Canone garantito: come funziona, quanto costa e cosa deve prevedere il contratto

Se con il canone copre spese regolari, deve sapere su quale importo può contare. Con il canone garantito si concordano l'ammontare dei pagamenti e le condizioni di erogazione anche quando l'appartamento è sfitto o il subinquilino non paga. Nella scelta valuti quindi sia il contratto sia la società che deve onorarlo. Vediamo come funziona la garanzia, quanto costa e cosa chiedere a noi o a un altro fornitore.

Risposta rapida: canone garantito

Da FLAT SERVICE il canone garantito funziona così: prendiamo in locazione l'appartamento e lo subaffittiamo. Il proprietario riceve il canone concordato anche quando l'appartamento è sfitto o il subinquilino non paga; un canone di subaffitto effettivo più basso non lo riduce. Se otteniamo un canone di subaffitto più alto, ricevete in più la metà della differenza rispetto al canone di subaffitto atteso. Il prezzo di un reddito prevedibile è un importo inferiore rispetto a un affitto in autonomia senza intoppi: alla firma il canone concordato corrisponde all'82 % del canone di mercato stimato e l'offerta Le viene presentata direttamente in corone. Altre società possono proporre con lo stesso nome modelli contrattuali diversi.

La garanzia ha senso per i proprietari che con il canone coprono spese regolari, vivono lontano dall'appartamento o non vogliono gestire l'impatto economico di ogni cambio di inquilino. Prima della firma verifichi chi è il Suo debitore, da quando partono i pagamenti, quali sono le condizioni di erogazione e chi paga le riparazioni.

Cosa può nascondersi dietro l'etichetta «canone garantito»

Sul mercato lo stesso nome commerciale indica modelli diversi:

Questi prodotti differiscono per copertura e condizioni. Prima di confrontare gli importi, scopra chi Le deve il canone, chi ha il contratto con chi abita l'appartamento e da cosa deriva l'obbligo di coprire il mancato incasso. Se dall'offerta non è chiaro, chieda spiegazioni e le relative clausole del contratto.

Come funziona Garant dal punto di vista legale

Con la variante Garant stipula il contratto di locazione direttamente con FLAT SERVICE. Siamo noi il Suo inquilino e, con il Suo consenso previsto dal contratto, subaffittiamo l'appartamento. Le versiamo il canone concordato secondo il contratto anche quando l'appartamento è sfitto o il subinquilino non paga. Poiché l'inquilino è una società e non una persona che vi abita, non si applica la tutela speciale dell'inquilino di un'abitazione prevista dal § 2235 e ss. del codice civile; il rapporto è regolato dal contratto e dalle norme generali sulla locazione. Proprio per questo conta la sua formulazione esatta.

In pratica significa tre cose:

1. Ha un solo interlocutore contrattuale. Il pagamento lo chiede a noi, non a chi in quel momento abita l'appartamento. La scelta del subinquilino e gli eventuali cambi li organizziamo noi. Ci occupiamo di appartamenti a Praga dal 2010.
2. La responsabilità per il subinquilino è nostra. Selezione, verifica, contratto, recupero crediti, eventuale sgombero. Nei Suoi confronti resta l'obbligo di pagare l'importo concordato.
3. L'appartamento resta Suo. Il contratto di locazione non modifica la proprietà né i Suoi obblighi verso il condominio, il fisco e l'assicurazione.

Il subinquilino ha un rapporto contrattuale con noi. Locazione e sublocazione seguono regole diverse, ma nemmeno la sublocazione autorizza pressioni o sfratti arbitrari. Eventuali problemi li risolviamo secondo il contratto e le procedure di legge.

Cosa si paga: non solo il lavoro, ma la prevedibilità

Con la normale gestione il gestore può organizzare l'intera locazione, ma il mancato incasso resta a carico del proprietario. Con la garanzia la controparte contrattuale si assume la parte concordata di questo rischio. Per questo non ha senso confrontare le offerte solo in base alla cifra più alta.

In un anno senza intoppi l'affitto in autonomia o la normale gestione possono rendere di più. Con la garanzia, invece, si paga una maggiore prevedibilità: il Suo budget dipende meno dal fatto che l'appartamento sia occupato e che il subinquilino abbia pagato. Valuti quindi la convenienza anche in base a quanto mancato incasso è in grado di coprire con le proprie riserve.

Esempio: tre anni, tre scenari

Ipotizziamo un appartamento con un canone di mercato di 25.000 Kč al mese e un pagamento garantito di riferimento di 20.500 Kč al mese. Si tratta di un esempio illustrativo, non di un'offerta FLAT SERVICE né di una stima per un appartamento specifico. Consideriamo qui i 20.500 Kč come importo già concordato da versare al proprietario, senza ulteriori detrazioni. L'offerta reale viene definita caso per caso e riporta tutti i costi rilevanti e il regime fiscale.

Tutti gli importi sono al lordo delle imposte, dei costi di riparazione e di finanziamento. Per Partner calcoliamo la commissione solo sul canone effettivamente pagato. Nello scenario C detraiamo 20.000 Kč di spese legali sia dall'affitto in autonomia sia da Partner; per la garanzia di riferimento ipotizziamo che tali costi siano a carico della società. Se un contratto specifico prevedesse altrimenti, il risultato andrebbe ricalcolato. Nello scenario senza intoppi resta più denaro con la gestione in autonomia. In caso di mancato incasso emerge il valore della garanzia concordata, ma la tabella non indica la probabilità dei singoli scenari.

Oltre al risultato di ogni scenario, valuti come un eventuale mancato incasso inciderebbe sul Suo budget. Se con il canone paga un mutuo di 18.000 Kč al mese, deve garantirsi i soldi per le rate anche nello scenario C. Per un appartamento senza mutuo e con riserve sufficienti, sostenere da sé le oscillazioni del reddito può risultare più accettabile.

Sette punti da verificare prima della firma

Vale per un'offerta nostra come per quella di chiunque altro.

1. Quanto riceve davvero e da quando

Nel contratto devono figurare un importo concreto, la scadenza e la data d'inizio dei pagamenti. Si informi se il primo pagamento è preceduto da un periodo di preparazione dell'appartamento, come si gestisce un mese incompleto e quali importi sono già detratti nell'offerta.

2. Quali sono le condizioni di erogazione

Verifichi come il contratto disciplina l'impossibilità di utilizzare l'appartamento (guasti gravi, ristrutturazione dell'edificio), le riparazioni importanti e i casi in cui il proprietario non collabora. «Paghiamo anche se l'appartamento è sfitto» non significa automaticamente pagare in qualsiasi circostanza.

3. Quanto dura l'impegno

Una garanzia di pochi mesi e un rapporto di locazione a lungo termine non sono la stessa cosa. Contano i motivi di recesso, la durata del preavviso, la possibilità di modificare il canone e la procedura di restituzione dell'appartamento. Chieda anche cosa succede se vorrà vendere l'appartamento.

4. Chi paga manutenzione e riparazioni importanti

Distingua l'organizzazione della riparazione dal suo pagamento. Nel contratto chiarisca piccola manutenzione, guasti dovuti all'usura degli impianti, danni causati dall'occupante e investimenti per valorizzare l'appartamento. Chieda per esempio chi pagherebbe una nuova caldaia da 40.000 Kč. Una generica promessa di cura dell'appartamento non risponde a questa domanda.

5. Cosa s'intende per stato dell'appartamento alla restituzione

Servono un verbale di consegna iniziale, fotografie e una distinzione chiara tra usura, difetti e danni (§ 2293 del codice civile). Se è garantito anche lo stato dell'appartamento, chieda come vengono valutati gli arredi e come si procede in caso di voci contestate.

6. Come cresce il Suo reddito

Se l'offerta prevede una clausola di indicizzazione all'inflazione o una quota del subaffitto più alto, si faccia mostrare un esempio numerico. Senza di esso non è possibile confrontare in modo equo offerte diverse. Con Garant il canone concordato è fissato in anticipo e il Suo pagamento resta stabile; un canone di subaffitto effettivo più basso non lo riduce. Se otteniamo un canone di subaffitto più alto, riceve in più la metà della differenza rispetto al canone di subaffitto atteso; le condizioni per aumentarlo sono nel contratto.

7. Chi c'è dietro l'impegno

Con la garanzia si affida alla capacità di una specifica società di rispettare il contratto; non si tratta di un deposito bancario assicurato. Verifichi da quanto tempo opera la società, quanti appartamenti gestisce con questo modello, quali referenze verificabili ha e se pubblica i bilanci nel registro delle imprese. Valuti questi dati nel loro insieme. Un primo anno di attività con cinque appartamenti e una storia di oltre quindici anni sono situazioni di partenza diverse, ma l'anzianità della società da sola non garantisce il rispetto degli impegni.

Garant o Partner+? Decide l'ampiezza della copertura

Partner+ mantiene il modello di gestione: il contratto di locazione è tra Lei e l'inquilino e al canone di mercato aggiungiamo la Garanzia del gestore. Secondo le condizioni del servizio copre sfitto e canoni non pagati fino a un limite complessivo di una mensilità per ogni periodo contrattuale di 24 mesi. La commissione è superiore di due punti percentuali rispetto a Partner. Si tratta di una copertura contrattuale, non automaticamente di un prodotto assicurativo.

Garant è un modello contrattuale diverso, con canone concordato con FLAT SERVICE. Riceve l'importo concordato per tutta la durata del contratto, indipendentemente dall'occupazione; condizioni, eccezioni e inizio dei pagamenti sono stabiliti dal contratto.

Nella scelta non si chieda solo il prezzo. Si chieda quanta variabilità del reddito è disposto a sostenere da solo. Confronta Partner, Partner+ e Garant

Per chi è adatta la garanzia e per chi no

Il canone garantito ha senso se con il canone paga un mutuo o altre spese regolari, vive fuori Praga o all'estero, ha ereditato o ricevuto in dono l'appartamento e non vuole diventare locatore a tempo pieno, oppure se semplicemente desidera separare la proprietà dell'immobile dalla sua gestione.

Un'altra soluzione potrebbe essere più adatta se intende vendere l'appartamento entro un anno, se presto Le servirà per la famiglia o se ama gestirlo da sé e dispone di riserve sufficienti. Un appartamento locato si può vendere, ma con il cambio di proprietario la locazione prosegue ai sensi del § 2221 del codice civile. Valuti quindi le possibilità di recesso già prima della firma.

Con un solo appartamento il rischio è concentrato: un unico mancato incasso colpisce l'intero reddito da locazione. Per questo conviene confrontare il costo della garanzia con le proprie riserve e con l'importo di cui ha bisogno regolarmente. Come procedere in caso di un problema concreto lo spieghiamo nell'articolo l'inquilino non paga il canone.

Tasse sul canone garantito

Per una persona fisica che non loca l'appartamento nell'ambito del patrimonio d'impresa, il reddito ricevuto da FLAT SERVICE è di norma tassato ai sensi del § 9 della legge sulle imposte sui redditi. Si possono dedurre le spese forfettarie del 30 % o le spese effettive. I pagamenti regolari da un unico partner contrattuale semplificano la contabilità: dodici entrate identiche all'anno da un solo pagatore. La locazione di abitazioni è esente da IVA (§ 56a della legge sull'IVA), quindi sui nostri pagamenti non si applica alcuna IVA. Trova i dettagli nella guida alle tasse sugli affitti.

Domande frequenti

Il canone garantito è la stessa cosa dell'assicurazione sul canone?

No. Nella nostra variante Garant FLAT SERVICE è il Suo inquilino e i pagamenti concordati derivano dal contratto di locazione. Per altre offerte occorre verificare il modello specifico. Con l'assicurazione, invece, paga la compagnia in caso di sinistro secondo le condizioni di polizza, di solito con esclusioni, franchigia e periodo di carenza. Verifichi sempre chi deve pagare, in base a quale contratto e a quali condizioni.

L'importo garantito è uguale per ogni appartamento?

No. L'offerta dipende dall'appartamento specifico, dal suo stato, dalla zona e dalle condizioni della collaborazione. La percentuale pubblicata non dice da sola quanto riceverà proprio Lei. Per questo vediamo l'appartamento prima di fare un'offerta.

E se volessi vendere l'appartamento o andarci ad abitare?

Le condizioni di recesso fanno parte del contratto e le discutiamo prima della firma. Il contratto di locazione prevede un preavviso di cui occorre tenere conto. La vendita dell'appartamento non pone fine alla locazione; l'acquirente subentra nei diritti del locatore (§ 2221 del codice civile).

Mi libero di tutti i rischi legati alla proprietà?

No. Anche con un reddito concordato resta il proprietario. Le quote condominiali, gli investimenti importanti nell'appartamento, l'imposta sugli immobili e l'assicurazione dell'immobile restano a Suo carico. Ci assumiamo i rischi di reddito e di gestione nella misura concordata nel contratto; gli obblighi del proprietario non vengono meno.

Posso passare da Garant a Partner o viceversa?

Sì, di comune accordo. Il passaggio da Garant a Partner richiede di definire il rapporto con il subinquilino presente nell'appartamento; il passaggio da Partner a Garant richiede di subentrare al contratto di locazione esistente. Gestiamo entrambi i casi abitualmente.

La descrizione delle varianti si basa sull'offerta pubblica di FLAT SERVICE verificata al 12 settembre 2026; la copertura vincolante è stabilita dal contratto. I calcoli di esempio sono puramente illustrativi.

Fonti e condizioni: Variante Garant, Partner+, codice civile e Amministrazione finanziaria: redditi da locazione. La garanzia aziendale è un impegno contrattuale, non un deposito bancario assicurato.