Una statistica indica canoni in crescita, un'altra un lieve calo e il vicino ha affittato un appartamento simile a un prezzo diverso. Queste informazioni non si contraddicono necessariamente: possono descrivere un altro segmento di mercato, un altro tipo di appartamento o un altro periodo. Per fissare il canone del vostro appartamento dovete quindi conoscere anche le condizioni del confronto. Vi spieghiamo come leggere i dati, quali limiti hanno e come usarli per proporre un prezzo o valutarne la modifica.
Risposta rapida: l'andamento dei canoni a Praga
Secondo il Deloitte Rent Index, nel 2° trimestre 2026 il canone richiesto a Praga ha raggiunto 462 Kč/m² al mese, con un calo dello 0,9 % sul trimestre precedente; Bezrealitky indica 456 Kč/m² e una stagnazione, UlovDomov un 2+kk medio in annuncio a 24.860 Kč al mese. Il nostro ricalcolo della mappa dei prezzi del Ministero delle Finanze mostra, per la categoria 2+kk e 2+1, una crescita della media dei prezzi di riferimento delle 112 aree catastali di Praga del 51,8 % tra le edizioni 02/2019 e 08/2026. Tra le edizioni 08/2025 e 08/2026 si tratta del 3,2 %. Non è lo stesso indicatore di Deloitte né l'aumento di ogni singolo contratto di locazione.
Per il vostro appartamento, oltre alla zona, dovete conoscere tipologia, stato, arredamento e costi mensili complessivi a carico dell'inquilino. La media di Praga aiuta a orientarsi, ma il prezzo concreto va confrontato con appartamenti simili nello stesso periodo.
I canoni a Praga secondo le fonti citate
Quando leggete una statistica, verificate prima di tutto che cosa include esattamente il dato. Un indice trimestrale delle offerte, il modello di un appartamento di dimensioni standard e la media di tutte le tipologie in annuncio non sono direttamente intercambiabili:
| Fonte | Periodo | Praga | Nota |
|---|---|---|---|
| Deloitte Rent Index | Q2 2026 | 462 Kč/m² | -0,9 % sul trimestre precedente, primo calo da molto tempo |
| Bezrealitky | Q2 2026 | 456 Kč/m² | Stagnazione sul trimestre, +5 % su base annua; secondo il portale, per la prima volta in cinque anni i canoni a Praga non sono saliti |
| UlovDomov | Q2 2026 | 452 Kč/m² (2+kk, 55 m²) | 2+kk 24.860 Kč (+14 % su base annua), 1+kk 15.870 Kč (+2 %), 3+kk 32.880 Kč (-5 %) |
| Realitymix | 9/2026 | 31.695 Kč/mese | Media di tutte le tipologie in annuncio; Praga 1 47.908 Kč, Praga 9 24.693 Kč |
| Mappa dei prezzi MF, Vinohrady | Edizione 08/2026 | 395 Kč/m² per la categoria 2+kk e 2+1 | Appartamento di riferimento modello in un'unica area catastale |
| Nostro ricalcolo MF, 112 aree catastali | Edizione 08/2026 | 358 Kč/m² per la categoria 2+kk e 2+1 | Media semplice dei prezzi di riferimento delle aree, non degli appartamenti di Praga |
Questi numeri non sono un listino per il vostro appartamento. La media delle offerte attuali dipende anche dalla loro composizione: il risultato cambia se sul mercato ci sono più appartamenti piccoli e nuovi oppure più unità grandi e datate. Un calo della media, di per sé, non significa quindi che ogni appartamento comparabile costi meno. Interessante è la differenza tra tipologie rilevata da UlovDomov: in un anno il 2+kk è rincarato del 14 %, mentre il 3+kk è calato del 5 %. Il mercato si polarizza: gli appartamenti piccoli sono trainati dai nuclei di una sola persona (a Praga il 43 % di tutte le famiglie secondo l'Istituto statistico ceco), quelli grandi perdono terreno.
Quali quartieri rincarano e quali calano
Secondo il Deloitte Rent Index del 2° trimestre 2026, i distretti più cari erano Praga 7 (493 Kč/m²), Praga 1 (490 Kč/m²) e Praga 2 (482 Kč/m²). All'altro capo della classifica figuravano Praga 10 (442 Kč/m²) e Praga 4 (443 Kč/m²). Tra i valori estremi c'è una differenza di circa il 12 %. Da qui però non si può stabilire se la zona incida sul prezzo più o meno dello stato dell'appartamento. Ogni distretto comprende un diverso mix di offerte.
Un calo sul trimestre precedente si è registrato ad esempio a Praga 1 (-3,0 %) e Praga 8 (-2,9 %), mentre Praga 9 è salita del 3,8 % a 468 Kč/m². L'indice da solo non dimostra le cause; vengono in mente da un lato le nuove costruzioni a Vysočany e dintorni, dall'altro il ritorno di una parte degli appartamenti dagli affitti brevi al mercato di lungo periodo in centro (secondo l'IPR Praha, a Praga 1 gli appartamenti Airbnb superano il 22 % del patrimonio abitativo). Per averne conferma servirebbe un confronto più dettagliato.
Un solo trimestre non definisce ancora una tendenza di lungo periodo. Nelle vostre decisioni seguite quindi più periodi e, allo stesso tempo, la concorrenza concreta nella vostra via o nei dintorni. Un appartamento ristrutturato può attirare un pubblico diverso rispetto a un'unità della stessa tipologia non ancora ristrutturata, anche se entrambi rientrano nella stessa media statistica.
Che cosa misura davvero la mappa dei prezzi del Ministero delle Finanze
La mappa dei canoni del MF stima il canone di un appartamento di riferimento di una determinata categoria dimensionale nelle singole aree catastali. Si basa sui prezzi richiesti sui portali immobiliari e su un modello statistico che tiene conto delle caratteristiche degli immobili. Non è un elenco di contratti di locazione firmati. Proprio per questo, insieme ai numeri, è importante leggere anche la metodologia della mappa dei prezzi.
L'appartamento di riferimento ha caratteristiche ben definite: ha più di 5 anni, non è arredato, è in muratura o in struttura monolitica e in stato buono o molto buono; non ha balcone, terrazza, garage né accesso senza barriere. Se il vostro appartamento ha una terrazza, un posto auto, una cucina nuova o, al contrario, è nello stato originale, il suo prezzo non si può determinare riprendendo semplicemente il valore di riferimento. Nemmeno l'ultimo prezzo richiesto prima del ritiro dell'annuncio attesta il canone del contratto firmato. La mappa non coglie l'eventuale sconto in trattativa né un prezzo più alto offerto da un interessato in un'asta.
Nonostante questi limiti, la mappa dei prezzi è un'utile fonte pubblica per il confronto locale: permette di confrontare gli appartamenti di riferimento in tutte le 112 aree catastali di Praga ed è disponibile gratuitamente. Su di essa si basa anche il nostro calcolatore del canone. Considerate il risultato come un orientamento che, in fase di consulenza, rapporteremo allo stato reale del vostro appartamento.
Il nostro ricalcolo: tre prospettive sulle 112 aree catastali di Praga
In cifre: il canone medio di un 2+kk è salito da 236 Kč/m² (edizione 02/2019) a 358 Kč/m² (edizione 08/2026) – cioè del +51,7% sull’intero periodo osservato. La crescita annua è del +3,2%.
Per poter confrontare nel tempo lo stesso insieme di zone, abbiamo ricalcolato i dataset pubblici del MF per tutte le 112 aree catastali di Praga. Per ogni categoria dimensionale abbiamo preso il prezzo di riferimento in ciascuna area e calcolato la media aritmetica semplice.
In questo calcolo ogni zona ha lo stesso peso. Non tiene conto del numero di appartamenti, di offerte né di contratti stipulati. Il risultato è una media dei prezzi di riferimento delle aree, non il prezzo medio di tutti gli appartamenti affittati a Praga; piccole aree catastali come Přední Kopanina pesano quanto Vinohrady.
| Categoria dimensionale | Edizione 02/2019 | Edizione 08/2025 | Edizione 08/2026 | Variazione 2019–2026 |
|---|---|---|---|---|
| 1+kk e 1+1 | 262 Kč/m² | 402 Kč/m² | 419 Kč/m² | +60 % |
| 2+kk e 2+1 | 236 Kč/m² | 347 Kč/m² | 358 Kč/m² | +52 % |
| 3+kk e 3+1 | 215 Kč/m² | 315 Kč/m² | 328 Kč/m² | +53 % |
| 4+kk e 4+1 | 214 Kč/m² | 311 Kč/m² | 321 Kč/m² | +50 % |
I valori sono mensili e arrotondati alla corona; le percentuali sono calcolate sui valori non arrotondati. Il mese indica l'edizione del dataset, non il mese di stipula dei contratti. Fonti del ricalcolo: file del MF 02/2019, 08/2025 e 08/2026. Si tratta di un confronto tra le edizioni indicate, non di un indice ufficiale dei prezzi del MF depurato da tutte le modifiche metodologiche.
Per la categoria 2+kk e 2+1 la variazione tra le edizioni 02/2019 e 08/2026 risulta del 51,8 %, tra le edizioni 08/2025 e 08/2026 del 3,2 %. Si tratta di variazioni nominali. Per un confronto di massima: secondo l'Istituto statistico ceco, i prezzi al consumo sono cresciuti di circa il 45 % tra il 2019 e il 2026, per cui la crescita reale dei canoni è nettamente inferiore a quella nominale. La differenza tra il 3,2 % (MF, su base annua) e il 5 % (Bezrealitky, su base annua) mostra un'entità diversa della crescita misurata. Entrambi i dati vanno nella stessa direzione; nel confronto bisogna però tenere conto delle loro diverse metodologie.
Perché il MF indica un dato diverso da Deloitte
Il valore di 358 Kč/m² del nostro ricalcolo per la categoria 2+kk e i 462 Kč/m² di Praga secondo Deloitte non sono due risposte alla stessa domanda.
| Fonte | Cosa descrive | A cosa serve |
|---|---|---|
| Deloitte Rent Index | Il canone nell'insieme di offerte monitorato nel trimestre considerato. | La direzione del mercato e le differenze tra i distretti. |
| Prezzo di riferimento MF | Stima modellizzata per un appartamento definito in una specifica area catastale. | Punto di partenza locale per il vostro appartamento. |
| Nostro ricalcolo MF | Media a pesi uguali di 112 aree catastali in una categoria, comprese quelle periferiche. | Confronto indicativo tra le diverse edizioni dei dati, tenendo conto della metodologia. |
| Canone concretamente pattuito | Il prezzo di un singolo contratto reale. | Confronto diretto, se ne conosciamo caratteristiche e data. |
La differenza tra 358 e 462 Kč/m² non è uno sconto ottenuto dagli inquilini in trattativa. Cambiano l'insieme di dati di partenza, il metodo, il periodo e la composizione delle tipologie. Nel nostro ricalcolo, inoltre, la periferica Lipence pesa quanto Vinohrady. Entrambi i dati possono essere utili, ma ciascuno risponde a una domanda diversa.
Sette anni in prospettiva: cosa ha mosso i canoni
La crescita dei canoni di circa la metà dal 2019 dipende da diversi fattori. Ripercorrerli aiuta a inquadrare l'andamento e a ragionare sugli anni a venire:
- 2020: la pandemia. Il deflusso di studenti e turisti ha liberato migliaia di appartamenti (l'offerta Airbnb si è riversata sul mercato di lungo periodo) e i canoni in centro sono scesi per un breve periodo.
- 2021–2022: ritorno della domanda, arrivo dei profughi dall'Ucraina, inflazione oltre il 15 % e tassi dei mutui sopra il 6 %, che hanno spinto parte degli acquirenti verso l'affitto. I canoni sono cresciuti a doppia cifra.
- 2023–2024: crescita in rallentamento, con tassi ancora alti e un'offerta di nuovi appartamenti ai minimi storici.
- 2025: ripresa del mercato residenziale (prezzi degli appartamenti in Repubblica Ceca +10,6 % secondo l'Istituto statistico ceco), canoni a Praga intorno al +5 % su base annua (Bezrealitky). Nei cinque anni dal 2021 al 2026, secondo il Realiťák roku, i canoni praghesi sono saliti del 64 % e i prezzi di acquisto del 45 %: gli affitti sono quindi cresciuti più rapidamente dei prezzi degli appartamenti.
- 2026: primo calo trimestrale a Praga (Deloitte Q2), stagnazione secondo Bezrealitky, offerta di affitti in Repubblica Ceca +23 % su base annua (CEMAP). Secondo Bezrealitky, il numero di interessati per annuncio a Praga è sceso da 108 all'inizio del 2025 a 45 nel primo trimestre 2026.
Al rinnovo del contratto, quindi, non date per scontato un aumento del dieci per cento. Confrontate la nuova offerta con il mercato e, per i contratti in essere, rispettate il meccanismo di adeguamento pattuito o la procedura di legge.
L'esempio di Vinohrady: come usare il prezzo di riferimento
Nel dataset del MF di agosto 2026 il prezzo di riferimento per la categoria 2+kk a Vinohrady è di 395 Kč/m² al mese (1+kk 469, 3+kk 364, 4+kk 357 Kč/m²). Per un appartamento modello di 55 m² la semplice moltiplicazione dà 21.725 Kč al mese.
Usate questo importo come punto di partenza per il confronto. Prima di pubblicare l'annuncio, valutate le seguenti caratteristiche dell'appartamento:
| Parametro | Cosa verificare nel confronto |
|---|---|
| Cucina e bagno | Funzionalità, età e reale portata della ristrutturazione, non solo la dicitura nell'annuncio |
| Piano e ascensore | Accessibilità con passeggino, bagagli o mobilità ridotta |
| Balcone, terrazza, cantina | Fruibilità e superficie; i singoli spazi non valgono quanto la superficie abitabile |
| Esposizione e rumore | Luce naturale, traffico in strada e differenza tra una visita di giorno e una di sera |
| Arredamento | Se è adatto all'inquilino a cui puntate e quali riparazioni o sostituzioni richiederà |
| Acconti e utenze | Il pagamento mensile complessivo a parità di numero di persone e di consumi |
Non attribuite automaticamente una percentuale fissa a ogni caratteristica. Il peso dell'ascensore può essere diverso al secondo e al sesto piano, e alcuni vantaggi sono già considerati dal modello di riferimento. Scegliete alcune offerte davvero simili, annotate la data e le differenze rilevanti e solo allora fissate una forbice di prezzo. Eviterete così anche di conteggiare due volte lo stesso vantaggio.
Confrontate separatamente anche il pagamento mensile complessivo dell'inquilino, acconti inclusi. Due appartamenti con lo stesso canone possono risultare più o meno accessibili per chi cerca casa a causa delle spese condominiali. Un canone più basso con acconti nettamente più alti non significa necessariamente un'abitazione più economica.
Se l'appartamento non si affitta: capite dove si perde l'interesse
Il solo numero di giorni online non dice che cosa non va. È più utile osservare in quale fase gli interessati si perdono.
Poche risposte all'annuncio: verificate il prezzo, la foto principale, la completezza dell'annuncio (acconti, classe energetica, data di disponibilità) e la visibilità dell'offerta. Fate in modo che l'interessato capisca nei primi cinque secondi che cosa offrite e quanto pagherà in totale.
Abbastanza risposte, ma poche visite: il problema può essere la data d'ingresso, una comunicazione poco chiara, l'esborso iniziale complessivo (deposito cauzionale più primo canone più provvigione) o qualcosa che l'interessato scopre solo al momento del contatto.
Le visite ci sono, ma senza un candidato adatto: confrontate le aspettative create dall'annuncio con la realtà. Il problema può essere il prezzo o una caratteristica che le foto non mostravano: rumore, poca luce, odori dai rifiuti, stato delle parti comuni.
Non confondete la durata di pubblicazione dell'annuncio con il tempo fino alla firma del contratto o alla consegna delle chiavi. Un annuncio ritirato non significa per forza un appartamento affittato. Per il vostro appartamento registrate quindi tutti e tre i momenti. Se dopo due settimane non avete un interessato serio, controllate le singole fasi della domanda e solo in base al risultato modificate il prezzo o la presentazione. Un mese sfitto può costare più di un canone leggermente più basso.
Cosa aspettarsi in futuro
In una previsione guardate alle ipotesi e alla forbice dei possibili risultati. Un unico prezzo preciso per il prossimo anno darebbe una falsa sicurezza. In vista dell'autunno 2026 conviene seguire soprattutto questi fattori:
- L'offerta cresce. Il numero di annunci di affitto in Repubblica Ceca è aumentato del 23 % su base annua (CEMAP) e a Praga l'offerta di nuovi appartamenti in vendita è da record (6.450 secondo Trigema, Skanska e Central Group). Una parte finirà sul mercato degli affitti.
- I mutui non calano. Secondo lo Swiss Life Hypoindex, a settembre 2026 il tasso medio offerto era del 5,51 %, in crescita per il sesto mese consecutivo; il tasso repo della Banca nazionale ceca è al 3,75 %. Chi non riesce a ottenere un mutuo resta in affitto, e questo sostiene la domanda.
- La regolamentazione degli affitti brevi è ancora in fase legislativa; distinguete tra proposta, norma approvata e sua entrata in vigore. L'eventuale ritorno di una parte degli appartamenti Airbnb farebbe pressione sui prezzi in centro, non in periferia.
- L'Associazione per l'abitare in affitto prevede per il secondo semestre 2026 un rallentamento della crescita dei canoni in Repubblica Ceca al 6–9 % annuo; per Praga piuttosto il limite inferiore o una stagnazione.
Per il vostro budget preparate tre scenari: il canone attuale, un prezzo inferiore del 5 % e un mese senza inquilino all'anno. Se il piano regge solo con aumenti annuali e occupazione ininterrotta, verificate l'entità delle riserve e dei costi. Descriviamo il procedimento più nel dettaglio nell'articolo appartamento come investimento a Praga.
Domande frequenti
Qual è il canone medio di un 2+kk a Praga?
Secondo UlovDomov, nel 2° trimestre 2026 il 2+kk medio a Praga era in annuncio a 24.860 Kč al mese spese escluse (55 m², 452 Kč/m²). Secondo la mappa dei prezzi del MF 08/2026, un appartamento di riferimento modello di 55 m² a Vinohrady si attesta a 21.725 Kč. A seconda di zona e stato, la forbice va all'incirca da 19.000 a 30.000 Kč. Per una specifica area catastale consultate la panoramica delle zone.
Il prezzo al metro è lo stesso per un appartamento piccolo e uno grande?
No. Nel nostro ricalcolo dei dati MF 08/2026 la categoria 1+kk e 1+1 risulta a 419 Kč/m² e la categoria 3+kk e 3+1 a 328 Kč/m². Si tratta di una media dei prezzi di riferimento delle aree catastali. Per il vostro appartamento usate la categoria corrispondente, non il prezzo di un monolocale moltiplicato per la superficie di un appartamento familiare.
Posso usare un vecchio grafico non aggiornato?
Solo se periodo e fonte sono chiaramente indicati. Il MF aggiorna e modifica regolarmente i propri dataset; nei confronti nel tempo usate un'unica serie coerente, altrimenti state confrontando due metodologie diverse.
Di quanto posso aumentare il canone all'inquilino attuale?
Dipende dal contratto. Il canone può essere modificato di comune accordo o secondo un meccanismo validamente pattuito. Se le parti non hanno disciplinato gli aumenti né li hanno espressamente esclusi, si può ricorrere a una proposta scritta ai sensi del § 2249 del codice civile ceco. Per tale proposta vale un limite del 20 % negli ultimi tre anni e il tetto del canone usuale comparabile. Regole specifiche valgono per un'eventuale successiva determinazione giudiziale. Spieghiamo i dettagli nell'articolo sul contratto di locazione.
Un canone richiesto più alto significa anche un reddito annuo più alto?
Non necessariamente. Un prezzo più alto può essere annullato da un periodo sfitto più lungo. Con un canone di 25.000 Kč, un mese non pagato equivale a 25 mesi di un supplemento di 1.000 Kč.
Aggiornamento redazionale: 12 settembre 2026. I valori riportati sono informazioni di mercato e modellizzate a titolo indicativo, non un'offerta di locazione vincolante.
Fonti e metodo: Deloitte Rent Index, risultati del Q2 2026, metodologia della mappa dei prezzi del MF e i file di dati indicati nel nostro ricalcolo. I valori statici si riferiscono ai periodi indicati. I blocchi con dati in tempo reale devono riportare la propria data e fonte e possono non coincidere con il commento precedente.