Jak stanovit ideální tržní nájem, za který se byt téměř obratem pronajme, ale potenciálních klientů budete mít „tak akorát“ (více by znamenalo, že cena je příliš nízká)? Právě tuto otázku si klade většina majitelů, kteří doposud nemají dostatek zkušeností s trhem v Praze či dalších velkých městech.
Jak správně stanovit nájem?
Vítaným pomocníkem může být tzv. Cenová mapa vydávaná Ministerstvem financí České republiky. Je to sice skvělý nástroj, zároveň je však potřeba podrobně znát metodiku výpočtu a chápat, které faktory není možné do statistiky zahrnout.
Cenová mapa pracuje výhradně s nabídkovými cenami (nejde tedy o modelové či skutečně sjednané nájemné) u nově uzavřených smluv, což zcela nereflektuje aktuální dynamiku trhu.
Zkušený realitní makléř dokáže se správnou výší nájmu pomoci, zároveň však platí, že jeho motivací je především byt pronajmout co nejrychleji. A tak vás může jednoduše připravit i o několik tisíc měsíčně.
Využití služeb makléře nemusí nutně znamenat, že za svůj byt dostanete nájemné odpovídající jeho stavu a hodnotě
U profesionálního správce nemovitostí je situace jiná. Máte možnost buď zvolit variantu garantovaného nájmu (dostáváte jej i v případě, že je byt zrovna prázdný), nebo klasické partnerské varianty. U nás ve FLAT SERVICE platí, že si vzájemně odsouhlasíme tržní odhad nájmu (nezapomeňte se podívat na orientační webovou kalkulačku). A když se nakonec podaří byt pronajmout za více, rozdíl si s vámi podělíme férově 50:50. Většinu nemovitostí jsme schopni obsadit do 14 dnů od podepsání správcovské smlouvy.
Jak pronajmout byt za víc peněz?
Nyní se už můžeme podívat na slíbených 10 důvodů, proč by měl nájemník právě za vaši nemovitost zaplatit více než za srovnatelné byty v okolí. Některé z nich můžete přímo ovlivnit, u jiných platí, že musíte stávající situaci zahrnout do své úvahy. Nový balkon nebo sklepní prostor totiž jen tak z ničeho nevyčarujete. Na co se při kalkulaci tržního nájemného zaměřit?
1. Stav a vybavení kuchyně. Zatímco v některých zemích nejde o tak zásadní faktor, Češi jsou národem kuchařů a cukrářů. Kuchyně bude často tou úplně první věcí, co bude zájemce řešit. Je čistá a dostatečně zařízená? Máte troubu, mikrovlnku, myčku nádobí, kvalitní varnou desku s dostatkem plotének?
Kuchyně či jídelna je pro řadu nájemníku místem, kde stráví několik hodin denně
2. Stav koupelny. Ten hraje obrovskou roli, zejména s ohledem na čistotu a praktickou využitelnost. Je k dispozici pračka a sušička? Máte vanu, nebo sprchový kout? Je v koupelně teplo a dostatek místa pro schnutí ručníků či oblečení?
3. Venkovní prostor. Možnost dát si ranní kávu nebo večerní sklenku vína na balkoně, terase či lodžii pro mnoho lidí výrazně zvyšuje subjektivně vnímanou hodnotu bytu. Zelená předzahrádka, zvlášť, pokud na ní máte dostatek soukromí, může nemovitost vystřelit do úplně jiné kategorie.
4. Sklep a další úložné prostory. I tento aspekt souvisí s tím, komu budete byt pronajímat. Cílíte na expaty? Pak si nemusíte s prostorem pro uložení sportovního vybavení tolik lámat hlavu. Češi se naopak budou velmi pravděpodobně ptát, kam si mohou bezpečně uložit svá kola, lyže a snowboardy.
Absence úložných prostor může pro nájemníka představovat dodatečné náklady
5. Parkování. Pro některé zájemce nebude relevantní vůbec, pro jiné to bude absolutní „deal breaker“. Je k dispozici soukromé parkování před domem či v garážích? Jsou v dané lokalitě parkovací zóny? To vše byste měli zvážit a nejlépe to uvést přímo v inzerátu.
6. Novostavba vs. starší byt. Cenová mapa MF přímo zohledňuje to, zda se byt nachází v novostavbě, nebo starší zástavbě. Průměrné nájemné se liší zhruba o čtvrtinu ve prospěch novostavby. Vždy tedy svůj byt porovnávejte s nemovitostmi podobného stáří.
7. Výtah. Ten je klíčový zejména pro starší klientelu; zároveň však platí, že pokud je váš byt třeba v prvním podlaží, znamená pro nájemníka zbytečný ruch a nepohodlí navíc. A dost možná na něj ještě ostatním bude přispívat.
8. Orientace. Může být zásadní pro ty, kteří tráví hodně času doma, milují sezení na venkovní terase nebo jsou třeba zvyklí spát po celý rok u otevřeného okna. Rozdíl mezi nájemným u bytu orientovaného do rušné ulice a klidného vnitrobloku (či třeba parku) může být i desítky procent.
Noční hluk může být pro mnoho zájemců důvodem, proč si říct o slevu
9. Služby. Nezapomeňte, že co pro někoho může být úžasná výhoda (24hodinová recepce, fitness či wellness přímo v budově, soukromá střešní terasa s možností bookingu), bude pro jiného jen náklad navíc za něco, co nikdy nevyužije, protože tráví celé dny v práci a víkendy s rodinou na chalupě.
10. Celková měsíční platba. Oblíbeným trikem některých majitelů bývalo „podstřelit“ nájemné a „zahojit“ se poté na dalších platbách právě za služby. Zájemci ale nejsou hloupí a vždy porovnávají celkové náklady na bydlení včetně energií a služeb. Pokud je byt energeticky úsporný na provoz, můžete to vyvážit vyšší platbou nájemného (a naopak).
Záměrně se vyhýbáme otázce vybavenosti bytu, neboť požadavky nájemníků se v této oblasti značně liší. Přestože platí, že roste poptávka po plně vybavených bytech, my z našich zkušeností doporučujeme nabízet byt raději pouze se základním vybavením (kuchyně, koupelna). Více se dočtete v našem FAQ.
Chtěli byste se stanovením ideální výše nájemného poradit a třeba i pomoci najít vhodného nájemníka? Zavolejte nám na telefonní číslo +420 277 000 330, rádi pro vás zdarma sestavíme nezávaznou kalkulaci toho, za kolik dokážeme právě váš byt pronajmout. Je velmi pravděpodobné, že budete příjemně překvapeni!
