Nella scelta del gestore confrontate la tariffa percentuale, la base su cui si calcola, l'IVA e l'ampiezza dei servizi. Conta anche chi sostiene la perdita di reddito quando l'appartamento è sfitto o l'inquilino non paga. Nell'articolo trovate il nostro listino, calcoli in corone e le domande da porre a qualsiasi gestore. Oltre al denaro, guardiamo anche al tempo che dedicate personalmente all'affitto.
Risposta rapida: quanto costa la gestione di un appartamento a Praga
Con FLAT SERVICE la tariffa è del 12 % per Partner, del 14 % per Partner+ e del 18 % per Garant. Per Partner e Partner+ il compenso si calcola sul canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese. Con un canone incassato di 25.000 Kč al mese, il compenso ammonta rispettivamente a 3.630 Kč e 4.235 Kč in totale. Con Garant vi versiamo il canone concordato, che alla firma corrisponde all'82 % del canone di mercato stimato. Per i servizi Partner e Partner+ al compenso si aggiunge l'IVA del 21 %.
La ricerca di un nuovo inquilino, i contratti, il controllo dei pagamenti, la comunicazione con l'inquilino e l'organizzazione delle riparazioni sono inclusi nel compenso. Manodopera e materiali li paga chi è tenuto alla riparazione per legge e per contratto. Un solo mese sfitto nello stesso appartamento costa 25.000 Kč, cioè più di sei mesi di gestione.
Quanto costano le formule FLAT SERVICE
Offriamo tre formule. Si differenziano soprattutto per come è strutturato il vostro reddito e per chi sostiene il rischio di mancata locazione o di morosità.
| Formula | Tariffa | Base di calcolo | Differenza principale |
|---|---|---|---|
| Partner | 12 % | Canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese | Gestione completa, canone di mercato, il rischio di mancato incasso è del proprietario. |
| Partner+ | 14 % | Canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese | Tutto ciò che offre Partner, più la Garanzia del gestore in caso di mancato incasso del canone. |
| Garant | 18 % | Contratto di locazione con FLAT SERVICE, che subaffitta l'appartamento | Ricevete ogni mese l'intero importo concordato, anche se l'appartamento è sfitto o il subinquilino non paga. |
Con Partner+ la Garanzia del gestore copre il mancato incasso del canone fino a un canone mensile per ogni periodo di 24 mesi di durata del contratto. Copre sia la mancata locazione sia il canone non pagato, ma non è una garanzia illimitata su tutti i pagamenti. Per Garant fatevi indicare direttamente l'importo che riceverete: la percentuale da sola non dice quanto arriverà proprio a voi. Le condizioni aggiornate sono nel confronto dei servizi.
La base del compenso per Partner e Partner+ è il canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese. Non si tratta del vostro utile dopo tasse, mutuo e costi di proprietà. Per i servizi Partner e Partner+ al compenso si aggiunge l'IVA del 21 %.
Quanto pagate per la gestione in corone
Per i servizi Partner e Partner+ al compenso si aggiunge l'IVA del 21 % (§ 47 comma 1 lett. a) della legge n. 235/2004 Sb.). Il locatore di un appartamento di norma non può detrarre l'IVA: o non è soggetto IVA, oppure la locazione di un appartamento è un'operazione esente senza diritto alla detrazione (§ 56a della legge n. 235/2004 Sb.). Nel confronto considerate quindi sempre il prezzo complessivo IVA inclusa.
Esempio per un appartamento con un canone di 25.000 Kč al mese, acconti per le spese a parte:
| Per un mese affittato e pagato | Partner | Partner+ |
|---|---|---|
| Compenso IVA esclusa | 3.000 Kč | 3.500 Kč |
| IVA 21 % | 630 Kč | 735 Kč |
| Compenso IVA inclusa | 3.630 Kč | 4.235 Kč |
| Canone dopo il compenso | 21.370 Kč | 20.765 Kč |
| Compenso IVA inclusa per 12 mesi pagati | 43.560 Kč | 50.820 Kč |
Il canone al netto del compenso non è ancora il rendimento netto del proprietario. Non tiene conto di tasse, assicurazione, contributi condominiali né del finanziamento. Se applicate le spese effettive, il compenso legato alla locazione può rientrare tra i costi deducibili, di norma insieme all'IVA che non potete detrarre. Trovate i dettagli più avanti.
Per Garant la stessa tabella non si può usare. Stipulate con noi un contratto di locazione, noi subaffittiamo l'appartamento e vi versiamo l'importo concordato. Nell'offerta vedrete direttamente l'importo che riceverete e le condizioni; un canone di subaffitto effettivo più basso non lo riduce.
Cosa deve includere il compenso e cosa chiedere a parte
Gestire non significa solo controllare il conto. Serve continuità tra ricerca dell'inquilino, contratti, consegna, comunicazione, riparazioni e fine della locazione. Con FLAT SERVICE il compenso regolare include annunci e nuova locazione, verifica dei candidati, contratto e addendum, consegna con verbale, controllo dei pagamenti e solleciti, comunicazione con l'inquilino, organizzazione delle riparazioni, rendiconto annuale delle spese e accesso al portale clienti con la panoramica di pagamenti e documenti.
Fuori dal compenso regolare si pagano manodopera e materiali, a carico di chi è tenuto alla riparazione; noi ci occupiamo di organizzarla. Il recupero crediti in tribunale oltre ai solleciti e le diffide stragiudiziali si concordano a parte in base all'entità. Ristrutturazioni e direzione lavori hanno un'offerta su misura. Chiedete al gestore un elenco scritto di queste voci prima di firmare il contratto.
Organizzare una riparazione e pagarla sono due cose diverse. Allo stesso modo, per l'assistenza legale verificate se include anche la rappresentanza in tribunale e quali costi pagereste a parte. Decidete in base all'ampiezza concreta del servizio.
Considerate un mese sfitto sull'intero anno
Con un canone di 25.000 Kč, un mese sfitto significa una perdita di 25.000 Kč. Il compenso annuo Partner con dodici mesi pagati è di 43.560 Kč IVA inclusa. Un mese sfitto costa quindi all'incirca quanto sette mesi di gestione. In più, per l'appartamento vuoto continuate a pagare acconti condominiali ed energia.
Per questo valutate il prezzo della gestione insieme ai tempi di locazione. Negli appartamenti che gestiamo raggiungiamo un'occupazione media del 98 % e nel 97 % dei casi troviamo un inquilino entro 14 giorni (risultati dell'intero portafoglio, non una promessa per ogni appartamento). Ogni settimana in più ha un costo: mezzo mese di mancato incasso con un canone di 25.000 Kč vale 12.500 Kč, cioè più di tre mesi di compenso Partner.
Se l'appartamento è vicino, avete un inquilino affidabile di lunga data e la gestione non vi pesa, l'affitto fai da te può fare al caso vostro. Con una gestione professionale vi assicurate lavoro, metodo e, a seconda della formula, una maggiore sicurezza del reddito. Confrontate quindi occupazione, canone ottenibile, costi e il lavoro che non dovrete più fare voi.
Traducete in corone la differenza tra Partner e Partner+
Con il canone d'esempio di 25.000 Kč, la differenza di compenso è di 500 Kč IVA esclusa, ovvero 605 Kč IVA inclusa al mese. Su dodici mesi pagati fanno 7.260 Kč, su 24 mesi pagati 14.520 Kč. È un modello con incasso pieno; la differenza reale dipende dal canone incassato.
A fronte di questa somma c'è la Garanzia del gestore: fino a un canone mensile (nell'esempio 25.000 Kč) per ogni periodo di 24 mesi, se l'appartamento resta sfitto o l'inquilino non paga. La differenza d'esempio di 14.520 Kč in due anni presuppone 24 mesi pagati. In caso di mancato incasso vanno ricalcolati anche i compensi sul canone incassato e applicate le condizioni contrattuali della garanzia. Il limite di 25.000 Kč in questo esempio vale complessivamente per mancata locazione e morosità; non è un'assicurazione contro tutti i rischi. Scegliendo Partner+, valutate come un mancato incasso inciderebbe sul vostro bilancio, ad esempio sulla rata del mutuo. Con una riserva sufficiente e un appartamento senza mutuo, Partner potrebbe essere più adatto.
Le condizioni di entrambe le formule sono nelle pagine Partner e Partner+.
Gestione fai da te: denaro e tempo su due righe
Calcolate prima entrate e spese effettive. Il valore del vostro tempo quantificatelo a parte. Vedrete così separatamente il denaro che vi resta sul conto e una stima del valore del lavoro che affidereste al gestore.
Stima indicativa del tempo per un appartamento in un anno (modello, non media di mercato):
| Attività | Ore stimate |
|---|---|
| Nuova locazione: annuncio, comunicazione, 4–6 visite, verifica, contratto, consegna | 15–25 |
| Gestione corrente: controllo dei pagamenti, richieste, due o tre guasti all'anno | 8–12 |
| Rendiconto delle spese e documenti per le tasse | 4–6 |
| Spostamenti all'appartamento e dagli artigiani | 4–8 |
Se dedicate all'affitto 40 ore all'anno e valutate la vostra ora 500 Kč, il valore del tempo è di 20.000 Kč. Annotatelo accanto al risultato economico, non come spesa effettivamente sostenuta. Valutate anche quando vi occupate di questo lavoro e se volete continuare a dedicargli il vostro tempo.
Una ripartizione più dettagliata delle responsabilità è nell'articolo gestione immobiliare o agenzia immobiliare.
Il compenso del gestore incide sulle tasse?
Sì, ma dipende da come deducete le spese. Con le spese effettive il compenso legato alla locazione può ridurre la base imponibile ai sensi del § 24 comma 1 della legge sulle imposte sui redditi. Se l'intero compenso annuo Partner di 43.560 Kč incide su una base tassata al 15 %, la riduzione d'imposta corrisponde a 6.534 Kč. Non è un rimborso automatico: il risultato dipende da altri redditi, eventuali perdite e detrazioni d'imposta. Con le spese forfettarie del 30 % il compenso è già compreso nel forfait e non potete dedurlo separatamente (§ 9 comma 4 della legge sulle imposte sui redditi).
Per questo in un'offerta non deve comparire la promessa incondizionata che la gestione «in realtà costa il 15 % in meno». Dipende dal vostro metodo e dalla vostra situazione fiscale complessiva. Altri esempi sono nella guida alle tasse sugli affitti e un confronto indicativo dei due metodi lo calcola il calcolatore fiscale.
Sette domande a cui chiedere una risposta scritta
Ponete queste domande a ogni gestore, noi compresi:
- La nuova locazione dell'appartamento è inclusa nel compenso regolare? Alcuni gestori addebitano per ogni nuova locazione una provvigione pari a un canone. Da noi è inclusa nel compenso.
- Chi prepara contratto, addendum e rendiconto delle spese? Chi controlla che il rendiconto venga consegnato entro quattro mesi dalla fine del periodo di riferimento, cioè entro il 30 aprile per l'anno solare?
- Chi controlla le scadenze e come si procede in caso di ritardo? Chiedete una procedura concreta: quando il primo sollecito, quando la diffida stragiudiziale, chi decide i passi successivi.
- Cosa significa «organizzazione delle riparazioni» e chi paga manodopera, materiali e trasferta? Organizzare una riparazione e pagarla sono due cose diverse.
- Il contatto per le emergenze è incluso nel prezzo e in che misura?
- Cosa si paga all'avvio o alla cessazione della gestione? Verificate eventuali costi una tantum prima della firma.
- Cosa richiede il vostro consenso preventivo e qual è il limite per i piccoli interventi? Concordate una soglia economica e una procedura specifica per i guasti urgenti, quando aspettare può aggravare il danno.
Una soluzione su misura non è necessariamente un problema. L'importante è conoscerne prima della firma il prezzo, l'ampiezza e la modalità di approvazione.
Domande frequenti
Il compenso si calcola anche sugli acconti per acqua e riscaldamento?
Per Partner e Partner+ no. Il compenso si calcola sul canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese. Il contratto di gestione deve indicare chiaramente questa base.
Una percentuale più alta significa sempre una gestione più ampia?
No. L'ampiezza dei servizi è la stessa per Partner e Partner+. La differenza di due punti percentuali è il prezzo della Garanzia del gestore, cioè del trasferimento a noi di parte del rischio di mancato incasso. Confrontate separatamente servizi e condizioni della garanzia.
Pago il gestore anche se l'appartamento è sfitto?
Per Partner e Partner+ no. Il compenso si calcola sul canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per le spese, quindi per un mese sfitto non pagate nulla. Abbiamo così il vostro stesso interesse: affittare l'appartamento il prima e il meglio possibile.
Riceverò il prezzo finale prima della firma?
Sì. Durante la consulenza parliamo del vostro appartamento e prepariamo un'offerta concreta con il compenso IVA inclusa, l'importo per il proprietario ed eventuali voci extra rispetto alla gestione ordinaria.
Posso recedere dal contratto di gestione?
Sì, le condizioni di recesso fanno parte del contratto di gestione e le esaminiamo insieme prima della firma. Con Garant la situazione è diversa, perché avete un contratto di locazione con FLAT SERVICE e nell'appartamento vive un subinquilino; il passaggio tra formule si concorda di comune accordo.
Il listino corrisponde all'offerta pubblica di FLAT SERVICE al 12 settembre 2026; le condizioni vincolanti sono stabilite dall'offerta e dal contratto di gestione. Le informazioni fiscali sono generali e non sostituiscono una valutazione individuale.
Fonti e condizioni: Listino e confronto FLAT SERVICE, Amministrazione finanziaria: redditi da locazione e legge sull'IVA. I risultati aziendali non sono una media di mercato né la garanzia di un rendimento specifico.