Garantovaný nájem: jak funguje, kolik stojí a co musí být ve smlouvě

Pokud z nájmu hradíte pravidelné výdaje, potřebujete vědět, s jakou částkou můžete počítat. U garantovaného nájmu si sjednáte výši plateb a podmínky jejich výplaty i při neobsazenosti či neplacení podnájemníka. Při rozhodování proto posuzujte smlouvu i firmu, která ji má plnit. Ukážeme si, jak garance funguje, co stojí a na co se zeptat u nás i u jiného poskytovatele.

Rychlá odpověď: garantovaný nájem

U FLAT SERVICE funguje garantovaný nájem tak, že si byt pronajmeme a dále ho podnajímáme. Majitel dostává sjednané nájemné i při neobsazenosti bytu nebo neplacení podnájemníka; nižší skutečné podnájemné ho nesnižuje. Pokud dosáhneme vyššího podnájemného, polovinu rozdílu oproti očekávanému podnájemnému získáte navíc. Cenou za předvídatelný příjem je nižší částka než při bezproblémovém vlastním pronájmu: sjednané nájemné při uzavření smlouvy odpovídá 82 % odhadovaného tržního nájemného a nabídku dostanete přímo v korunách. Jiné firmy mohou pod stejným názvem nabízet odlišné smluvní modely.

Garance dává smysl majitelům, kteří z nájmu hradí pravidelné výdaje, žijí daleko od bytu nebo nechtějí řešit finanční dopad každého střídání nájemníků. Před podpisem si ověřte, kdo je vaším dlužníkem, od kdy platby začínají, co je podmínkou výplaty a kdo platí opravy.

Co se pod označením garantovaný nájem může skrývat

Stejný obchodní název označuje na trhu různé modely:

Tyto produkty se liší rozsahem i podmínkami. Než porovnáte částky, zjistěte, kdo vám dluží nájemné, kdo má smlouvu s člověkem v bytě a z čeho vyplývá povinnost výpadek nahradit. Pokud to z nabídky není jasné, požádejte o vysvětlení a příslušná ustanovení smlouvy.

Jak Garant funguje právně

U varianty Garant uzavíráte nájemní smlouvu přímo s FLAT SERVICE. My jsme vaším nájemcem a byt s vaším smluvně sjednaným souhlasem dále podnajímáme. Sjednané nájemné vám vyplácíme podle smlouvy i v době, kdy je byt neobsazený nebo podnájemník neplatí. Protože nájemcem je firma, a ne člověk bydlící v bytě, neuplatní se zvláštní ochrana nájemce bytu podle § 2235 a násl. OZ; vztah se řídí smlouvou a obecnými pravidly nájmu. Právě proto záleží na jejím přesném znění.

Prakticky to znamená tři věci:

1. Máte jednoho smluvního partnera. Platbu požadujete po nás, nikoli po člověku, který v bytě právě bydlí. Výběr podnájemníka a jeho případné střídání organizujeme my. O pražské byty se staráme od roku 2010.
2. Odpovědnost za podnájemníka je na nás. Výběr, prověření, smlouva, vymáhání, případné vyklizení. Vůči vám zůstává povinnost platit sjednanou částku.
3. Byt zůstává váš. Nájemní smlouva nemění vlastnictví ani vaše povinnosti vůči SVJ, finančnímu úřadu a pojišťovně.

Podnájemník má smluvní vztah s námi. Nájem a podnájem mají odlišná pravidla, ale ani podnájem neopravňuje k nátlaku nebo svévolnému vystěhování. Případné problémy řešíme podle smlouvy a zákonného postupu.

Za co se platí: nejen za práci, ale za předvídatelnost

U běžné správy může správce organizovat celý pronájem, ale výpadek nájmu zůstává na majiteli. U garance přebírá smluvní partner sjednanou část tohoto rizika. Proto nedává smysl srovnávat nabídky pouze podle nejvyššího čísla.

V bezproblémovém roce může vlastní pronájem nebo běžná správa přinést vyšší příjem. U garance naproti tomu platíte za větší předvídatelnost: váš rozpočet méně závisí na tom, zda je byt právě obsazený a podnájemník zaplatil. Výhodnost proto posuzujte i podle toho, jak velký výpadek zvládnete z vlastní rezervy.

Příklad: tři roky, tři scénáře

Předpokládejme byt s tržním nájemným 25 000 Kč měsíčně a modelovou garantovanou výplatou 20 500 Kč měsíčně. Jde o ilustraci, ne o nabídku FLAT SERVICE ani odhad konkrétního bytu. Částku 20 500 Kč zde bereme jako již sjednanou výplatu majiteli a nic dalšího z ní neodečítáme. Skutečnou nabídku stanovíme individuálně a uvedeme v ní všechny relevantní náklady i daňový režim.

Všechny částky jsou před daní, náklady na opravy a financováním. U Partner počítáme odměnu jen ze zaplaceného nájemného. Ve scénáři C odečítáme 20 000 Kč právních nákladů od vlastního pronájmu i Partner; u modelové garance předpokládáme, že tyto náklady nese firma. Pokud by konkrétní smlouva stanovila něco jiného, výsledek je třeba přepočítat. V bezproblémovém scénáři zůstane nejvíce peněz při vlastní správě. Při výpadku se projeví hodnota sjednané garance, ale tabulka neurčuje pravděpodobnost jednotlivých scénářů.

Vedle výsledku každého scénáře posuďte, jak by případný výpadek zasáhl váš rozpočet. Pokud z nájmu hradíte hypotéku 18 000 Kč měsíčně, potřebujete i ve scénáři C zajistit peníze na splátky. U bytu bez úvěru a s dostatečnou rezervou pro vás může být přijatelnější nést výkyvy příjmu sami.

Sedm věcí, které ověřte před podpisem

Platí pro nabídku od nás i od kohokoli jiného.

1. Kolik skutečně dostanete a od kdy

Ve smlouvě potřebujete konkrétní částku, splatnost a začátek plateb. Zajímejte se, zda první platbě předchází období přípravy bytu, jak se řeší neúplný měsíc a které částky jsou už v nabídce odečtené.

2. Co je podmínkou výplaty

Prověřte, jak smlouva řeší nemožnost byt užívat (havárie, rekonstrukce domu), větší opravy a situaci, kdy majitel neposkytne součinnost. „Platíme při neobsazenosti“ neznamená automaticky platbu za všech okolností.

3. Jak dlouho závazek trvá

Garance na několik měsíců a dlouhodobý nájemní vztah nejsou totéž. Důležité jsou výpovědní důvody, délka výpovědní doby, možnost změny nájemného a postup při vracení bytu. Ptejte se i na to, co se stane, když budete chtít byt prodat.

4. Kdo platí údržbu a větší opravy

Oddělte organizaci opravy od její úhrady. Ve smlouvě si vyjasněte drobnou údržbu, poruchu zařízení stářím, škodu způsobenou uživatelem a investici do zhodnocení bytu. Zeptejte se například, kdo by zaplatil nový kotel za 40 000 Kč. Obecný příslib péče o byt tuto otázku neřeší.

5. Co se rozumí stavem bytu při vrácení

Potřebujete výchozí protokol, fotografie a srozumitelné rozlišení opotřebení, závad a škody (§ 2293 OZ). U garance stavu se ptejte i na oceňování zařízení a postup při sporné položce.

6. Jak se zvyšuje váš příjem

Pokud nabídka obsahuje inflační doložku nebo podíl na vyšším podnájemném, nechte si ho ukázat na číselném příkladu. Bez toho nelze různé nabídky férově porovnat. U Garantu je sjednané nájemné pevně dané dopředu a vaše výplata zůstává stabilní; nižší skutečné podnájemné ji nesnižuje. Pokud dosáhneme vyššího podnájemného, polovinu rozdílu oproti očekávanému podnájemnému získáte navíc; podmínky zvyšování jsou ve smlouvě.

7. Kdo za závazkem stojí

U garance se spoléháte na schopnost konkrétní firmy plnit smlouvu; nejde o pojištěný bankovní vklad. Zjistěte, jak dlouho firma působí, kolik bytů má v tomto modelu, jaké má dohledatelné reference a zda zveřejňuje účetní závěrky v obchodním rejstříku. Posuzujte tyto údaje společně. První rok provozu s pěti byty a více než patnáctiletá historie jsou odlišné výchozí situace, samotné stáří firmy ale splnění závazku nezaručuje.

Garant, nebo Partner+? Rozhoduje rozsah krytí

Partner+ zachovává model správy: nájemní smlouvu máte s nájemníkem a k tržnímu nájemnému přidáváme Záruku správce. Podle podmínek služby kryje neobsazenost i nezaplacený nájem do společného limitu jednoho měsíčního nájmu za každé 24měsíční období smlouvy. Odměna je o dva procentní body vyšší než u Partneru. Jde o smluvní krytí, ne automaticky o pojistný produkt.

Garant je odlišný smluvní model se sjednaným nájmem od FLAT SERVICE. Sjednanou částku dostáváte po celou dobu trvání smlouvy bez ohledu na obsazenost; podmínky, výjimky a začátek plateb určuje smlouva.

Když vybíráte, neptejte se jen na cenu. Ptejte se, jak velkou kolísavost příjmu jste ochotni nést sami. Porovnat Partner, Partner+ a Garant

Pro koho garance je a pro koho ne

Garantovaný nájem dává smysl, pokud z nájmu hradíte hypotéku nebo jiné pravidelné výdaje, žijete mimo Prahu nebo v zahraničí, máte byt zděděný nebo darovaný a nechcete se stát pronajímatelem na plný úvazek, nebo prostě chcete oddělit vlastnictví nemovitosti od jejího provozu.

Jiná varianta vám může vyhovovat lépe, pokud chcete byt do roka prodat, brzy ho potřebujete pro rodinu nebo si jej rádi spravujete sami a máte dostatečnou rezervu. Byt s nájemní smlouvou prodat lze, změnou vlastníka ale nájem pokračuje podle § 2221 OZ. Možnost ukončení proto zvažte už před podpisem.

U jednoho bytu je riziko soustředěné: jediný výpadek zasáhne celý příjem z pronájmu. Proto má smysl porovnat cenu garance s vlastní rezervou a s částkou, kterou pravidelně potřebujete. Jak postupovat při konkrétním problému, vysvětlujeme v článku nájemník neplatí nájem.

Daně u garantovaného nájmu

U fyzické osoby, která byt nepronajímá v rámci obchodního majetku, se příjem od FLAT SERVICE zpravidla zdaňuje podle § 9 zákona o daních z příjmů. Lze uplatnit paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje. Pravidelné platby od jednoho smluvního partnera zjednodušují evidenci: dvanáct stejných příjmů ročně od jednoho plátce. Nájem bytu je osvobozen od DPH (§ 56a zákona o DPH), na výplatě od nás tedy žádná DPH není. Podrobnosti najdete v průvodci daněmi z pronájmu.

Časté otázky

Je garantovaný nájem totéž co pojištění nájmu?

Ne. U naší varianty Garant je FLAT SERVICE vaším nájemcem a sjednané platby vycházejí z nájemní smlouvy. U jiných nabídek je potřeba ověřit konkrétní model. Pojištění naproti tomu plní pojišťovna při pojistné události podle pojistných podmínek, obvykle s výlukami, spoluúčastí a čekací dobou. Vždy si ověřte, kdo má platit, podle jaké smlouvy a za jakých podmínek.

Platí pro každý byt stejná garantovaná částka?

Ne. Nabídka se odvíjí od konkrétního bytu, jeho stavu, lokality a podmínek spolupráce. Zveřejněné procento samo neříká, kolik bude chodit právě vám. Proto před nabídkou byt vidíme.

Co když budu chtít byt prodat nebo v něm bydlet?

Podmínky ukončení jsou součástí smlouvy a probereme je před podpisem. Nájemní smlouva má výpovědní dobu, se kterou je třeba počítat. Prodej bytu nájem neukončuje; kupující vstupuje do práv pronajímatele (§ 2221 OZ).

Zbavím se všech rizik vlastnictví?

Ne. I při sjednaném příjmu zůstáváte vlastníkem. Příspěvky do SVJ, větší investice do bytu, daň z nemovitých věcí a pojištění nemovitosti jsou stále vaše. Rizika příjmu a provozu přebíráme v rozsahu sjednaném ve smlouvě; povinnosti vlastníka tím nezanikají.

Mohu přejít z Garantu na Partner nebo naopak?

Ano, po vzájemné dohodě. Přechod z Garantu na Partner vyžaduje vyřešit vztah s podnájemníkem v bytě; přechod z Partner na Garant vyžaduje navázat na existující nájemní smlouvu. Obojí řešíme běžně.

Popis variant vychází z veřejné nabídky FLAT SERVICE ověřené k 12. 9. 2026; závazný rozsah určuje smlouva. Modelové výpočty jsou ilustrativní.

Zdroje a podmínky: Varianta Garant, Partner+, občanský zákoník a Finanční správa: příjmy z nájmu. Firemní garance je smluvní závazek, nikoli pojištěný bankovní vklad.