Dopo l'ingresso dell'inquilino bisogna continuare a controllare i pagamenti, risolvere i guasti e preparare i rendiconti. Con l'intermediazione una tantum questo lavoro resta di norma al proprietario, mentre con la gestione a lungo termine se ne fa carico il gestore, nei limiti concordati. Alcune agenzie immobiliari offrono entrambi i servizi. Nella scelta, quindi, guardate al contenuto dell'offerta e del contratto, non solo al nome dell'azienda.
Risposta rapida: gestione immobiliare vs. agenzia
Con un'intermediazione ordinata separatamente, l'agenzia immobiliare svolge le attività concordate per arrivare alla locazione, ad esempio annunci, visite e contratto. La gestione continuativa può non essere inclusa. Il gestore, invece, resta accanto all'appartamento anche dopo l'ingresso dell'inquilino: controlla i pagamenti, risolve i guasti, prepara i rendiconti e si occupa della locazione successiva. Per l'intermediazione si paga di solito una provvigione una tantum (a Praga spesso pari a una mensilità di canone più IVA), per la gestione un compenso periodico calcolato sul canone effettivamente incassato, al netto degli acconti per i servizi (da FLAT SERVICE il 12 % con Partner e il 14 % con Partner+). Garant prevede un diverso assetto locativo: vi versiamo il canone concordato, che alla firma corrisponde all'82 % del canone di mercato stimato. Confrontate sempre importi e servizi in base all'offerta concreta. Per Partner e Partner+ al compenso si aggiunge l'IVA del 21 %.
L'agenzia ha senso se volete gestire la locazione da soli e vi serve solo aiuto per trovare l'inquilino. La gestione ha senso se non volete restare reperibili al telefono per tutta la durata della locazione o se avete bisogno di un reddito sicuro.
Cosa comprende l'intermediazione e cosa la gestione continuativa
L'intermediazione ordinata separatamente comprende di norma la valutazione del canone, la presentazione, le visite, la selezione del candidato, il contratto e la consegna. L'ambito esatto dipende dall'offerta. Se non include la gestione continuativa, la successiva comunicazione e l'operatività restano a carico del proprietario.
Con la gestione a lungo termine affidate la parte di lavoro concordata a qualcuno che prosegue dopo l'avvio della locazione: controlla i pagamenti, risponde alle segnalazioni dell'inquilino, organizza le riparazioni e prepara i passi successivi prima della scadenza del contratto.
| Situazione | Sola intermediazione | Gestione a lungo termine |
|---|---|---|
| Ricerca dell'inquilino | Servizio principale acquistato, provvigione per ogni locazione | Inclusa nel compenso, da FLAT SERVICE senza ulteriore provvigione |
| Pagamento mensile mancante | A carico del proprietario | Solleciti, diffida precontenziosa, proposta di azione |
| Guasto segnalato il sabato sera | Il proprietario cerca un artigiano | Il gestore organizza l'intervento e la comunicazione |
| Rendiconto dei servizi entro il termine del periodo di conteggio | Proprietario | Gestore, secondo quanto concordato |
| Integrazioni, aumento del canone, proroga | Proprietario o nuovo incarico | Parte della gestione |
| Fine del contratto e nuovo inquilino | Nuovo incarico con nuova provvigione | Continuità senza ulteriore provvigione |
| Panoramica costante di pagamenti e documenti | Registro personale | Portale clienti o report |
| Copertura del mancato canone | Non inclusa | Solo nelle varianti che la prevedono (Partner+, Garant) |
L'ultima riga è fondamentale. La gestione, di per sé, non garantisce il reddito. Qualcuno può organizzare benissimo la locazione senza impegnarsi a pagarvi per un appartamento sfitto. La garanzia è sempre una voce contrattuale a sé.
Un anno nella vita di un appartamento
Immaginate un bilocale 2+kk a Praga con un canone di 25.000 Kč, in cui un nuovo inquilino entra a gennaio. Il modello seguente mostra quali compiti possono aggiungersi nel corso dell'anno:
- Gennaio: consegna, verbale, fotografie, voltura dell'elettricità, primo pagamento.
- Marzo: l'inquilino segnala un rubinetto che gocciola. È una piccola riparazione compresa nell'elenco del regolamento governativo n. 308/2015 Sb., quindi spetta all'inquilino. Ma qualcuno deve spiegarglielo, tenere d'occhio il totale annuo delle riparazioni e mandare l'idraulico.
- Aprile: al precedente inquilino va recapitato il rendiconto dei servizi dell'anno passato entro il 30 aprile (§ 7 della legge n. 67/2013 Sb.). I documenti del condominio arrivano di solito a metà aprile e qualcuno deve ricalcolarli sul periodo in cui ha abitato l'appartamento.
- Giugno: il pagamento arriva con una settimana di ritardo. È una svista o l'inizio di un problema? Qualcuno deve telefonare.
- Settembre: lo scaldabagno arriva a fine vita e il tecnico consiglia la sostituzione per 18.000 Kč. La sostituzione dell'intero apparecchio per vetustà spetta al proprietario; qualcuno deve approvare il preventivo, garantire l'accesso all'appartamento e controllare la fattura.
- Novembre: il contratto a tempo determinato scade a gennaio. È il momento di decidere sulla proroga e di discutere il canone. Se il contratto non lo esclude, la prosecuzione dell'uso dell'appartamento può portare, alle condizioni del § 2285 del Codice civile, al rinnovo della locazione.
- Dicembre: documenti per la dichiarazione dei redditi.
In questo modello l'intermediazione una tantum ha coperto l'avvio della locazione. Gli altri compiti rientrano già nella gestione continuativa. Valutate quali volete svolgere da soli e per quali avrete tempo quando si presenteranno.
Decidete chi si occupa di locazione, gestione ed eventuale copertura degli sfitti
Chi trova l'inquilino
Se volete continuare a gestire la locazione da soli, può bastarvi un aiuto per la prima locazione. È una soluzione pratica se avete un vostro sistema, siete reperibili e le incombenze ordinarie non vi pesano.
Chi si occupa dell'operatività quotidiana
La gestione ha senso se non volete organizzare ogni visita, telefonata e riparazione. Spesso non conta tanto il numero di ore quanto la loro imprevedibilità. Un guasto può presentarsi anche la sera o nel fine settimana. Una risposta tempestiva aiuta a mantenere una buona comunicazione e a evitare inutili contenziosi.
Chi si fa carico del mancato reddito
È una questione a parte, da definire nel contratto. Da FLAT SERVICE potete confrontare Partner, Partner+ con la Garanzia del gestore e Garant, in cui siamo noi il vostro inquilino e subaffittiamo l'appartamento. L'ambito della copertura e dei pagamenti dipende dal contratto scelto. La sola intermediazione per un nuovo inquilino non comprende questi impegni continuativi, ma l'agenzia immobiliare può offrire la gestione come servizio aggiuntivo.
Confrontate i costi sullo stesso periodo
Prendiamo come modello un canone di 25.000 Kč al mese, dodici mesi pagati, senza riparazioni, imposte e altri costi di proprietà. Il proprietario non è soggetto IVA.
| Voce annuale | Agenzia (una locazione) | Gestione Partner |
|---|---|---|
| Provvigione / compenso IVA esclusa | 25.000 Kč | 36.000 Kč |
| IVA 21 % | 5.250 Kč | 7.560 Kč |
| Totale IVA inclusa | 30.250 Kč | 43.560 Kč |
| Cosa è incluso | Ricerca dell'inquilino, contratto, consegna | Lo stesso più 12 mesi di gestione |
La differenza è di 13.310 Kč nell'anno modello. Ma i servizi non sono gli stessi: nel primo caso all'operatività successiva pensate voi, nel secondo pagate anche la gestione continuativa. Ecco cosa succede in scenari diversi:
- L'inquilino resta quattro anni. Agenzia: una provvigione di 30.250 Kč in quattro anni. Gestione: 174.240 Kč in quattro anni. La differenza comprende quattro anni di comunicazione con l'inquilino, quattro rendiconti dei servizi, integrazioni contrattuali, controllo dei pagamenti e tenuta dei registri.
- Gli inquilini cambiano ogni anno. Agenzia: quattro provvigioni, 121.000 Kč. Gestione: 174.240 Kč, ma senza ulteriori provvigioni per la locazione. La differenza scende a 53.240 Kč in quattro anni, cioè circa 1.100 Kč al mese.
- Un mese sfitto all'anno. Il mancato incasso di 25.000 Kč colpisce allo stesso modo entrambi i modelli; a fare la differenza è la rapidità della nuova locazione. Nel 97 % dei casi affittiamo l'appartamento affidatoci entro 14 giorni (dato interno per il 2026); secondo CEMAP, l'annuncio medio sul mercato è stato affittato in 31 giorni.
Nel confronto considerate condizioni analoghe in entrambe le varianti. Chi gestisce da sé non ha per forza inquilini peggiori e una gestione professionale non può garantire un anno senza guasti. Ma più spesso dovete affrontare nuove locazioni o riparazioni, più lavoro potete affidare al gestore.
Cosa dice la legge sull'intermediazione immobiliare
Dal 2020 è in vigore la legge n. 39/2020 Sb. sull'intermediazione immobiliare. Per voi proprietari ne derivano alcune conseguenze pratiche:
- Il contratto di intermediazione deve essere in forma scritta (§ 9 comma 2). La nullità per difetto di forma può essere eccepita solo dal committente, cioè da voi.
- L'agenzia immobiliare deve avere un'assicurazione di responsabilità civile con un massimale di almeno 1.750.000 Kč per sinistro (§ 7 comma 1). Potete chiederne la prova.
- L'intermediazione in esclusiva con un consumatore può essere concordata per un massimo di sei mesi; la legge ne disciplina anche la proroga (§ 17).
- Il deposito fiduciario di denaro non può essere offerto dall'intermediario, salvo le eccezioni previste dal § 4.
La gestione continuativa in sé è un rapporto contrattuale regolato dal Codice civile, ad esempio un mandato ai sensi del § 2430 e segg. Se il fornitore svolge anche attività di intermediazione immobiliare, a tale attività si applicano le regole della legge n. 39/2020 Sb. Conta quindi il contenuto effettivo del servizio. Nel contratto verificate le attività, i limiti per l'approvazione delle spese, i rendiconti e le condizioni di recesso.
Tenete le informazioni importanti in un unico posto
Un guasto segnalato dall'inquilino non è una telefonata isolata. Dovete sapere se il difetto c'era già alla consegna, a chi appartiene la cosa, chi deve pagare la riparazione e se si tratta di un problema ricorrente. Allo stesso modo, a fine locazione vi serviranno il verbale originale, le fotografie, il registro dei pagamenti e le scadenze concordate.
Se queste informazioni sono raccolte in un unico posto, non dovete ricostruire la storia dell'appartamento da e-mail e foto sul telefono. Quando scegliete un gestore, quindi, non chiedete solo del numero per le emergenze, ma anche dell'operatività ordinaria: come vedrete le spese, chi approva le riparazioni, come riceverete i documenti e cosa succede se il referente principale non è disponibile.
Quando basta l'agenzia e quando conviene la gestione
Basta un'agenzia immobiliare se vale la maggior parte di questi punti: abitate a Praga e raggiungete l'appartamento in mezz'ora; avete un solo appartamento; siete reperibili al telefono anche in orario di lavoro; sapete preparare il rendiconto dei servizi e la dichiarazione dei redditi; avete una riserva per un mese sfitto e il rischio di un inquilino moroso non vi spaventa.
La gestione conviene se vale almeno uno di questi punti: abitate fuori Praga o all'estero; avete due o più appartamenti; con il canone pagate il mutuo e un mancato incasso vi farebbe male; non volete che l'inquilino vi chiami al lavoro; volete un reddito mensile fisso a prescindere dall'occupazione.
I proprietari che si rivolgono a FLAT SERVICE spesso vogliono mantenere il controllo sul proprio appartamento e, al tempo stesso, affidare a qualcun altro la gestione quotidiana.
Come passare dalla gestione in proprio a quella professionale
Per prima cosa preparate il contratto in vigore e le eventuali integrazioni, il verbale di consegna, il prospetto dei pagamenti, la situazione del deposito cauzionale, l'ultimo rendiconto e l'elenco dei guasti ancora aperti. Poi si fissano la data del subentro e le modalità di comunicazione con l'inquilino.
Non deve esserci alcun dubbio su a chi va versato il canone, chi si occupa di eventuali debiti pregressi e chi completa il rendiconto per il periodo di transizione. Il cambio di gestore, di per sé, non consente di modificare il contratto di locazione esistente; l'inquilino conserva gli stessi diritti. Nel passaggio alla variante Garant occorre valutare la continuità dei rapporti, perché si tratta di un modello contrattuale diverso.
Concordiamo la data del subentro in base alla completezza dei documenti e a eventuali problemi aperti. L'inquilino riceve contatti e istruzioni di pagamento chiari, così sa da quando e con chi trattare le singole questioni.
Domande frequenti
L'agenzia immobiliare costa meno del gestore?
Nel nostro modello l'intermediazione una tantum costa meno nel primo anno. Non è però una regola generale: dipende dalla provvigione, da chi la paga e dall'ambito della gestione. Confrontate i costi sullo stesso periodo e il lavoro che, una volta pagato, resterà a vostro carico.
Con la gestione non dovrò più decidere nulla?
No. Per riparazioni importanti, investimenti o modifiche delle condizioni la decisione resta al proprietario. Una gestione ben impostata vi prepara la documentazione, propone soluzioni e si occupa dell'organizzazione.
E se mi serve solo un inquilino?
Partite da questa richiesta e confrontate l'ambito dell'intermediazione. Non serve acquistare una gestione a lungo termine solo perché l'azienda la offre. Se in seguito sceglierete la gestione, sarà possibile subentrare nella locazione in corso.
Il gestore può essere anche un'agenzia immobiliare?
Sì, e spesso lo è. FLAT SERVICE si occupa della locazione degli appartamenti come parte della gestione e, tramite il marchio gemello FLAT SERVICE Real Estate, anche della vendita e ricerca di immobili. Conta ciò che avete nel contratto, non quante attività sa svolgere l'azienda.
I calcoli sono puramente illustrativi. Il listino FLAT SERVICE corrisponde all'offerta pubblica al 12 settembre 2026; le provvigioni delle agenzie immobiliari variano da agenzia ad agenzia.
Fonti e condizioni: Legge sull'intermediazione immobiliare, regole sulle piccole riparazioni, rendiconto dei servizi e confronto dei servizi FLAT SERVICE. Nel modello dei costi la provvigione è a carico del proprietario; in un'offerta concreta può pagarla un altro soggetto.