Kolik stojí správa bytu v Praze a co za tu cenu dostanete

Při výběru správce porovnávejte procentní sazbu, základ pro její výpočet, DPH i rozsah práce. Důležité je také to, kdo nese výpadek příjmu při neobsazeném bytě nebo neplacení. V článku najdete náš ceník, výpočty v korunách a otázky pro jednání s kterýmkoli správcem. Vedle peněz se podíváme i na čas, který pronájmu věnujete sami.

Rychlá odpověď: kolik stojí správa bytu v Praze

U FLAT SERVICE je sazba Partneru 12 %, Partneru+ 14 % a Garantu 18 %. U Partneru a Partneru+ se odměna počítá ze skutečně přijatého nájemného bez záloh na služby. Při přijatém nájemném 25 000 Kč měsíčně vyjde odměna na 3 630 Kč, respektive 4 235 Kč celkem. U Garantu vyplácíme vám sjednané nájemné, které při uzavření smlouvy odpovídá 82 % odhadovaného tržního nájemného. U služeb Partner a Partner+ se k odměně připočítává 21 % DPH.

Nové obsazení bytu, smlouvy, kontrola plateb, komunikace s nájemníkem a organizace oprav jsou součástí odměny. Práci řemeslníka a materiál platí ten, komu oprava podle zákona a smlouvy náleží. Jeden prázdný měsíc u téhož bytu stojí 25 000 Kč, tedy víc než půl roku správy.

Kolik stojí varianty FLAT SERVICE

Nabízíme tři varianty. Liší se především tím, jak je nastavený váš příjem a kdo nese riziko neobsazenosti nebo neplacení.

U Partner+ kryje Záruka správce výpadek nájemného do výše jednoho měsíčního nájmu za každé 24měsíční období trvání smlouvy. Kryje neobsazenost i nezaplacený nájem, není to ale neomezená garance všech plateb. U Garantu si nechte vyčíslit přímo částku, kterou budete dostávat; procento samo o sobě neříká, kolik bude chodit právě vám. Aktuální podmínky najdete ve srovnání služeb.

Základem odměny u Partneru a Partneru+ je skutečně přijaté nájemné bez záloh na služby. Nejde o váš zisk po dani, hypotéce a nákladech vlastnictví. U služeb Partner a Partner+ se k odměně připočítává 21 % DPH.

Kolik za správu zaplatíte v korunách

U služeb Partner a Partner+ se k odměně připočítává 21 % DPH (§ 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb.). Pronajímatel bytu si DPH zpravidla neodečte: buď není plátcem, nebo je nájem bytu plněním osvobozeným od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a zákona č. 235/2004 Sb.). Pro srovnání proto vždy počítejte s celkovou cenou včetně DPH.

Model pro byt s nájemným 25 000 Kč měsíčně, zálohy na služby zvlášť:

Nájemné po odečtení odměny ještě není čistý výnos majitele. Nezohledňuje daň, pojištění, příspěvky do SVJ ani financování. Při uplatňování skutečných výdajů lze odměnu související s pronájmem zahrnout do daňových výdajů, zpravidla i s DPH, na jejíž odpočet nemáte nárok. Podrobnosti najdete níže.

U Garantu stejnou tabulku použít nelze. Uzavíráte s námi nájemní smlouvu, my byt dále podnajímáme a vám vyplácíme sjednanou částku. V nabídce uvidíte přímo částku k výplatě a podmínky; nižší skutečné podnájemné ji nesnižuje.

Co má být v odměně a na co se zeptat zvlášť

Ve správě nejde jen o kontrolu účtu. Patří sem návaznost mezi hledáním nájemníka, smlouvami, předáním, komunikací, řešením oprav a ukončením pronájmu. U FLAT SERVICE pravidelná odměna zahrnuje inzerci a nové obsazení bytu, prověření zájemců, smlouvu a dodatky, předání s protokolem, kontrolu plateb a upomínky, komunikaci s nájemníkem, organizaci oprav, roční vyúčtování služeb a přístup do klientského portálu s přehledem plateb a dokumentů.

Mimo pravidelnou odměnu se hradí práce řemeslníka a materiál, a to podle toho, komu oprava náleží; my zajistíme její organizaci. Samostatně se podle rozsahu a dohody řeší také soudní vymáhání nad rámec upomínek a předžalobní výzvy. Rekonstrukce a stavební dozor mají individuální nabídku. Požádejte správce o písemný přehled těchto položek ještě před podpisem smlouvy.

Zajištění opravy a její úhrada jsou dvě různé věci. U právního servisu si podobně ověřte, zda zahrnuje také zastupování u soudu a jaké náklady byste hradili zvlášť. Rozhodujte se podle konkrétního rozsahu služby.

Prázdný měsíc započítejte do celého roku

Při nájemném 25 000 Kč znamená jeden neobsazený měsíc výpadek 25 000 Kč. Roční odměna Partner při dvanácti zaplacených měsících činí 43 560 Kč včetně DPH. Jeden prázdný měsíc tedy stojí zhruba tolik jako sedm měsíců správy. K tomu za prázdný byt dál platíte zálohy do SVJ a energie.

Právě proto posuzujte cenu správy společně s dobou obsazení. V bytech, které spravujeme, dosahujeme průměrné obsazenosti 98 % a v 97 % případů byt obsadíme do 14 dnů (výsledky celého portfolia, ne příslib pro každý byt). Každý týden navíc má cenu: půlměsíční výpadek u nájemného 25 000 Kč představuje 12 500 Kč, tedy více než tři měsíce odměny Partner.

Pokud máte byt blízko, dlouhodobého spolehlivého nájemníka a správu zvládáte bez větší zátěže, může vám vyhovovat pronájem svépomocí. Profesionální správou si zajišťujete práci, systém a podle varianty i větší jistotu příjmu. Porovnejte proto obsazenost, dosažitelné nájemné, náklady a práci, kterou už nebudete dělat sami.

Rozdíl mezi Partner a Partner+ si převeďte do korun

U modelového nájemného 25 000 Kč je rozdíl v odměně 500 Kč bez DPH, tedy 605 Kč včetně DPH měsíčně. Za dvanáct zaplacených měsíců je to 7 260 Kč, za 24 zaplacených měsíců 14 520 Kč. Jde o model plného inkasa; skutečný rozdíl odměn se odvíjí od inkasovaného nájemného.

Proti této částce stojí Záruka správce: až jeden měsíční nájem (v modelu 25 000 Kč) za každé 24měsíční období, pokud nastane neobsazenost nebo nájemník nezaplatí. Modelový rozdíl odměn 14 520 Kč za dva roky předpokládá 24 zaplacených měsíců. Při výpadku příjmu je třeba přepočítat i odměny z inkasovaného nájemného a uplatnit smluvní podmínky záruky. Limit do 25 000 Kč v tomto příkladu se čerpá společně pro neobsazenost i neplacení; nejde o pojištění všech rizik. Při volbě Partner+ zvažte, jak by výpadek zasáhl váš rozpočet, například splátku hypotéky. S dostatečnou rezervou a bytem bez úvěru vám může více vyhovovat Partner.

Podmínky obou variant najdete na stránkách Partner a Partner+.

Správa svépomocí: počítejte peníze a čas ve dvou řádcích

Nejprve spočítejte příjmy a skutečné peněžní výdaje. Hodnotu vlastního času vyčíslete samostatně. Uvidíte tak zvlášť peníze, které vám zůstávají na účtu, a odhad hodnoty práce, kterou byste předali správci.

Orientační odhad času u jednoho bytu za rok (modelový, ne průměr z trhu):

Pokud pronájmu věnujete 40 hodin ročně a svou hodinu oceníte na 500 Kč, vychází hodnota času na 20 000 Kč. Zapište ji vedle peněžního výsledku, nikoli jako skutečně zaplacený výdaj. Posuďte také, kdy práci řešíte a zda jí chcete tento čas věnovat i dál.

Podrobnější rozdělení odpovědností najdete v článku správa nemovitosti versus realitní kancelář.

Má odměna správce vliv na daň?

Ano, záleží však na způsobu uplatnění výdajů. Při skutečných výdajích může odměna související s pronájmem snížit základ daně podle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Pokud se celá roční odměna Partner 43 560 Kč projeví v základu zdaněném 15 %, odpovídá snížení daně částce 6 534 Kč. Nejde o automatickou vratku: výsledek ovlivní ostatní příjmy, případná ztráta i slevy na dani. Při paušálních výdajích 30 % už je odměna v paušálu zahrnuta a samostatně ji neuplatníte (§ 9 odst. 4 ZDP).

Proto do nabídky nepatří bezpodmínečný slib, že správa „ve skutečnosti stojí o 15 % méně“. Záleží na vaší metodě a celkové daňové situaci. Další příklady najdete v průvodci daněmi z pronájmu a orientační porovnání obou metod spočítá daňová kalkulačka.

Sedm otázek, na které chtějte písemnou odpověď

Tyto otázky položte každému správci, včetně nás:

1. Je nové obsazení bytu součástí pravidelné odměny? Někteří správci účtují za každé nové obsazení provizi ve výši jednoho nájmu. U nás je součástí odměny.
2. Kdo připravuje smlouvu, dodatky a vyúčtování služeb? Kdo hlídá doručení do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období, tedy do 30. dubna u kalendářního roku?
3. Kdo hlídá splatnost a jak postupuje při prodlení? Chtějte konkrétní postup: kdy první upomínka, kdy předžalobní výzva, kdo rozhoduje o dalších krocích.
4. Co znamená „zajištění oprav“ a kdo platí práci, materiál a dopravu? Organizace opravy a její úhrada jsou dvě různé věci.
5. Je v ceně pohotovostní kontakt a v jakém rozsahu?
6. Co se účtuje při převzetí nebo ukončení správy? Ověřte si případné jednorázové poplatky ještě před podpisem.
7. Co potřebuje váš předchozí souhlas a jaký je limit pro drobné zásahy? Sjednejte finanční hranici i zvláštní postup při havárii, kdy čekání může zvětšit škodu.

Individuální řešení nemusí být problém. Podstatné je, abyste před podpisem znali jeho cenu, rozsah a způsob schvalování.

Časté otázky

Počítá se odměna i ze záloh na vodu a teplo?

U variant Partner a Partner+ ne. Odměna se počítá ze skutečně přijatého nájemného bez záloh na služby. Ve smlouvě o správě musí být tento základ jednoznačně napsaný.

Znamená vyšší procento vždy širší správu?

Ne. Rozsah práce je u Partner i Partner+ stejný. Rozdíl dvou procentních bodů je cena za Záruku správce, tedy za přenesení části rizika výpadku na nás. Rozsah práce a podmínky garance porovnávejte odděleně.

Platím správci i za prázdný byt?

U variant Partner a Partner+ ne. Odměna se počítá ze skutečně přijatého nájemného bez záloh na služby, takže za neobsazený měsíc neplatíte nic. Máme tedy stejný zájem jako vy: byt co nejdřív a co nejlépe obsadit.

Dostanu konečnou cenu ještě před podpisem?

Ano. Na konzultaci probereme váš byt a připravíme konkrétní nabídku s odměnou včetně DPH, částkou pro majitele a případnými položkami mimo běžnou správu.

Můžu smlouvu o správě vypovědět?

Ano, podmínky výpovědi jsou součástí smlouvy o správě a projdeme je s vámi před podpisem. U varianty Garant je situace odlišná, protože s FLAT SERVICE máte nájemní smlouvu a v bytě bydlí podnájemník; přechod mezi variantami řešíme dohodou.

Ceník odpovídá veřejné nabídce FLAT SERVICE k 12. 9. 2026; závazné podmínky stanoví nabídka a smlouva o správě. Daňové informace jsou obecné a nenahrazují individuální posouzení.

Zdroje a podmínky: Ceník a srovnání FLAT SERVICE, Finanční správa: příjmy z nájmu a zákon o DPH. Firemní výsledky nejsou tržním průměrem ani zárukou konkrétního výnosu.