Daň z pronájmu bytu: kolik zaplatíte a co si pohlídat

Pro daňové přiznání si připravte přehled příjmů z nájmu, ať je dostáváte na účet, nebo v hotovosti. Samotný součet plateb nestačí. Rozlište nájemné a zálohy na služby a zvolte způsob uplatnění výdajů. Správné zařazení částek a úplné podklady ovlivní výslednou daň stejně jako příslušná sazba.

Tento průvodce se věnuje běžnému nájmu bytu fyzickou osobou podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Krátkodobé ubytování se službami (Airbnb), byt v obchodním majetku podnikatele nebo zahraniční daňová rezidence mají jiný režim. Částky pro příjmy roku 2026 nepleťte s přiznáním podávaným v roce 2026 za rok 2025.

Rychlá odpověď: daň z pronájmu bytu 2026

U běžného nájmu bytu fyzickou osobou podle § 9 ZDP se základ daně zdaňuje sazbou 15 %; jeho část nad 1 762 812 Kč (rok 2026) podléhá sazbě 23 %. Hranice se posuzuje společně s ostatními příjmy, ne zvlášť pro byt. Od příjmů odečtete buď paušální výdaje 30 % (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje: při splnění příslušných podmínek například odpisy bytu, úroky z hypotéky, odměnu správce, pojištění, opravy a příspěvky do SVJ na opravy.

Zálohy na služby, které zprostředkujete a vyúčtujete, nejsou příjmem. Z nájmu se neodvádí sociální ani zdravotní pojistné. Přiznání za rok 2026 podáte do 1. 4. 2027, elektronicky nejpozději do 3. 5. 2027. U bytu s hypotékou, po rekonstrukci nebo s placeným správcem vycházejí skutečné výdaje zpravidla lépe než paušál; spočítejte si obě varianty.

Co vlastně zdaňujete

Z příjmů z nájmu odečtete daňově uznatelné výdaje. Výsledkem je dílčí základ daně, který se sčítá s ostatními příjmy (typicky ze zaměstnání). Daň se tedy nepočítá z celé platby, kterou vám nájemník každý měsíc posílá.

Rozdělte si přijaté peníze do tří skupin:

Praktický důsledek: nájemné 20 000 Kč plus zálohy 5 000 Kč měsíčně znamená zdanitelný příjem 240 000 Kč ročně, nikoli 300 000 Kč. Podmínkou je, že zálohy skutečně vyúčtujete. Kdo vybírá „25 000 Kč všechno v jednom“ bez vyúčtování, zdaňuje celých 300 000 Kč.

Sazby 15 % a 23 %: která hranice platí pro který rok

Sazba 15 % se uplatní na základ daně do 36násobku průměrné mzdy, sazba 23 % pouze na část nad touto hranicí (§ 16 ZDP).

Hranice se neposuzuje samostatně pro byt. Příklad: zaměstnanec má hrubou mzdu 120 000 Kč měsíčně, tedy 1 440 000 Kč ročně. Pokud nemá další příjmy, odpočty ani jiné úpravy základu, zbývá do hranice 322 812 Kč. Teprve část základu z nájmu nad tuto zbývající částku podléhá vyšší sazbě. Nejde o 23 % z celého nájemného ani z celé mzdy.

Paušální výdaje 30 %: co evidovat

U příjmů podle § 9 můžete uplatnit výdaje ve výši 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč za rok (§ 9 odst. 4 ZDP). Plný paušál tedy využijete do příjmů 2 000 000 Kč ročně. V paušálu jsou zahrnuty všechny související výdaje. Nelze k němu přidat správu, pojištění, úroky ani odpisy.

Paušál zjednoduší dokládání, nezruší však evidenci. Musíte vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek souvisejících s nájmem (§ 9 odst. 5 ZDP). Zvolený způsob nelze v daném roce zpětně změnit.

Pozor na dvě podobná slova: paušální výdaje nejsou paušální daň. U OSVČ v paušálním režimu se sleduje také souhrn příjmů podle § 8 až 10. Pokud relevantní příjmy překročí 50 000 Kč ročně, daň zpravidla nemůže být rovna paušální dani a vzniká povinnost podat přiznání i přehledy. Není to totéž co okamžité ukončení paušálního režimu během roku. Postup vysvětluje Finanční správa v otázkách k paušální dani.

Pro koho je paušál výhodný

Paušál může být výhodný, pokud jsou uznatelné výdaje nízké a oceníte jednodušší dokládání. Samotná absence hypotéky ale nestačí: i splacený nebo zděděný byt může mít významné odpisy. U úvěru, větších oprav nebo placené správy se vyplatí skutečné výdaje propočítat. Rozhodne součet uznatelných položek, nikoli způsob, jakým jste byt získali, sám o sobě.

Skutečné výdaje: rozhodují doklady i správné zařazení

Při skutečných výdajích potřebujete doložit jejich souvislost s pronájmem (§ 24 ZDP). Každá položka má vlastní pravidla.

Hypotéka: úrok ano, splátka jistiny ne

Splátka úvěru výrazně snižuje peníze, které vám zůstanou, ale její jistinová část není daňovým výdajem. Výdajem jsou pouze úroky z úvěru na pořízení pronajímaného bytu. Stejné úroky nelze zároveň uplatnit jako odpočet od základu daně podle § 15 odst. 3 ZDP; ten platí jen pro bytovou potřebu k vlastnímu bydlení. Pronajímaný byt tuto podmínku nesplňuje.

Odpisy: 3,4 % ročně, ale jen ze správné ceny

Běžná bytová jednotka zpravidla patří do odpisové skupiny 5 s dobou odpisování 30 let. Při rovnoměrném odpisování činí sazba v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 % vstupní ceny (§ 31 ZDP). Pokud činí správně stanovená odpisovatelná vstupní cena po vyloučení pozemku 7 000 000 Kč, vychází odpis na 98 000 Kč v prvním roce a 238 000 Kč v dalších letech. Odpis není nová platba z účtu; do daňových výdajů postupně promítá hodnotu majetku.

Při určení odpisů zkontrolujte zejména tři věci:

• Pozemek se neodpisuje. Z ceny jednotky musíte vyloučit podíl na pozemku (podle kupní smlouvy nebo znaleckého posudku).
• Byt koupený před více než 5 lety před zahájením pronájmu se odpisuje z reprodukční pořizovací ceny určené znaleckým posudkem k datu zahájení nájmu (§ 29 odst. 1 písm. d) ZDP), ne z původní kupní ceny. U bytu koupeného v roce 2012 za 2 500 000 Kč a pronajatého od roku 2026 může být odpisová základna trojnásobná.
• Dar a dědictví mají odlišná pravidla. Majetek nabytý darem, jehož nabytí bylo osvobozeno od daně z příjmů nebo nebylo jejím předmětem, vylučuje z odpisování § 27 písm. j) ZDP. U starších darů ověřte i přechodná ustanovení. U dědictví záleží mimo jiné na odpisování zůstavitele. Než započítáte odpisy do výnosu, doložte způsob i datum nabytí.

Rekonstrukce a platby SVJ: název platby nestačí

Oprava obnovuje původní stav nebo funkčnost a při splnění podmínek může být přímým daňovým výdajem. Technické zhodnocení zahrnuje například změnu technických parametrů nebo rozšíření vybavenosti. Přesáhne-li zákonný souhrn u jednoho majetku za rok 80 000 Kč, zpravidla se promítne do odpisů, nikoli jednorázově do výdajů (§ 33 ZDP). Nezačíná tím automaticky nové třicetileté odpisování. O zařazení nerozhoduje jen cena ani název na faktuře. Podrobněji v článku rekonstrukce bytu před pronájmem.

Příspěvky do SVJ („fond oprav“) jsou podle pokynu GFŘ D-59 výdajem v roce zaplacení, pokud slouží na provoz a opravy domu. Pokud SVJ peníze použije na technické zhodnocení (zateplení, nový výtah, balkony), stává se váš podíl součástí vstupní ceny bytu a odpisuje se. Vyžádejte si proto od SVJ roční přehled o použití prostředků. Pokud ho dostáváte automaticky, uschovejte ho s ostatními daňovými podklady.

Odměna správce, pojištění, daň z nemovitých věcí

Odměna správce, pojištění související s pronájmem, daň z nemovitých věcí a doložené účelné cesty mohou patřit mezi daňové výdaje. DPH je součástí výdaje, pokud nemáte nárok na její odpočet. Jestliže se celá roční odměna Partner 43 560 Kč promítne do základu zdaněného 15 %, odpovídá snížení daně 6 534 Kč. U ztráty nebo jiných slev se okamžitý dopad může lišit; nejde o automatickou státní úhradu části faktury.

Příklad: zaměstnanec s jedním bytem

Modelový pronajímatel má hrubou mzdu 60 000 Kč měsíčně a pronajímá byt za 25 000 Kč měsíčně, tedy za 300 000 Kč ročně bez záloh na služby. Uplatňuje paušální výdaje a pouze základní slevu na poplatníka, kterou celý rok čerpá u zaměstnavatele. Nemá další příjmy ani odpočty. Výpočet je pro rok 2026.

Nájem v tomto modelu zvýší daň o 31 500 Kč, tedy o 10,5 % hrubého nájemného. Z příjmu podle § 9 se neodvádí sociální ani zdravotní pojistné. Výsledek nelze bez přepočtu přenést na člověka s jinými příjmy nebo slevami.

Paušál versus skutečné výdaje na stejném bytu

Stejný roční příjem 300 000 Kč, ale tentokrát u bytu koupeného za 7 000 000 Kč, z toho 300 000 Kč připadá na pozemek. Majitel má hypotéku, platí správce Partner a pojištění. V modelu už nejde o první rok rovnoměrného odpisování a jsou splněny podmínky pro odpis z ceny 6 700 000 Kč. Příspěvek SVJ je zde celý použit na uznatelné opravy, ne na technické zhodnocení.

U skutečných výdajů v tomto modelu vzniká daňová ztráta. Lze ji započíst proti ostatním dílčím základům daně kromě zaměstnání; pravomocně stanovenou ztrátu lze za zákonných podmínek uplatnit také ve dvou předcházejících nebo v následujících pěti zdaňovacích obdobích (§ 34 ZDP). Oproti paušálu činí rozdíl v dani v uvedeném modelu 31 500 Kč za rok. Než se rozhodnete podle administrativní jednoduchosti, porovnejte obě metody na vlastních číslech.

Změna metody mezi roky je možná, ale může vyžadovat úpravu základu daně, zejména kvůli neuhrazeným pohledávkám podle § 23 odst. 8 ZDP. Přesný postup závisí na vedené evidenci. Nejde o automatické přičtení všech pohledávek a odečtení všech dluhů. Přechod proberte s daňovým poradcem.

Pojištění, manželé a otázka s.r.o.

Sociální a zdravotní pojištění

Z nájmu podle § 9 se sociální ani zdravotní pojistné neodvádí (§ 9 odst. 3 zákona č. 155/1995 Sb., zákon č. 592/1992 Sb.). Kdo žije pouze z nájmu a není zaměstnanec, OSVČ ani státní pojištěnec, je osobou bez zdanitelných příjmů (OBZP) a platí si zdravotní pojištění sám: v roce 2026 je to 3 024 Kč měsíčně (13,5 % z minimální mzdy 22 400 Kč). Splatnost je do 8. dne následujícího měsíce.

Manželé a spoluvlastníci

Příjmy z nájmu bytu ve společném jmění manželů zdaňuje jeden z manželů, a to celé (§ 9 odst. 2 ZDP). Každý rok si můžete vybrat, kdo. Vyplatí se zvolit toho s nižšími příjmy, pokud hrozí překročení hranice pro 23 %. U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý podle svého podílu (§ 12 ZDP).

Vyplatí se pronajímat přes s.r.o.?

Samotný počet bytů nerozhoduje. I u jednoho až tří bytů držených dlouhodobě porovnejte výdaje, financování, nakládání se ziskem a plánovaný prodej. S.r.o. zdaňuje zisk sazbou 21 % (§ 21 ZDP). Pokud následná výplata společníkovi podléhá 15% srážkové dani, vychází součet obou daní na 32,85 % původního zisku. Fyzická osoba uplatní 15% sazbu, případně 23 % na část základu nad příslušnou hranicí. Při plně použitelném 30% paušálu a 15% sazbě odpovídá daň před slevami 10,5 % hrubého nájemného. Firma nemá stejné osobní osvobození prodeje bytu po časovém testu podle § 4 ZDP; konkrétní úvěrové podmínky porovnejte podle nabídek bank. S.r.o. zvažte také při reinvestování zisku do dalších bytů, účasti více spoluinvestorů nebo u ubytovacích služeb. Podrobněji v článku byt na investici v Praze.

Termíny přiznání a daň z nemovitých věcí

Elektronické podání samo o sobě termín vždy neposouvá: čtyřměsíční lhůta se uplatní, pokud přiznání nebylo podáno v základní lhůtě a následně je podáno elektronicky. Šestiměsíční lhůta se týká zejména povinného auditu nebo následného podání poradcem za podmínek § 136 daňového řádu. Termíny pro rok 2027 jsou dopočtené podle současného znění zákona a pravidel pro víkendy a svátky; před podáním je ověřte v kalendáři Finanční správy. Daň je splatná ve vaší příslušné lhůtě.

Zaměstnanec s dalšími relevantními příjmy podle § 7 až 10 nad 20 000 Kč ročně zpravidla podává vlastní přiznání. Sleduje se souhrn těchto příjmů před odečtením výdajů, ne jen zisk z jednoho bytu (§ 38g ZDP).

Vedle daně z příjmů řeší vlastník daň z nemovitých věcí, která nezávisí na tom, zda byt pronajímáte. Přiznání se zpravidla podává při změně rozhodné pro vyměření, například po koupi, prodeji nebo přístavbě, do 31. ledna následujícího roku. Daň do 5 000 Kč je splatná najednou do 31. května. Vyšší daň lze rozdělit do dvou splátek, do 31. května a 30. listopadu. Připadne-li termín na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den; v roce 2026 tak první platební termín připadá na 1. června. V Praze vyjde byt o 60 m² podle městské části orientačně na 1 700 až 2 600 Kč ročně. Inflační koeficient pro rok 2026 zůstal 1,0, takže sám o sobě daň nezvýšil.

Pět chyb při zdanění nájmu

1. Zdanění průběžných záloh na služby. Zálohy na zprostředkované služby, které následně vyúčtujete podle skutečných nákladů, mají jiný režim než vlastní příjem z nájmu. Chybné zahrnutí 5 000 Kč měsíčně by zvýšilo roční příjem o 60 000 Kč. Při sazbě 15 % a bez souvisejících výdajů by to znamenalo o 9 000 Kč vyšší daň.
2. Paušál u bytu s hypotékou a odpisy. Rozdíl může činit desítky tisíc korun ročně (viz příklad výše).
3. Nesprávná vstupní cena pro odpisy. Rozhoduje mimo jiné odstup mezi pořízením a zahájením pronájmu. Pětileté pravidlo neznamená, že lze už odpisovaný byt každých pět let přecenit.
4. Chybějící podklady k příspěvkům SVJ. U příspěvků na opravy doložte, na co byly použity. Přehled od SVJ uschovejte spolu s doklady o platbách.
5. Záměna podání a zaplacení daně. Jde o dvě samostatné povinnosti s různými následky prodlení. Pokutu za opožděné tvrzení upravuje § 250 a úrok z prodlení § 252 daňového řádu. Jejich vznik, výše a výjimky závisí na konkrétní situaci; nulový doplatek automaticky neznamená, že přiznání nemusíte podat.

Časté otázky

Mohu k paušálu přidat poplatek za správu?

Ne. Při 30% paušálu jsou všechny související výdaje zahrnuté. Odměnu správce můžete uplatnit samostatně jen při skutečných výdajích a splnění podmínek jejich uznatelnosti. DPH je součástí tohoto výdaje pouze tehdy, pokud nemáte nárok na její odpočet, jak je uvedeno v části o odměně správce.

Mám dva byty. Mohu u každého zvolit jinou metodu?

Ne. Pro všechny příjmy podle § 9 v jednom roce platí jedna metoda: buď paušál, nebo skutečné výdaje.

Musím podat přiznání, když mám z nájmu jen malý příjem?

Záleží také na ostatních příjmech a splnění podmínek § 38g ZDP. U zaměstnance se sleduje mimo jiné souhrn dalších příjmů podle § 7 až 10 nad 20 000 Kč; obecný příjmový limit je 50 000 Kč. Povinnost může vzniknout i z jiného důvodu, například při vykázání daňové ztráty. Nízký nájem sám o sobě není univerzální výjimka.

Jak zdanit příjem z Airbnb?

Rozhoduje skutečný charakter činnosti, ne název platformy. Krátkodobé ubytovací služby zpravidla spadají pod § 7 ZDP a mají jiná pravidla pro výdaje, pojistné i DPH. I neplátci může při přijetí služby od zahraniční platformy vzniknout povinnost registrace jako identifikovaná osoba. Tento průvodce řeší dlouhodobý nájem; u ubytování si nechte posoudit celý režim.

Je výsledek kalkulačky konečná daň?

Ne. Orientační výpočet pomůže porovnat metody. Konečná daň závisí na ostatních příjmech, odpočtech (dary, penzijní spoření), slevách (manžel, děti) a správném zařazení jednotlivých výdajů.

Text popisuje obecná pravidla ověřená k 12. 9. 2026 a nenahrazuje individuální daňové posouzení. Odpisy, změnu výdajové metody, darovaný byt nebo smíšené využití bytu doporučujeme projít s daňovým poradcem.

Zdroje a aktualizace: Finanční správa: příjmy z nájmu, zákon o daních z příjmů, daňový řád, pokyn GFŘ D-59 a pojistné OBZP podle VoZP. Výpočty mají výslovně uvedené předpoklady a nejsou individuálním daňovým poradenstvím.