jdou drobné opravy k tíži pronajímatele. Limit výše nákladů se počítá z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k němu náleží (přičemž z balkonů nebo sklepů se započítává pouze polovina výměry). Na každý čtvereční metr připadá 100 Kč – tedy pro byt o velikosti 50 m² nesmí roční náklady na drobné opravy přesáhnout 5 000 Kč.

Stavební úpravy nebo důkladnější rekonstrukce zajišťuje a hradí zpravidla pronajímatel z pozice vlastníka nemovitosti.

Dobrý den, došlo k havárii…

Pokud nastane neočekávaná závada na zařízení v bytě nebo přímo havárie, měl by nájemník podniknout opatření potřebná k zabránění dalšímu šíření škody a okamžitě informovat pronajímatele. Jeho povinností je ohlášenou závadu v přiměřeném čase odstranit. Jestliže se tak nestane, může nájemník vadu odstranit na svoje náklady a následně požadovat jejich proplacení, nebo slevu na nájemném.

Události, které nespadají pod běžnou údržbu nebo drobné opravy, je nájemník povinen neprodleně oznámit majiteli bytu

Další povinností pronajímatele je udržovat byt ve stavu způsobilém k obývání a v případě sníženého komfortu poskytnout slevu z nájemného.

Odlišná situace pochopitelně nastává, když nájemník způsobí v bytě škodu svým jednáním. Následnou opravu nebo výměnu pak vždy hradí on. Stejné pravidlo platí i pro osoby, které s ním domácnost sdílejí, a nájemce je za ně v tomto ohledu zodpovědný. Bavíme se například o vylitém červeném víně na světlém koberci nebo dveřích skříně „vylepšených“ malůvkami dětí.

Vlastníte volnou nemovitost, ale nechcete neustále řešit údržbu a trávit svůj čas opravou nefungujícího bojleru, zaseknuté myčky nebo protékajícího záchodu? Profesionálové ze správcovské společnosti FLAT SERVICE se o váš byt rádi postarají. U služby Garant si navíc můžete užívat garantovaný měsíční nájem za všech okolností. Napište zprávu na e-mail sales@flatservice.cz nebo zavolejte na telefonní číslo +420 277 000 330 a veškeré starosti se zajištěním i hladkým průběhem pronájmu nechte na nás.