4 způsoby, jak zvýšit nájemné

Současná bezprecedentní vlna zdražování dopadá i na oblast bydlení. Věděli jste ale to, že zvyšování nájemného má zákonem konkrétně stanovená pravidla?

Do situace, kdy je výši nájemného potřeba přizpůsobit aktuálním skutečnostem, se dříve nebo později dostane každý pronajímatel. Aby vše proběhlo bezproblémově a v souladu s platnou legislativou, je třeba se držet několika jednoduchých pravidel. V přehledu níže uvádíme čtyři nejčastější situace, ve kterých se nájemník a pronajímatel mohou společně ocitnout.

Varianta 1: Smlouva na dobu určitou

A začínáme tou nejjednodušší, tedy variantou, kdy je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou. V takovém případě je při sjednání jejího prodloužení právem majitele bytu požadovat vyšší nájemné, a současný nájemník na něj podle své vůle buď přistoupí, nebo se bude muset poohlédnout po jiném bydlení. Připomínáme, že například v Praze je o nájemní bydlení v současnosti rekordní zájem a ceny meziročně vzrostly o přibližně 20 %. Souvisí to i s nižší poptávkou po vlastním bydlení, která je způsobená ochlazením trhu s novostavbami v důsledku drahých hypotečních úvěrů. S dvouciferným navýšením nájmu je tak potřeba počítat, i když individuální výjimky se jistě najdou.

Varianta 2: Dohoda obou stran

V případě, že je mezi oběma stranami uzavřena smlouva na dobu neurčitou, dostávají se všichni do poněkud složitější situace. Zejména u starších smluv nebyl mezi pronajímatelem a nájemníkem sjednán konkrétní mechanismus zvyšování nájemného, protože ani jedna strana nepočítala s tím, že by se situace na trhu s bydlením proměnila tak markantně jako v posledních letech. Zpětně lze tento přístup z pozice pronajímatele jednoznačně považovat za chybu, kterou by bývalo vyřešilo například sjednání smlouvy na dlouhodobou správu bytu s Flat Service.  

S výší nájemného lze pohybovat i v situaci, kdy se obě strany v minulosti na podmínkách nedomluvily. Tím vůbec nejjednodušším případem je dodatek ke smlouvě, kdy se oba dohodou zavážou k nové částce či novému mechanismu navyšování. Pronajímatel se může také rozhodnout jednostranně navýšit nájemné, avšak musí dodržet zcela konkrétní, zákonem daný postup. Ten zahrnuje doručení písemného návrhu na zvýšení nájemného obyvateli bytu. Pakliže na něj přistoupí, bude hradit novou částku, avšak až třetí kalendářní měsíc po doručení návrhu. Navýšení však ze zákona nesmí přesáhnout 20 %, a to kumulativně v průběhu tří let.

Při realizaci dohody je třeba myslet na oprávněné zájmy obou stran a vzít v úvahu i rodinnou situaci. Někteří nájemníci mohou mít v současnosti hlouběji do kapsy, pro pronajímatele zase představuje výměna obyvatel nezanedbatelný náklad a starosti

Varianta 3: Inflační doložka

Výše popsaná varianta je v situaci, kdy hranici 20 % atakuje meziroční inflace (nikoliv tříletá), poněkud nevýhodná pro pronajímatele. Proto se v posledních letech staly velmi oblíbené takzvané inflační doložky, které usnadňují celou situaci oběma stranám a zaručují jistou míru předvídatelnosti a spravedlnosti jak pro pronajímatele, tak nájemce.

V praxi to funguje tak, že součástí nájemní smlouvy ustanoveno, podle které inflace se bude zvyšování nájmu řídit. Pozor, tento index zveřejňuje oficiálně hned několik institucí a v několika variantách, a tak je potřeba vše stanovit velmi konkrétně, prosté formulace jako „podle inflace“ rozhodně nestačí a nájemník by je mohl v budoucnu rozporovat.

Starším a dnes už méně využívaným způsobem, jak nájemné zvyšovat, je fixně stanovené procento. Obě strany si tedy například dohodnou, že nájemné poroste o 5 % ročně bez ohledu na aktuální makroekonomickou situaci. Pozor, jak v případě inflační doložky, tak pevného navýšení platí, že není povinností pronajímatele o nové výši částky nájemce informovat. Dobří pronajímatelé však toto přesto pro jistotu činí.

Varianta 4: Soudní cesta

Pakliže u smlouvy na dobu neurčitou není dohodnut žádný mechanismus navýšení a nájemce se k návrhu na jednostranné zvýšení nájemného nevyjádří, pak má pronajímatel možnost obrátit se na soud. Ten může provést šetření a posvětit zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného v daném místě a čase. Vzhledem k finanční nákladnosti a administrativní složitosti se však v praxi na tuto variantu přistupuje minimálně.

Pozor, trochu jiná situace ohledně navýšení nájemného se týká lidí, kteří žijí v bytových domech. Příčinou zvýšení nájmu totiž může být provedení stavebních úprav vedoucích ke zlepšení komfortu bydlení či snížení energetické náročnosti (například zateplení fasády, nová kotelna, instalace fotovoltaiky atp.). V takovém případě lze částku nájemného zvýšit až o 10 %, a to v případě, že s návrhem na investici souhlasí alespoň dvě třetiny nájemníků.

Máte pocit, že vám z toho všeho jde hlava kolem? Nebojte se, je to úplně normální. A právě proto jsme tu pro vás. Se společností Flat Service získáte pravidelný a jistý příjem z pronájmu. Součástí našich smluv na služby Flat Service Partner nebo Flat Service Garant bude i eventuální navýšení nájemného v čase. Nepříjemné komunikaci ohledně navyšování nákladů na bydlení pro lidi, kteří obývají vaše investiční nemovitosti, se tak můžete zcela vyhnout. V případě zájmu o služby dlouhodobého pronájmu nás neváhejte kontaktovat a domluvit si společnou prohlídku bytu.