Imposta sull'affitto di un appartamento: quanto pagherete e a cosa fare attenzione

Per la dichiarazione dei redditi preparate un riepilogo delle entrate da locazione, che le riceviate sul conto o in contanti. La semplice somma dei pagamenti non basta: distinguete il canone dagli acconti per i servizi e scegliete come far valere le spese. La corretta classificazione degli importi e una documentazione completa incidono sull'imposta finale quanto l'aliquota applicabile.

Questa guida riguarda la normale locazione di un appartamento da parte di una persona fisica ai sensi del § 9 della legge n. 586/1992 Sb., sulle imposte sui redditi (ZDP). L'alloggio di breve durata con servizi (Airbnb), l'appartamento nel patrimonio d'impresa di un imprenditore o la residenza fiscale all'estero seguono un regime diverso. Non confondete gli importi relativi ai redditi del 2026 con la dichiarazione presentata nel 2026 per il 2025.

Risposta rapida: imposta sull'affitto 2026

Nella normale locazione di un appartamento da parte di una persona fisica ai sensi del § 9 ZDP, la base imponibile è tassata al 15 %; la parte che supera 1.762.812 Kč (anno 2026) è soggetta al 23 %. La soglia si valuta insieme agli altri redditi, non separatamente per l'appartamento. Dalle entrate si deducono o le spese forfettarie del 30 % (fino a 600.000 Kč all'anno) o le spese effettive: se ricorrono le condizioni, ad esempio ammortamenti dell'appartamento, interessi del mutuo, compenso del gestore, assicurazione, riparazioni e contributi al condominio (SVJ) per le riparazioni.

Gli acconti per i servizi che fornite come intermediari e poi conguagliate non costituiscono reddito. Sul canone non si versano contributi previdenziali né sanitari. La dichiarazione per il 2026 va presentata entro il 1° aprile 2027, in via telematica entro il 3 maggio 2027. Per un appartamento con mutuo, ristrutturato o affidato a un gestore a pagamento, le spese effettive risultano di norma più convenienti del forfait: calcolate entrambe le varianti.

Che cosa tassate davvero

Dalle entrate da locazione si deducono le spese fiscalmente riconosciute. Il risultato è una base imponibile parziale, che si somma agli altri redditi (tipicamente da lavoro dipendente). L'imposta, quindi, non si calcola sull'intero importo che l'inquilino vi versa ogni mese.

Suddividete il denaro ricevuto in tre gruppi:

In pratica: un canone di 20.000 Kč più acconti di 5.000 Kč al mese significa un reddito imponibile di 240.000 Kč all'anno, non di 300.000 Kč. A condizione, però, che gli acconti vengano davvero conguagliati. Chi incassa «25.000 Kč tutto compreso» senza conguaglio tassa l'intero importo di 300.000 Kč.

Aliquote del 15 % e del 23 %: quale soglia vale per quale anno

L'aliquota del 15 % si applica alla base imponibile fino a 36 volte il salario medio, quella del 23 % solo alla parte che supera tale soglia (§ 16 ZDP).

La soglia non si valuta separatamente per l'appartamento. Esempio: un dipendente ha uno stipendio lordo di 120.000 Kč al mese, cioè 1.440.000 Kč all'anno. Se non ha altri redditi, deduzioni o altre rettifiche della base, gli restano 322.812 Kč prima della soglia. Solo la parte della base derivante dal canone che eccede questo importo residuo è soggetta all'aliquota più alta. Non si tratta del 23 % sull'intero canone né sull'intero stipendio.

Spese forfettarie del 30 %: cosa registrare

Per i redditi di cui al § 9 potete applicare spese pari al 30 % delle entrate, fino a un massimo di 600.000 Kč all'anno (§ 9, comma 4 ZDP). Il forfait pieno si sfrutta quindi fino a entrate di 2.000.000 Kč all'anno. Il forfait comprende tutte le spese correlate: non vi si possono aggiungere gestione, assicurazione, interessi né ammortamenti.

Il forfait semplifica la documentazione, ma non elimina la contabilità. Dovete tenere un registro delle entrate e dei crediti legati alla locazione (§ 9, comma 5 ZDP). Il metodo scelto non può essere modificato retroattivamente per l'anno in questione.

Attenzione a due espressioni simili: le spese forfettarie non sono l'imposta forfettaria. Per i lavoratori autonomi (OSVČ) in regime forfettario si considera anche la somma dei redditi di cui ai §§ 8–10. Se i redditi rilevanti superano 50.000 Kč all'anno, l'imposta di norma non può coincidere con quella forfettaria e sorge l'obbligo di presentare la dichiarazione e i prospetti riepilogativi. Ciò non equivale all'uscita immediata dal regime forfettario in corso d'anno. La procedura è spiegata dall'Amministrazione finanziaria nelle domande sull'imposta forfettaria.

Per chi conviene il forfait

Il forfait può convenire se le spese deducibili sono basse e apprezzate una documentazione più semplice. Non avere un mutuo, però, non basta: anche un appartamento interamente pagato o ereditato può avere ammortamenti consistenti. Con un mutuo, riparazioni importanti o un gestore a pagamento conviene calcolare le spese effettive. A decidere è la somma delle voci deducibili, non di per sé il modo in cui avete acquisito l'appartamento.

Spese effettive: contano i documenti e la corretta classificazione

Con le spese effettive dovete dimostrarne il legame con la locazione (§ 24 ZDP). Ogni voce segue regole proprie.

Mutuo: interessi sì, rata in conto capitale no

La rata del mutuo riduce sensibilmente il denaro che vi resta, ma la quota capitale non è una spesa fiscale. Sono deducibili soltanto gli interessi del mutuo per l'acquisto dell'appartamento locato. Gli stessi interessi non si possono dedurre anche dalla base imponibile ai sensi del § 15, comma 3 ZDP, che vale solo per l'abitazione destinata a uso proprio. Un appartamento dato in affitto non soddisfa questa condizione.

Ammortamenti: 3,4 % all'anno, ma solo sul prezzo corretto

Una normale unità abitativa rientra di norma nel gruppo di ammortamento 5, con una durata di 30 anni. Con l'ammortamento lineare l'aliquota è dell'1,4 % il primo anno e del 3,4 % del valore d'ingresso negli anni successivi (§ 31 ZDP). Se il valore d'ingresso ammortizzabile, correttamente determinato al netto del terreno, è di 7.000.000 Kč, l'ammortamento è di 98.000 Kč il primo anno e di 238.000 Kč negli anni successivi. L'ammortamento non è un nuovo pagamento dal conto: trasferisce gradualmente il valore del bene nelle spese fiscali.

Nel determinare gli ammortamenti verificate soprattutto tre aspetti:

• Il terreno non si ammortizza. Dal prezzo dell'unità va esclusa la quota di terreno (in base al contratto di compravendita o a una perizia).
• Un appartamento acquistato più di 5 anni prima dell'inizio della locazione si ammortizza sul costo di riproduzione stabilito da una perizia alla data di inizio della locazione (§ 29, comma 1, lettera d) ZDP), non sul prezzo d'acquisto originario. Per un appartamento comprato nel 2012 a 2.500.000 Kč e affittato dal 2026, la base di ammortamento può risultare tripla.
• Donazioni ed eredità seguono regole diverse. I beni ricevuti in donazione, il cui acquisto era esente dall'imposta sul reddito o non vi rientrava, sono esclusi dall'ammortamento dal § 27, lettera j) ZDP. Per le donazioni meno recenti verificate anche le disposizioni transitorie. Per le eredità conta, tra l'altro, l'ammortamento praticato dal defunto. Prima di considerare gli ammortamenti nel rendimento, documentate modalità e data dell'acquisizione.

Ristrutturazione e pagamenti al condominio: il nome della voce non basta

La riparazione ripristina lo stato o la funzionalità originari e, se ricorrono le condizioni, può essere una spesa fiscale diretta. La miglioria tecnica comprende, ad esempio, la modifica dei parametri tecnici o l'ampliamento delle dotazioni. Se l'importo complessivo previsto dalla legge supera 80.000 Kč per un singolo bene nell'anno, di norma confluisce negli ammortamenti e non nelle spese in un'unica soluzione (§ 33 ZDP). Ciò non avvia automaticamente un nuovo ammortamento trentennale. La classificazione non dipende solo dal prezzo né dalla dicitura in fattura. Maggiori dettagli nell'articolo ristrutturazione dell'appartamento prima della locazione.

I contributi al condominio (SVJ) («fondo riparazioni») sono, secondo l'istruzione GFŘ D-59, una spesa dell'anno in cui vengono pagati, se servono alla gestione e alle riparazioni dell'edificio. Se il condominio usa il denaro per una miglioria tecnica (isolamento termico, nuovo ascensore, balconi), la vostra quota entra nel valore d'ingresso dell'appartamento e si ammortizza. Chiedete quindi al condominio un rendiconto annuale sull'uso dei fondi. Se lo ricevete automaticamente, conservatelo insieme agli altri documenti fiscali.

Compenso del gestore, assicurazione, imposta sugli immobili

Il compenso del gestore, l'assicurazione legata alla locazione, l'imposta sugli immobili e i viaggi necessari e documentati possono rientrare tra le spese fiscali. L'IVA fa parte della spesa se non avete diritto a detrarla. Se l'intero compenso annuo Partner di 43.560 Kč confluisce in una base tassata al 15 %, la riduzione d'imposta è di 6.534 Kč. In caso di perdita o di altre detrazioni l'effetto immediato può variare: non si tratta di un rimborso automatico di parte della fattura da parte dello Stato.

Esempio: dipendente con un appartamento

Il proprietario del nostro modello ha uno stipendio lordo di 60.000 Kč al mese e affitta un appartamento a 25.000 Kč al mese, cioè 300.000 Kč all'anno esclusi gli acconti per i servizi. Applica le spese forfettarie e solo la detrazione di base per il contribuente, di cui beneficia tutto l'anno tramite il datore di lavoro. Non ha altri redditi né deduzioni. Il calcolo si riferisce al 2026.

In questo modello l'affitto aumenta l'imposta di 31.500 Kč, cioè del 10,5 % del canone lordo. Sui redditi di cui al § 9 non si versano contributi previdenziali né sanitari. Il risultato non è trasferibile, senza ricalcolo, a chi ha altri redditi o altre detrazioni.

Forfait o spese effettive sullo stesso appartamento

Stesso reddito annuo di 300.000 Kč, ma questa volta per un appartamento acquistato a 7.000.000 Kč, di cui 300.000 Kč riferiti al terreno. Il proprietario ha un mutuo, paga il gestore Partner e l'assicurazione. Nel modello non si tratta più del primo anno di ammortamento lineare e ricorrono le condizioni per ammortizzare sul prezzo di 6.700.000 Kč. Il contributo al condominio è qui interamente destinato a riparazioni deducibili, non a migliorie tecniche.

Con le spese effettive, in questo modello si genera una perdita fiscale. Può essere compensata con le altre basi imponibili parziali, tranne quella da lavoro dipendente; la perdita accertata in via definitiva può inoltre, alle condizioni di legge, essere fatta valere nei due periodi d'imposta precedenti o nei cinque successivi (§ 34 ZDP). Rispetto al forfait, la differenza d'imposta nel modello è di 31.500 Kč all'anno. Prima di scegliere in base alla semplicità burocratica, confrontate i due metodi sui vostri numeri.

Cambiare metodo da un anno all'altro è possibile, ma può richiedere una rettifica della base imponibile, soprattutto per i crediti non incassati ai sensi del § 23, comma 8 ZDP. La procedura esatta dipende dalla contabilità tenuta. Non si tratta di sommare automaticamente tutti i crediti e sottrarre tutti i debiti. Valutate il passaggio con un consulente fiscale.

Contributi, coniugi e la questione della s.r.o.

Contributi previdenziali e sanitari

Sul canone di cui al § 9 non si versano contributi previdenziali né sanitari (§ 9, comma 3 della legge n. 155/1995 Sb., legge n. 592/1992 Sb.). Chi vive solo dell'affitto e non è dipendente, lavoratore autonomo (OSVČ) né assicurato a carico dello Stato è una persona senza redditi imponibili (OBZP) e paga da sé l'assicurazione sanitaria: nel 2026 si tratta di 3.024 Kč al mese (13,5 % del salario minimo di 22.400 Kč). Il pagamento scade entro l'8 del mese successivo.

Coniugi e comproprietari

I redditi dalla locazione di un appartamento in comunione dei beni li tassa uno solo dei coniugi, per intero (§ 9, comma 2 ZDP). Ogni anno potete scegliere chi. Conviene indicare quello con il reddito più basso, se c'è il rischio di superare la soglia del 23 %. In caso di comproprietà per quote, ciascuno tassa la propria quota (§ 12 ZDP).

Conviene affittare tramite una s.r.o.?

Il numero di appartamenti, da solo, non è decisivo. Anche con uno, due o tre appartamenti detenuti a lungo termine confrontate spese, finanziamento, destinazione degli utili e un'eventuale vendita futura. La s.r.o. tassa l'utile al 21 % (§ 21 ZDP). Se la successiva distribuzione al socio è soggetta a una ritenuta alla fonte del 15 %, le due imposte insieme arrivano al 32,85 % dell'utile originario. La persona fisica applica l'aliquota del 15 % ed eventualmente il 23 % sulla parte della base che supera la soglia. Con il forfait del 30 % pienamente utilizzabile e l'aliquota del 15 %, l'imposta prima delle detrazioni corrisponde al 10,5 % del canone lordo. La società non gode della stessa esenzione personale sulla vendita dell'appartamento dopo il periodo minimo di possesso previsto dal § 4 ZDP; le condizioni di finanziamento vanno confrontate in base alle offerte delle banche. Valutate la s.r.o. anche se reinvestite gli utili in altri appartamenti, se partecipano più coinvestitori o per i servizi di alloggio. Maggiori dettagli nell'articolo investire in un appartamento a Praga.

Scadenze della dichiarazione e imposta sugli immobili

L'invio telematico, di per sé, non sposta sempre la scadenza: il termine di quattro mesi si applica se la dichiarazione non è stata presentata entro il termine ordinario e viene poi trasmessa per via telematica. Il termine di sei mesi riguarda soprattutto la revisione contabile obbligatoria o la successiva presentazione tramite consulente alle condizioni del § 136 del codice di procedura tributaria. Le scadenze per il 2027 sono calcolate in base al testo di legge vigente e alle regole per fine settimana e festivi; prima di presentare la dichiarazione verificatele nel calendario dell'Amministrazione finanziaria. L'imposta va versata entro il termine che vi riguarda.

Un dipendente con altri redditi rilevanti di cui ai §§ 7–10 superiori a 20.000 Kč all'anno presenta di norma una propria dichiarazione. Si considera la somma di questi redditi prima della deduzione delle spese, non solo l'utile di un singolo appartamento (§ 38g ZDP).

Oltre all'imposta sul reddito, il proprietario deve versare anche l'imposta sugli immobili, che non dipende dal fatto che l'appartamento sia affittato o meno. La dichiarazione si presenta di norma in caso di variazioni rilevanti ai fini dell'accertamento, ad esempio dopo un acquisto, una vendita o un ampliamento, entro il 31 gennaio dell'anno successivo. Un'imposta fino a 5.000 Kč si paga in un'unica soluzione entro il 31 maggio. Un'imposta più alta può essere suddivisa in due rate, entro il 31 maggio e il 30 novembre. Se la scadenza cade in un fine settimana o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo successivo: nel 2026 la prima scadenza di pagamento cade quindi il 1° giugno. A Praga, per un appartamento di 60 m² si pagano indicativamente da 1.700 a 2.600 Kč all'anno, a seconda del quartiere. Il coefficiente di inflazione per il 2026 è rimasto a 1,0, quindi di per sé non ha aumentato l'imposta.

Cinque errori nella tassazione del canone

1. Tassare gli acconti periodici per i servizi. Gli acconti per servizi forniti come intermediari, poi conguagliati in base ai costi effettivi, seguono un regime diverso dal reddito da locazione vero e proprio. Includere per errore 5.000 Kč al mese aumenterebbe il reddito annuo di 60.000 Kč. Con l'aliquota del 15 % e senza spese correlate, ciò significherebbe 9.000 Kč di imposta in più.
2. Forfait per un appartamento con mutuo e ammortamenti. La differenza può arrivare a decine di migliaia di corone all'anno (vedi l'esempio sopra).
3. Valore d'ingresso errato per gli ammortamenti. Conta, tra l'altro, il tempo trascorso tra l'acquisto e l'inizio della locazione. La regola dei cinque anni non significa che un appartamento già in ammortamento possa essere rivalutato ogni cinque anni.
4. Mancanza di documentazione sui contributi al condominio. Per i contributi alle riparazioni documentate come sono stati utilizzati. Conservate il rendiconto del condominio insieme alle ricevute dei pagamenti.
5. Confondere presentazione della dichiarazione e pagamento dell'imposta. Sono due obblighi distinti, con conseguenze diverse in caso di ritardo. La sanzione per ritardata dichiarazione è disciplinata dal § 250 e gli interessi di mora dal § 252 del codice di procedura tributaria. Il loro sorgere, l'importo e le eccezioni dipendono dalla situazione concreta; un saldo pari a zero non significa automaticamente che non dobbiate presentare la dichiarazione.

Domande frequenti

Posso aggiungere al forfait il compenso per la gestione?

No. Con il forfait del 30 % tutte le spese correlate sono già comprese. Il compenso del gestore si può far valere separatamente solo con le spese effettive e se ricorrono le condizioni di deducibilità. L'IVA fa parte di questa spesa solo se non avete diritto a detrarla, come indicato nella sezione sul compenso del gestore.

Ho due appartamenti. Posso scegliere un metodo diverso per ciascuno?

No. Per tutti i redditi di cui al § 9 nello stesso anno vale un unico metodo: o il forfait, o le spese effettive.

Devo presentare la dichiarazione se dall'affitto ho solo un piccolo reddito?

Dipende anche dagli altri redditi e dalle condizioni del § 38g ZDP. Per un dipendente si considera, tra l'altro, la somma degli altri redditi di cui ai §§ 7–10 oltre 20.000 Kč; il limite generale di reddito è di 50.000 Kč. L'obbligo può sorgere anche per altri motivi, ad esempio se si dichiara una perdita fiscale. Un canone basso, di per sé, non è un'esenzione universale.

Come si tassano i redditi da Airbnb?

Conta la natura effettiva dell'attività, non il nome della piattaforma. I servizi di alloggio di breve durata rientrano di norma nel § 7 ZDP e seguono regole diverse per spese, contributi e IVA. Anche chi non è soggetto IVA può essere tenuto a registrarsi come soggetto identificato se riceve servizi da una piattaforma estera. Questa guida riguarda la locazione di lunga durata; per gli alloggi fate valutare l'intero regime.

Il risultato del calcolatore è l'imposta definitiva?

No. Il calcolo indicativo aiuta a confrontare i metodi. L'imposta definitiva dipende dagli altri redditi, dalle deduzioni (donazioni, previdenza integrativa), dalle detrazioni (coniuge, figli) e dalla corretta classificazione delle singole spese.

Il testo descrive regole generali verificate al 12 settembre 2026 e non sostituisce una valutazione fiscale individuale. Per ammortamenti, cambio del metodo di deduzione delle spese, appartamento ricevuto in donazione o uso misto dell'appartamento vi consigliamo di rivolgervi a un consulente fiscale.

Fonti e aggiornamenti: Amministrazione finanziaria: redditi da locazione, legge sulle imposte sui redditi, codice di procedura tributaria, istruzione GFŘ D-59 e contributi OBZP secondo VoZP. I calcoli riportano esplicitamente le ipotesi adottate e non costituiscono una consulenza fiscale individuale.