Po nastěhování nájemníka je potřeba dál hlídat platby, řešit závady a připravovat vyúčtování. Při jednorázovém zprostředkování tato práce zpravidla zůstává majiteli, u dlouhodobé správy ji ve sjednaném rozsahu přebírá správce. Některé realitní kanceláře nabízejí obě služby. Při výběru se proto řiďte obsahem nabídky a smlouvy, nikoli jen názvem firmy.
Rychlá odpověď: správa nemovitosti vs. realitka
Při samostatně objednaném zprostředkování realitní kancelář zajistí sjednané úkony vedoucí k pronájmu, například inzerci, prohlídky a smlouvu. Průběžná správa součástí být nemusí. Správce naopak zůstává u bytu i po nastěhování: hlídá platby, řeší závady, připravuje vyúčtování a zajišťuje další obsazení. Za zprostředkování se obvykle platí jednorázová provize (v Praze často ve výši jednoho měsíčního nájmu plus DPH), za správu pravidelná odměna ze skutečně přijatého nájemného bez záloh na služby (u FLAT SERVICE Partner 12 % a Partner+ 14 %). Garant má odlišné nájemní uspořádání: vyplácíme vám sjednané nájemné, které při uzavření smlouvy odpovídá 82 % odhadovaného tržního nájemného. Výši i rozsah služeb vždy porovnávejte podle konkrétní nabídky. U služeb Partner a Partner+ se k odměně připočítává 21 % DPH.
Realitka dává smysl, když chcete pronájem vést sami a potřebujete jen pomoc s obsazením. Správa dává smysl, když nechcete být k dispozici na telefonu po celou dobu nájmu, nebo když potřebujete jistotu příjmu.
Co zahrnuje zprostředkování a co průběžná správa
Samostatně objednané zprostředkování zpravidla zahrnuje nacenění, prezentaci, prohlídky, výběr zájemce, smlouvu a předání. Přesný rozsah je věcí nabídky. Pokud neobsahuje průběžnou správu, následná komunikace a provoz zůstávají na majiteli.
U dlouhodobé správy předáváte sjednanou část práce někomu, kdo na začátek pronájmu navazuje. Hlídá platby, řeší podněty nájemníka, organizuje opravy a připravuje další kroky před koncem smlouvy.
| Situace | Samotné zprostředkování | Dlouhodobá správa |
|---|---|---|
| Hledání nájemníka | Hlavní objednaná služba, provize za každé obsazení | Součást odměny, u FLAT SERVICE bez další provize |
| Chybějící měsíční platba | Agenda majitele | Upomínky, předžalobní výzva, návrh postupu |
| Nahlášená závada v sobotu večer | Majitel shání řemeslníka | Správce zajistí postup a komunikaci |
| Vyúčtování služeb ve lhůtě podle zúčtovacího období | Majitel | Správce podle smluveného rozsahu |
| Dodatek, zvýšení nájemného, prodloužení | Majitel nebo nová zakázka | Součást správy |
| Konec smlouvy a další nájemník | Nová zakázka s novou provizí | Návaznost bez další provize |
| Průběžný přehled plateb a dokumentů | Vlastní evidence | Klientský portál nebo reporty |
| Náhrada výpadku nájmu | Není součástí | Jen u variant, které ji obsahují (Partner+, Garant) |
Poslední řádek je zásadní. Správa sama o sobě neznamená garanci příjmu. Někdo může velmi dobře organizovat pronájem, aniž by se zavázal platit vám za neobsazený byt. Garance je vždy samostatná smluvní položka.
Rok v životě jednoho bytu
Představte si byt 2+kk v Praze s nájemným 25 000 Kč, do kterého se nový nájemník stěhuje v lednu. Následující model ukazuje, jaké úkoly mohou během roku přibýt:
- Leden: předání, protokol, fotografie, přepis elektřiny, první platba.
- Březen: nájemník hlásí kapající baterii. Oprava baterie je drobná oprava ze seznamu v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., hradí ji tedy nájemník. Někdo mu to ale musí vysvětlit, ohlídat roční součet oprav a poslat instalatéra.
- Duben: předchozímu nájemníkovi je třeba doručit vyúčtování služeb za minulý rok do 30. 4. (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb.). Podklady od SVJ přijdou typicky v polovině dubna a někdo je musí přepočítat na dobu jeho užívání bytu.
- Červen: platba přijde o týden později. Je to omyl, nebo začátek problému? Někdo musí zavolat.
- Září: doslouží bojler a technik doporučí výměnu za 18 000 Kč. Výměnu celého zařízení stářím hradí majitel; někdo musí schválit nabídku, zajistit přístup do bytu a zkontrolovat fakturu.
- Listopad: smlouva na dobu určitou končí v lednu. Je čas rozhodnout o prodloužení a projednat nájemné. Pokračování v užívání bytu může za podmínek § 2285 OZ vést k obnovení nájmu, pokud to smlouva nevylučuje.
- Prosinec: podklady pro daňové přiznání.
V tomto modelu jednorázové zprostředkování pokrylo začátek pronájmu. Další úkoly už patří do průběžné správy. Rozmyslete si, které z nich chcete dělat sami a na které budete mít čas, když nastanou.
Rozhodněte, kdo zajistí obsazení, správu a případné krytí výpadku
Kdo najde nájemníka
Pokud chcete pronájem dál vést sami, může vám stačit pomoc s prvním obsazením. To bývá praktické, když máte vlastní systém, jste dostupní a běžná agenda vás nezatěžuje.
Kdo bude řešit každodenní provoz
Správa dává smysl, když nechcete organizovat každou prohlídku, telefonát a opravu. Často nejde ani tak o počet hodin jako o jejich nepředvídatelnost. Závada se může objevit i večer nebo o víkendu. Včasná odpověď pomáhá udržet dobrou komunikaci a předejít zbytečnému sporu.
Kdo ponese výpadek příjmu
To je samostatná otázka pro smlouvu. U FLAT SERVICE můžete porovnat Partner, Partner+ se Zárukou správce a Garant, ve kterém jsme vaším nájemcem a byt dále podnajímáme. Rozsah krytí i výplaty určuje zvolená smlouva. Samotné zprostředkování nového nájemníka tyto průběžné závazky neobsahuje, ale realitní kancelář může nabízet správu jako další službu.
Porovnejte náklady za stejnou dobu
Použijme model nájemného 25 000 Kč měsíčně, dvanáct zaplacených měsíců, bez oprav, daně a dalších nákladů vlastnictví. Majitel není plátcem DPH.
| Položka za rok | Realitka (jedno obsazení) | Správa Partner |
|---|---|---|
| Provize / odměna bez DPH | 25 000 Kč | 36 000 Kč |
| DPH 21 % | 5 250 Kč | 7 560 Kč |
| Celkem včetně DPH | 30 250 Kč | 43 560 Kč |
| Co je v ceně | Nalezení nájemníka, smlouva, předání | Totéž plus 12 měsíců správy |
Rozdíl je 13 310 Kč za modelový rok. Služby ale nejsou stejné: v prvním případě si následný provoz obstaráváte sami, ve druhém platíte i průběžnou správu. Co se stane při jiném průběhu:
- Nájemník zůstane čtyři roky. Realitka: jedna provize 30 250 Kč za čtyři roky. Správa: 174 240 Kč za čtyři roky. Rozdíl zahrnuje čtyři roky komunikace s nájemníkem, čtyři vyúčtování služeb, dodatky, kontrolu plateb a evidenci.
- Nájemníci se střídají každý rok. Realitka: čtyři provize, 121 000 Kč. Správa: 174 240 Kč, ale bez další provize za obsazení. Rozdíl se zmenšuje na 53 240 Kč za čtyři roky, tedy asi 1 100 Kč měsíčně.
- Jeden měsíc prázdný ročně. Výpadek 25 000 Kč postihne oba modely stejně; rozdíl dělá rychlost nového obsazení. V 97 % případů svěřený byt obsadíme do 14 dnů (interní údaj za rok 2026); průměrný inzerát na trhu se podle CEMAP pronajal za 31 dní.
Při srovnání počítejte s obdobnými podmínkami v obou variantách. Vlastní správa nemusí mít horší nájemníky a profesionální správa nemůže zaručit rok bez závad. Čím častěji ale řešíte nové obsazení nebo opravy, tím více práce můžete správci předat.
Co říká zákon o realitním zprostředkování
Od roku 2020 platí zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Pro vás jako majitele z něj plyne několik praktických věcí:
- Smlouva o zprostředkování musí být písemná (§ 9 odst. 2). Neplatnost pro nedostatek formy může namítnout jen zájemce, tedy vy.
- Realitní kancelář musí mít pojištění odpovědnosti s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost (§ 7 odst. 1). Můžete si vyžádat doklad.
- Výhradní zprostředkování se spotřebitelem lze sjednat nejvýše na šest měsíců; zákon upravuje také jeho prodlužování (§ 17).
- Úschovu peněz nesmí zprostředkovatel nabízet, s výjimkami podle § 4.
Samotná průběžná správa je smluvním vztahem podle občanského zákoníku, například příkazem podle § 2430 a násl. Pokud poskytovatel zároveň vykonává realitní zprostředkování, vztahují se na tuto činnost pravidla zákona č. 39/2020 Sb. Rozhoduje tedy skutečný obsah služby. Ve smlouvě si ověřte činnosti, limity pro schvalování výdajů, vyúčtování a podmínky ukončení.
Důležité informace mějte na jednom místě
Závada nahlášená nájemníkem není izolovaný telefonát. Potřebujete vědět, zda byla věc vadná už při předání, komu patří, kdo má opravu hradit a zda nejde o opakovaný problém. Podobně při konci nájmu využijete původní protokol, fotografie, evidenci plateb a domluvené termíny.
Když tyto informace existují na jednom místě, nemusíte historii bytu skládat z e-mailů a fotek v telefonu. Při výběru správce se proto ptejte nejen na pohotovostní telefon, ale na běžný provoz: jak uvidíte výdaje, kdo schvaluje opravy, jak dostanete dokumenty a co se stane, když hlavní kontaktní osoba není k dispozici.
Kdy stačí realitka a kdy dává smysl správa
Stačí realitní kancelář, pokud platí většina z tohoto: bydlíte v Praze a k bytu se dostanete do půl hodiny; máte jeden byt; jste dostupní na telefonu i v pracovní době; umíte si připravit vyúčtování služeb a daňové přiznání; máte rezervu na prázdný měsíc a nevadí vám riziko neplatiče.
Správa dává smysl, pokud platí alespoň jedno z tohoto: bydlíte mimo Prahu nebo v zahraničí; máte dva a více bytů; z nájmu splácíte hypotéku a výpadek by vás bolel; nechcete, aby vám nájemník volal do práce; chcete pevný měsíční příjem bez ohledu na obsazenost.
Majitelé, kteří se na FLAT SERVICE obracejí, často chtějí zachovat přehled o bytě a zároveň předat jeho každodenní správu někomu dalšímu.
Jak přejít od vlastní správy k profesionální
Nejdřív připravte platnou smlouvu a dodatky, předávací protokol, rozpis plateb, přehled jistoty, poslední vyúčtování a seznam otevřených závad. Potom se stanoví datum převzetí a způsob komunikace s nájemníkem.
Nesmí vzniknout nejasnost, komu se posílá nájem, kdo řeší starší dluh a kdo dokončí vyúčtování za přechodové období. Změna správce sama o sobě neznamená, že lze měnit existující nájemní smlouvu; nájemník má stále stejná práva. U přechodu na variantu Garant je nutné posoudit návaznost vztahů, protože jde o jiný smluvní model.
Termín převzetí domluvíme podle úplnosti podkladů a případných otevřených problémů. Nájemník dostane srozumitelné kontakty a platební pokyny, aby věděl, od kdy a s kým jednotlivé záležitosti řešit.
Časté otázky
Je realitní kancelář levnější než správce?
V našem modelu je jednorázové zprostředkování za první rok levnější. Není to však obecné pravidlo: záleží na provizi, na tom, kdo ji hradí, i na rozsahu správy. Porovnejte náklady za stejnou dobu a práci, která po zaplacení zůstane na vás.
Znamená správa, že už nikdy nemusím nic rozhodnout?
Ne. U větších oprav, investic nebo změn podmínek zůstává rozhodnutí na majiteli. Dobře nastavená správa vám připraví podklady, navrhne řešení a převezme organizaci.
Co když potřebuji jen nájemníka?
Začněte tímto zadáním a porovnejte rozsah zprostředkování. Není nutné objednávat dlouhodobou správu jen proto, že ji firma nabízí. Pokud se později rozhodnete pro správu, lze na existující nájem navázat.
Může správce být zároveň realitní kanceláří?
Ano, a často je. FLAT SERVICE zajišťuje obsazení bytů jako součást správy a přes sesterskou značku FLAT SERVICE Real Estate také prodej a vyhledání nemovitostí. Rozhodující je, co máte ve smlouvě, ne kolik činností firma umí.
Modelové výpočty jsou ilustrativní. Ceník FLAT SERVICE odpovídá veřejné nabídce k 12. 9. 2026; provize realitních kanceláří se liší podle kanceláře.
Zdroje a podmínky: Zákon o realitním zprostředkování, pravidla drobných oprav, vyúčtování služeb a srovnání služeb FLAT SERVICE. V nákladovém modelu hradí provizi majitel; v konkrétní nabídce může být plátce provize jiný.