Налог с аренды квартиры: сколько придётся заплатить и за чем следить

Для налоговой декларации подготовьте сводку доходов от аренды — неважно, получаете вы их на счёт или наличными. Одной суммы платежей недостаточно. Разделите арендную плату и авансы за услуги и выберите способ учёта расходов. Правильная классификация сумм и полный комплект документов влияют на итоговый налог не меньше, чем применимая ставка.

Это руководство посвящено обычной сдаче квартиры в аренду физическим лицом по § 9 Закона № 586/1992 Сб. о подоходных налогах (ZDP). Краткосрочное размещение с услугами (Airbnb), квартира в коммерческом имуществе предпринимателя или налоговое резидентство за рубежом подчиняются иному режиму. Не путайте суммы для доходов 2026 года с декларацией, которая подаётся в 2026 году за 2025 год.

Коротко: налог с аренды квартиры в 2026 году

При обычной сдаче квартиры физическим лицом по § 9 ZDP налоговая база облагается по ставке 15 %; её часть свыше 1 762 812 Kč (2026 год) — по ставке 23 %. Порог оценивается вместе с остальными доходами, а не отдельно по квартире. Из доходов вычитаются либо паушальные расходы 30 % (не более 600 000 Kč в год), либо фактические расходы: при соблюдении соответствующих условий, например, амортизация квартиры, проценты по ипотеке, вознаграждение управляющего, страховка, ремонт и взносы в ТСЖ на ремонт.

Авансы за услуги, которые вы организуете и по которым выставляете расчёт, доходом не считаются. С аренды не уплачиваются взносы на социальное и медицинское страхование. Декларацию за 2026 год нужно подать до 1 апреля 2027 г., в электронном виде — не позднее 3 мая 2027 г. Для квартиры с ипотекой, после ремонта или с платным управляющим фактические расходы, как правило, выгоднее паушала; рассчитайте оба варианта.

Что именно облагается налогом

Из доходов от аренды вычитаются расходы, признаваемые для целей налогообложения. В результате получается частичная налоговая база, которая суммируется с остальными доходами (обычно от работы по найму). Значит, налог считается не со всего платежа, который арендатор присылает вам каждый месяц.

Разделите полученные деньги на три группы:

На практике это значит: арендная плата 20 000 Kč плюс авансы 5 000 Kč в месяц дают облагаемый доход 240 000 Kč в год, а не 300 000 Kč. Условие — авансы действительно нужно рассчитать по итогам года. Кто берёт «25 000 Kč за всё» без расчёта, платит налог со всех 300 000 Kč.

Ставки 15 % и 23 %: какой порог действует для какого года

Ставка 15 % применяется к налоговой базе до 36-кратного размера средней зарплаты, ставка 23 % — только к части сверх этого порога (§ 16 ZDP).

Порог не оценивается отдельно по квартире. Пример: у наёмного работника зарплата брутто 120 000 Kč в месяц, то есть 1 440 000 Kč в год. Если у него нет других доходов, вычетов или иных корректировок базы, до порога остаётся 322 812 Kč. Повышенной ставкой облагается лишь та часть базы от аренды, которая превышает этот остаток. Речь не идёт о 23 % со всей арендной платы или со всей зарплаты.

Паушал 30 %: что нужно учитывать

По доходам по § 9 можно применить расходы в размере 30 % доходов, но не более 600 000 Kč в год (§ 9 абз. 4 ZDP). Таким образом, полный паушал доступен при доходах до 2 000 000 Kč в год. Паушал включает все связанные расходы. Добавить к нему управление, страховку, проценты или амортизацию нельзя.

Паушал упрощает подтверждение расходов, но не отменяет учёт. Нужно вести записи о доходах и учёт дебиторской задолженности, связанной с арендой (§ 9 абз. 5 ZDP). Выбранный способ нельзя задним числом изменить в течение того же года.

Не путайте два похожих понятия: паушальные расходы — это не паушальный налог. У ИП в режиме паушального налога учитывается также совокупность доходов по § 8–10. Если соответствующие доходы превышают 50 000 Kč в год, налог, как правило, не может равняться паушальному, и возникает обязанность подать декларацию и отчёты. Это не то же самое, что немедленное прекращение паушального режима в течение года. Порядок разъясняет Финансовая администрация в вопросах о паушальном налоге.

Кому выгоден паушал

Паушал может быть выгоден, если признаваемых расходов мало и вам важна простота подтверждения. Но одного отсутствия ипотеки недостаточно: даже выплаченная или унаследованная квартира может давать существенную амортизацию. При кредите, крупном ремонте или платном управлении стоит просчитать фактические расходы. Решает сумма признаваемых статей, а не сам по себе способ, которым вы получили квартиру.

Фактические расходы: важны документы и правильная классификация

При фактических расходах нужно подтвердить их связь со сдачей в аренду (§ 24 ZDP). У каждой статьи свои правила.

Ипотека: проценты — да, погашение основного долга — нет

Платёж по кредиту заметно уменьшает сумму, которая остаётся у вас на руках, но его часть в погашение основного долга не является налоговым расходом. Расходом считаются только проценты по кредиту на покупку сдаваемой квартиры. Те же проценты нельзя одновременно применить как вычет из налоговой базы по § 15 абз. 3 ZDP: он предусмотрен только для жилищных нужд собственного проживания. Сдаваемая квартира этому условию не отвечает.

Амортизация: 3,4 % в год, но только от правильной стоимости

Обычная квартира, как правило, относится к 5-й амортизационной группе со сроком амортизации 30 лет. При равномерной амортизации ставка в первый год составляет 1,4 %, в последующие годы — 3,4 % входной стоимости (§ 31 ZDP). Если правильно определённая амортизируемая входная стоимость за вычетом земельного участка составляет 7 000 000 Kč, амортизация выходит 98 000 Kč в первый год и 238 000 Kč в последующие годы. Амортизация — это не новый платёж со счёта: она постепенно переносит стоимость имущества в налоговые расходы.

При определении амортизации проверьте прежде всего три вещи:

• Земельный участок не амортизируется. Из стоимости квартиры нужно исключить долю в земельном участке (по договору купли-продажи или экспертному заключению).
• Квартира, купленная более чем за 5 лет до начала сдачи, амортизируется от восстановительной стоимости, определённой экспертным заключением на дату начала аренды (§ 29 абз. 1 букв. d) ZDP), а не от первоначальной цены покупки. Для квартиры, купленной в 2012 году за 2 500 000 Kč и сдаваемой с 2026 года, база для амортизации может оказаться втрое выше.
• Для дарения и наследства действуют иные правила. Имущество, полученное в дар, если его получение было освобождено от подоходного налога или не являлось его объектом, исключено из амортизации по § 27 букв. j) ZDP. Для более ранних дарений проверьте также переходные положения. При наследовании важно, среди прочего, как амортизировал имущество наследодатель. Прежде чем закладывать амортизацию в доходность, подтвердите способ и дату приобретения.

Ремонт и платежи ТСЖ: названия платежа недостаточно

Ремонт восстанавливает первоначальное состояние или функциональность и при соблюдении условий может быть прямым налоговым расходом. Техническое улучшение включает, например, изменение технических параметров или расширение оснащения. Если установленная законом сумма по одному объекту за год превышает 80 000 Kč, она, как правило, учитывается через амортизацию, а не единовременно в расходах (§ 33 ZDP). Новая тридцатилетняя амортизация при этом автоматически не начинается. О классификации судят не только по цене или названию в счёте. Подробнее — в статье о ремонте квартиры перед сдачей в аренду.

Взносы в ТСЖ («фонд ремонта») по указанию GFŘ D-59 являются расходом в году уплаты, если идут на содержание и ремонт дома. Если ТСЖ направляет деньги на техническое улучшение (утепление, новый лифт, балконы), ваша доля включается во входную стоимость квартиры и амортизируется. Поэтому запросите у ТСЖ годовой отчёт об использовании средств. Если вы получаете его автоматически, храните его вместе с остальными налоговыми документами.

Вознаграждение управляющего, страховка, налог на недвижимость

Вознаграждение управляющего, страхование, связанное со сдачей, налог на недвижимость и подтверждённые целесообразные поездки могут относиться к налоговым расходам. НДС входит в расход, если у вас нет права на его вычет. Если всё годовое вознаграждение по тарифу Partner в 43 560 Kč попадает в базу, облагаемую по ставке 15 %, налог снижается на 6 534 Kč. При убытке или других льготах немедленный эффект может отличаться; это не автоматическая компенсация части счёта государством.

Пример: наёмный работник с одной квартирой

У условного арендодателя зарплата брутто 60 000 Kč в месяц, и он сдаёт квартиру за 25 000 Kč в месяц, то есть за 300 000 Kč в год без авансов за услуги. Он применяет паушальные расходы и только базовую скидку на налогоплательщика, которую весь год получает у работодателя. Других доходов и вычетов у него нет. Расчёт приведён для 2026 года.

В этой модели аренда увеличивает налог на 31 500 Kč, то есть на 10,5 % валовой арендной платы. С дохода по § 9 взносы на социальное и медицинское страхование не уплачиваются. Перенести результат на человека с другими доходами или льготами без пересчёта нельзя.

Паушал и фактические расходы на одной и той же квартире

Тот же годовой доход 300 000 Kč, но на этот раз по квартире, купленной за 7 000 000 Kč, из которых 300 000 Kč приходится на земельный участок. У собственника ипотека, он платит управляющему по тарифу Partner и за страховку. В модели это уже не первый год равномерной амортизации, и выполнены условия для амортизации от стоимости 6 700 000 Kč. Взнос в ТСЖ здесь целиком идёт на признаваемый ремонт, а не на техническое улучшение.

При фактических расходах в этой модели возникает налоговый убыток. Его можно зачесть против остальных частичных налоговых баз, кроме дохода от работы по найму; окончательно установленный убыток при соблюдении законных условий можно также применить в двух предшествующих или в пяти последующих налоговых периодах (§ 34 ZDP). По сравнению с паушалом разница в налоге в этой модели составляет 31 500 Kč в год. Прежде чем выбирать по принципу простоты оформления, сравните оба метода на своих цифрах.

Менять метод от года к году можно, но это может потребовать корректировки налоговой базы, прежде всего из-за неоплаченной дебиторской задолженности по § 23 абз. 8 ZDP. Точный порядок зависит от того, какой учёт вы вели. Речь не идёт об автоматическом прибавлении всей дебиторской задолженности и вычитании всех долгов. Переход обсудите с налоговым консультантом.

Страховые взносы, супруги и вопрос s.r.o.

Социальное и медицинское страхование

С аренды по § 9 взносы на социальное и медицинское страхование не уплачиваются (§ 9 абз. 3 Закона № 155/1995 Сб., Закон № 592/1992 Сб.). Тот, кто живёт только за счёт аренды и не является наёмным работником, ИП или застрахованным за счёт государства, считается лицом без облагаемых доходов (OBZP) и платит медицинскую страховку сам: в 2026 году это 3 024 Kč в месяц (13,5 % от минимальной зарплаты 22 400 Kč). Срок уплаты — до 8-го числа следующего месяца.

Супруги и совладельцы

Доходы от сдачи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, декларирует один из супругов — причём целиком (§ 9 абз. 2 ZDP). Кто именно, можно выбирать каждый год. Если есть риск превысить порог для 23 %, выгоднее выбрать супруга с меньшими доходами. При долевой собственности каждый платит налог соразмерно своей доле (§ 12 ZDP).

Выгодно ли сдавать через s.r.o.?

Само по себе количество квартир ничего не решает. Даже при одной–трёх квартирах в долгосрочном владении сравните расходы, финансирование, распоряжение прибылью и планируемую продажу. s.r.o. платит налог на прибыль по ставке 21 % (§ 21 ZDP). Если последующая выплата участнику облагается налогом у источника 15 %, суммарно оба налога составляют 32,85 % исходной прибыли. Физическое лицо применяет ставку 15 %, а к части базы сверх соответствующего порога — 23 %. При полностью применимом паушале 30 % и ставке 15 % налог до льгот соответствует 10,5 % валовой арендной платы. У компании нет такого же личного освобождения при продаже квартиры после истечения срока владения по § 4 ZDP; конкретные кредитные условия сравнивайте по предложениям банков. s.r.o. имеет смысл рассмотреть также при реинвестировании прибыли в новые квартиры, участии нескольких соинвесторов или при оказании услуг размещения. Подробнее — в статье о покупке квартиры для инвестиций в Праге.

Сроки декларации и налог на недвижимость

Электронная подача сама по себе не всегда сдвигает срок: четырёхмесячный срок применяется, если декларация не была подана в основной срок и затем подаётся в электронном виде. Шестимесячный срок касается прежде всего обязательного аудита или последующей подачи консультантом на условиях § 136 Налогового кодекса. Сроки на 2027 год рассчитаны по действующей редакции закона и правилам переноса на выходные и праздники; перед подачей сверьте их с календарём Финансовой администрации. Налог нужно уплатить в применимый для вас срок.

Наёмный работник с прочими соответствующими доходами по § 7–10 свыше 20 000 Kč в год, как правило, подаёт собственную декларацию. Учитывается совокупность этих доходов до вычета расходов, а не только прибыль от одной квартиры (§ 38g ZDP).

Помимо подоходного налога, собственник платит налог на недвижимость, который не зависит от того, сдаёте ли вы квартиру. Декларация, как правило, подаётся при изменении обстоятельств, важных для начисления, — например, после покупки, продажи или пристройки — до 31 января следующего года. Налог до 5 000 Kč уплачивается единовременно до 31 мая. Более высокий налог можно разделить на два платежа — до 31 мая и до 30 ноября. Если срок выпадает на выходной или праздник, он переносится на ближайший рабочий день; в 2026 году первый срок платежа поэтому приходится на 1 июня. В Праге за квартиру площадью 60 м² в зависимости от района выходит ориентировочно от 1 700 до 2 600 Kč в год. Инфляционный коэффициент на 2026 год остался на уровне 1,0, так что сам по себе налог он не увеличил.

Пять ошибок при налогообложении аренды

1. Налогообложение текущих авансов за услуги. Авансы за организованные вами услуги, по которым вы затем выставляете расчёт по фактическим затратам, подчиняются иному режиму, чем собственно доход от аренды. Ошибочное включение 5 000 Kč в месяц увеличило бы годовой доход на 60 000 Kč. При ставке 15 % и без связанных расходов это означало бы налог выше на 9 000 Kč.
2. Паушал для квартиры с ипотекой и амортизацией. Разница может составлять десятки тысяч крон в год (см. пример выше).
3. Неверная входная стоимость для амортизации. Среди прочего важен промежуток между покупкой и началом сдачи. Правило пяти лет не означает, что уже амортизируемую квартиру можно переоценивать каждые пять лет.
4. Отсутствие документов по взносам в ТСЖ. По взносам на ремонт подтвердите, на что они были потрачены. Отчёт ТСЖ храните вместе с подтверждениями платежей.
5. Путаница между подачей декларации и уплатой налога. Это две отдельные обязанности с разными последствиями просрочки. Штраф за несвоевременную подачу регулирует § 250, а пени за просрочку — § 252 Налогового кодекса. Их возникновение, размер и исключения зависят от конкретной ситуации; нулевая доплата автоматически не означает, что декларацию подавать не нужно.

Частые вопросы

Можно ли добавить к паушалу плату за управление?

Нет. Паушал 30 % уже включает все связанные расходы. Вознаграждение управляющего можно учесть отдельно только при фактических расходах и соблюдении условий их признания. НДС входит в этот расход лишь в том случае, если у вас нет права на его вычет, — как указано в разделе о вознаграждении управляющего.

У меня две квартиры. Можно ли для каждой выбрать свой метод?

Нет. Для всех доходов по § 9 в одном году действует один метод: либо паушал, либо фактические расходы.

Нужно ли подавать декларацию, если доход от аренды небольшой?

Это зависит также от остальных доходов и выполнения условий § 38g ZDP. У наёмного работника учитывается, среди прочего, совокупность прочих доходов по § 7–10 свыше 20 000 Kč; общий порог дохода — 50 000 Kč. Обязанность может возникнуть и по другой причине, например при заявлении налогового убытка. Сама по себе низкая арендная плата не является универсальным исключением.

Как платить налог с дохода от Airbnb?

Решает фактический характер деятельности, а не название платформы. Краткосрочные услуги размещения, как правило, подпадают под § 7 ZDP, и для них действуют другие правила по расходам, страховым взносам и НДС. Даже у неплательщика НДС при получении услуги от иностранной платформы может возникнуть обязанность зарегистрироваться как идентифицированное лицо. Это руководство посвящено долгосрочной аренде; при краткосрочном размещении попросите оценить весь режим.

Результат калькулятора — это окончательный налог?

Нет. Ориентировочный расчёт помогает сравнить методы. Окончательный налог зависит от остальных доходов, вычетов (пожертвования, пенсионные накопления), льгот (супруг, дети) и правильной классификации отдельных расходов.

В тексте описаны общие правила, проверенные по состоянию на 12 сентября 2026 г.; он не заменяет индивидуальную налоговую оценку. Амортизацию, смену метода учёта расходов, подаренную квартиру или смешанное использование квартиры рекомендуем обсудить с налоговым консультантом.

Источники и обновления: Финансовая администрация: доходы от аренды, Закон о подоходных налогах, Налоговый кодекс, указание GFŘ D-59 и взносы OBZP по данным VoZP. Для расчётов явно указаны исходные допущения; они не являются индивидуальной налоговой консультацией.