Vivere in affitto non significa solo pagare o incassare il canone mensile, ma comporta anche una serie di altri costi per i servizi. Acqua potabile, fognatura, raccolta dei rifiuti, pulizia degli spazi comuni del condominio o il canone radiotelevisivo sono solo alcuni di questi. Nel complesso i pagamenti per questi servizi possono raggiungere cifre considerevoli e, soprattutto nel caso dell'inquilino, rappresentare un certo impatto sul bilancio familiare. Nella pratica si distinguono i costi dei servizi direttamente legati alla proprietà dell'immobile e i costi legati alla locazione dell'unità abitativa. Per stabilire se una determinata spesa «spetta all'inquilino» è decisivo se quest'ultimo tragga dal servizio un beneficio immediato.
Servizi a carico dell'inquilino
Nella scelta del futuro luogo in cui vivere e nella definizione delle condizioni di locazione conviene chiarire la diffusa formula «più spese». Anche se a prima vista il canone può spesso sembrare vantaggioso, l'importo delle spese aggiuntive può, tra le diverse offerte abitative, oscillare notevolmente.
Tra i costi tipici a carico dell'inquilino rientrano il riscaldamento o il consumo di acqua calda e fredda
Nel gruppo dei servizi necessari ai sensi del nuovo codice civile (§ 2247) rientrano:
- Fornitura di acqua
- Scarico delle acque reflue
- Fornitura di calore
- Raccolta dei rifiuti urbani
- Illuminazione e pulizia delle parti comuni dell'edificio
- Garanzia della ricezione delle trasmissioni radiotelevisive (attenzione, da non confondere con il canone radiotelevisivo)
- Esercizio e pulizia delle canne fumarie
- Eventualmente il funzionamento dell'ascensore
I servizi sopra elencati devono essere garantiti dal locatore, ma li paga l'inquilino insieme al canone. Il pagamento può avvenire sotto forma di acconti mensili, oppure essere un importo forfettario richiesto. Se proprietario e inquilino concordano il pagamento tramite acconti, è necessario effettuare ogni anno il conguaglio dei costi effettivi dei servizi. Al più tardi 4 mesi dopo la fine del periodo di conguaglio occorre restituire all'inquilino eventuali eccedenze oppure saldare i conguagli a debito. Questo conguaglio e la burocrazia che comporta sono spesso il grande spauracchio dei proprietari di appartamenti da investimento. Per questo si ricorre spesso al pagamento di tutti i servizi legati all'uso dell'appartamento in un'unica quota forfettaria. Essa però non tiene conto del consumo reale, per esempio dell'acqua. Tra tutte le spese la voce principale è costituita soprattutto dai pagamenti per le utenze energetiche. E nel loro caso è possibile anche una terza variante: intestare i contratti di fornitura di elettricità e gas all'inquilino. I nostri consigli su come risolvere al meglio le forniture energetiche nella locazione di un appartamento li potete leggere nel testo dedicato della Guida FLAT SERVICE. A differenza del canone, le cui modifiche sono possibili solo nel rispetto di regole di legge piuttosto rigide, gli acconti per i servizi si possono, nel corso dell'anno, modificare unilateralmente. In caso di necessità, ad esempio se aumentano significativamente i costi del riscaldamento, il proprietario deve soltanto comunicare per iscritto la modifica all'inquilino. Nel prezzo del canone di solito non sono compresi il garage di proprietà o l'affitto del posto auto, che appartiene all'appartamento. Soprattutto nei nuovi progetti di sviluppo con servizi di alto livello possono risultare non trascurabili le spese per i servizi extra, come la reception, il centro fitness o la terrazza comune e altri spazi relax. In un contratto di locazione redatto con cura è sempre specificato con precisione quali servizi sono legati all'uso dell'appartamento.
Negli immobili residenziali di pregio il locatore può richiedere anche un compenso per il lavoro di un giardiniere professionista, ma solo se l'inquilino ha accesso al giardino
Altri costi legati alla locazione sono rappresentati dalla manutenzione ordinaria dell'immobile e dalle piccole riparazioni, di cui potete saperne di più in un articolo dedicato. Gli inquilini possono pagare anche l'assicurazione della casa, di cui ci siamo occupati di recente in modo dettagliato.
Servizi a carico del proprietario
Il proprietario dell'immobile ha l'obbligo di legge di pagare i servizi che sono legati alla proprietà dell'appartamento in locazione. Si tratta soprattutto della sua assicurazione e dei contributi al fondo riparazioni, con i quali l'associazione dei proprietari delle unità paga tra l'altro le spese di gestione e riparazione del condominio e la manutenzione del terreno. Nella pratica i versamenti al fondo riparazioni sono talvolta un punto controverso tra il futuro locatore e l'inquilino. Si tratta però senza dubbio di un costo a carico del proprietario, poiché è un investimento nel miglioramento dell'immobile che ne aumenta il valore. Tra i servizi legati alla proprietà dell'appartamento rientrano:
- Fondo riparazioni
- Assicurazione dell'appartamento e dell'edificio
- Gestione dell'unità abitativa
- Compenso degli organi statutari
- Costi legati all'uso degli spazi non abitativi
- Canone radiotelevisivo
- Eventualmente la rata di ammortamento nella cooperativa edilizia
Nel contratto di locazione è indispensabile indicare separatamente l'importo del canone e i pagamenti per i servizi, perché il canone incassato deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi, mentre il pagamento dei servizi non è soggetto a tassazione. Nella Guida FLAT SERVICE ci siamo già occupati anche degli altri obblighi dei proprietari di immobili. Tutte le informazioni al riguardo le trovate qui. Vorreste offrire il vostro appartamento libero sul mercato immobiliare, ma non avete tempo di cercare l'inquilino giusto, controllare poi il pagamento degli acconti e scervellarvi con la preparazione del conguaglio annuale delle utenze? Affidate la locazione ai professionisti! In FLAT SERVICE abbiamo una lunga esperienza nella gestione immobiliare, grazie alla quale vi risparmiamo ogni preoccupazione. Scriveteci all'e-mail sales@flatservice.cz o chiamate il numero +420 277 000 330 e vi presenteremo i nostri servizi Partner e Garant.
