Il primo pagamento mancato può essere un errore di bonifico, una difficoltà temporanea o l'inizio di una lunga controversia. Prima verificate cosa è successo e preparate il prospetto dei pagamenti e il contratto. Se l'inquilino ha bisogno di tempo, concordate un importo e una scadenza precisi. Senza un accordo e senza ulteriori passi, il debito può crescere ogni mese.
Gestite separatamente il recupero del credito, la cessazione della locazione e la restituzione dell'appartamento. Avviare una di queste procedure non risolve automaticamente le altre. L'ordine di sgombero serve a riavere l'appartamento, non a recuperare il debito. E il solo pagamento del debito non significa che l'appartamento sia stato riconsegnato.
Risposta rapida: l'inquilino non paga il canone
Se l'inquilino non paga, verificate il debito e contattatelo per iscritto senza indugio. Un accordo concreto può risolvere il problema; se non funziona, preparate la documentazione per il recupero. La disdetta senza preavviso richiede una violazione particolarmente grave degli obblighi e ulteriori requisiti di legge. La legge cita ad esempio il mancato pagamento del canone e dei servizi per almeno tre mesi. Sono indispensabili una previa diffida ad adempiere, una notifica regolare e l'avvertenza sul diritto di opposizione e di riesame giudiziale. Cessata la locazione, se ricorrono i presupposti del § 175a c.p.c., si può ricorrere all'ordine di sgombero. Debito e restituzione dell'appartamento sono compiti distinti.
Non cambiate mai le serrature, non staccate le utenze e non sgomberate gli oggetti da soli.
Cronologia: cosa fare e quando
| Quando | Cosa fare | Base |
|---|---|---|
| Scadenza + 3 giorni | Controllare il conto e l'abbinamento dei pagamenti. Telefonare o scrivere: in modo pacato, senza minacce. | Contratto |
| Entro 7 giorni | Sollecito scritto con importo, causale e nuova scadenza. | § 1968 c.c. (mora del debitore) |
| Entro 14 giorni | Accordo di pagamento con date, oppure secondo sollecito con avviso sui passi successivi. | Contratto, riconoscimento del debito § 2053 c.c. |
| Dopo il primo mese intero non pagato | Diffida stragiudiziale con termine di 7 giorni. | § 142a c.p.c. |
| Dopo il secondo mese non pagato | Diffida scritta ad adempiere (requisito della disdetta senza preavviso). Valutare la disdetta con preavviso di 3 mesi per grave violazione. | § 2291 comma 3, § 2288 comma 1 lett. a) c.c. |
| Debito per almeno tre mesi | Far valutare legalmente i requisiti della disdetta senza preavviso. Se esercitata correttamente, l'inquilino deve riconsegnare l'appartamento senza indugio, al più tardi entro un mese dalla fine della locazione. | § 2291 c.c. |
| L'inquilino non se ne va | Diffida scritta allo sgombero, dopo 14 giorni azione giudiziale con richiesta di ordine di sgombero. | § 175a c.p.c. |
| In parallelo | Azione per il pagamento del debito (separata, possibile anche con decreto ingiuntivo elettronico). | § 174a c.p.c. |
Le prime scadenze in tabella sono una procedura operativa consigliata, non termini di attesa previsti dalla legge. Non dovete rimandare di un mese intero l'azione per un debito scaduto, e il solo numero di mesi non pagati non sostituisce la valutazione dei requisiti della disdetta. Prima di inviarla, fate verificare il debito attuale, la diffida precedente, la notifica e l'avvertenza. Lo scopo della cronologia è reagire per tempo, non spedire automaticamente un altro documento secondo il calendario.
Primo passo: verificate scadenza e pagamenti ricevuti
Prima di inviare un sollecito, verificate la scadenza indicata nel contratto, i pagamenti ricevuti e il loro abbinamento. Il canone è stato modificato con un'appendice? L'importo è arrivato con un'altra causale? Avevate concordato a voce uno slittamento della scadenza senza metterlo per iscritto?
Create un semplice registro mensile: canone, acconti sulle spese, conguagli e altri eventuali crediti, tenuti separati. Per ogni voce indicate importo, causale, data di scadenza e pagamenti parziali. Lo stesso prospetto vi servirà poi per l'accordo, per la diffida stragiudiziale e in tribunale.
Poi contattate l'inquilino. Indicate quale pagamento manca e chiedete una spiegazione e una data precisa di saldo. Una telefonata può aiutare a capire la causa, per esempio perdita del lavoro, malattia, divorzio o un errore della banca. Confermate poi per iscritto gli accordi importanti, almeno via e-mail.
Per il bilancio di un singolo appartamento conta più l'entità del mancato incasso concreto che la percentuale nazionale di morosi. Con un canone di 25.000 Kč e acconti di 5.000 Kč, tre mesi completamente non pagati equivalgono, a titolo di esempio, a 90.000 Kč. A questo possono aggiungersi i costi per risolvere la situazione. Per questo conviene reagire al primo pagamento mancato, anziché aspettare che il debito raggiunga una certa cifra.
L'accordo deve avere data, importo e punto di verifica
In un piano di rientro fissate importi e scadenze precisi. Una promessa generica del tipo «la settimana prossima in qualche modo risolvo» non basta per un controllo continuo. Concordate anche come l'inquilino pagherà nel frattempo il canone corrente. Altrimenti potrebbe saldare il debito vecchio creandone uno nuovo, e anche dopo sei mesi l'importo complessivo dovuto potrebbe non essere diminuito.
Mettete per iscritto l'accordo di rateizzazione. Definite il debito per causale e importo, le scadenze delle rate e il pagamento del nuovo canone. Un riconoscimento del debito valido è rilevante ai fini della prova e della prescrizione (§ 2053 e § 639 c.c.). Si può pattuire anche la decadenza dal beneficio della rateizzazione, ma il diritto di esigere l'intero debito va esercitato tempestivamente ai sensi del § 1931 c.c. L'accordo da solo non costituisce ancora titolo esecutivo.
Valutate anche se l'accordo è compatibile con le reali possibilità dell'inquilino. Per entrambe le parti è spesso meglio una cessazione e una riconsegna concordate per tempo che proseguire una locazione ormai insostenibile economicamente. Un accordo di cessazione della locazione con data di riconsegna e piano di rientro del debito è spesso la via più rapida per riavere l'appartamento libero.
Sollecito e diffida stragiudiziale
Il sollecito ricorda il pagamento mancante. La diffida stragiudiziale ha inoltre rilevanza per il rimborso delle spese processuali. Secondo il § 142a c.p.c., l'attore vittorioso deve inviarla almeno sette giorni prima di promuovere l'azione all'indirizzo per le notifiche o all'ultimo indirizzo noto. La legge ammette un'eccezione per motivi meritevoli di particolare considerazione. La mancanza della diffida non comporta quindi automaticamente la perdita della causa, ma può compromettere il rimborso delle spese.
Nella diffida stragiudiziale indicate il debito (contratto, periodo e importi), il numero di conto e un termine preciso per il pagamento. Come termine pratico potete fissare ad esempio 7 giorni dalla ricezione; non si tratta della stessa regola del § 142a c.p.c., che impone di inviare la diffida almeno 7 giorni prima di promuovere l'azione. Avvisate anche dei passi successivi, ad esempio azione giudiziale, interessi di mora e spese processuali. Inviate la diffida con raccomandata all'indirizzo per le notifiche indicato nel contratto e contemporaneamente via e-mail. Se l'inquilino ha una casella dati, potete usare anche questo canale, purché sia previsto dal contratto (§ 2239 comma 2 c.c.).
Gli interessi legali di mora si basano sul tasso repo della Banca nazionale ceca valido il primo giorno del semestre in cui è sorta la mora, maggiorato di otto punti percentuali (§ 2 del regolamento governativo n. 351/2013 Racc.). Esempio: se il tasso repo di riferimento è del 3,75 %, gli interessi risultano pari all'11,75 % annuo. Su un debito di 75.000 Kč sono circa 24 Kč al giorno, su un anno di 365 giorni. Per ogni pagamento in ritardo verificate la data di riferimento, non solo il tasso odierno.
Non serve aspettare tre mesi di morosità per agire
Si sente spesso dire che con un moroso «per tre mesi non si può fare nulla». È fuorviante. Solleciti, accordo e azione per il pagamento possono partire subito dopo la scadenza. I tre mesi riguardano una cosa sola: la disdetta senza preavviso.
Due tipi di disdetta
La disdetta con preavviso di tre mesi (§ 2288 comma 1 lett. a) c.c.) può essere data in caso di grave violazione degli obblighi, che comprende anche ritardi ripetuti nel pagamento del canone inferiori a tre mesi. Il preavviso decorre dal primo giorno del mese successivo alla notifica.
La disdetta senza preavviso (§ 2291 c.c.) entra in gioco in caso di violazione particolarmente grave, in particolare se l'inquilino non ha pagato il canone e le spese per i servizi per almeno tre mesi. L'inquilino deve riconsegnare l'appartamento senza indugio, al più tardi entro un mese.
Requisiti della disdetta
- Forma scritta e notifica (§ 2286 comma 1 c.c.). Con raccomandata all'indirizzo per le notifiche, idealmente anche tramite casella dati o a mano contro firma.
- Motivo indicato (§ 2288 comma 3, § 2291 comma 3 c.c.).
- Avvertenza sul diritto di proporre opposizione e chiedere il riesame giudiziale (§ 2286 comma 2 c.c.). Senza avvertenza la disdetta è nulla.
- Per la disdetta senza preavviso, previa diffida ad adempiere entro un termine congruo (§ 2291 comma 3 c.c.). Senza diffida la disdetta non viene presa in considerazione, come se non esistesse.
L'inquilino può chiedere entro due mesi dalla notifica il riesame giudiziale della legittimità della disdetta (§ 2290 c.c.). Un errore nella disdetta o nella procedura può allungare i tempi di mesi, anche se il debito in sé è pacifico. Fate quindi controllare la disdetta da un avvocato prima di inviarla.
Ordine di sgombero dal 2026: requisiti e procedura
Fino alla fine del 2025, secondo l'esperienza pratica, lo sgombero giudiziale di un moroso richiedeva spesso un anno o più. Dal 1° gennaio 2026 la legge n. 176/2025 Racc. ha introdotto nel codice di procedura civile l'ordine di sgombero (§ 175a c.p.c.) e regole speciali per le controversie derivanti dalla cessazione della locazione (§ 196 c.p.c.).
| Aspetto | Regola |
|---|---|
| Quando può essere emesso l'ordine | La locazione è cessata (per disdetta, scadenza del termine, accordo), l'ex inquilino continua a usare l'appartamento e la pretesa risulta dalla domanda e dai documenti allegati. Il tribunale decide senza udienza e senza sentire il convenuto. |
| Requisito: previa diffida | Alla domanda dovete allegare la diffida scritta allo sgombero inviata almeno 14 giorni prima dell'azione all'indirizzo per le notifiche o all'ultimo indirizzo noto (§ 175a comma 2 lett. a)). |
| Quando l'ordine non può essere emesso | Se è in corso un procedimento di riesame della legittimità della disdetta o sul diritto d'uso (§ 175a comma 2 lett. b)). |
| Termine per l'inquilino | 15 giorni dalla notifica: sgomberare e pagare le spese, oppure proporre opposizione. |
| Memoria difensiva | Il tribunale allega l'invito a presentare una memoria con termine di 30 giorni dalla notifica dell'ordine (§ 175a comma 3). Non coincide con il termine di quindici giorni per l'opposizione. |
| Opposizione | Annulla l'ordine per intero e il procedimento prosegue in via ordinaria (§ 175a comma 4, § 174 c.p.c.). L'opposizione in sé non deve essere motivata. Resta però l'obbligo di rispondere al distinto invito del tribunale a presentare memoria entro 30 giorni dalla notifica dell'ordine. |
| Regole del procedimento successivo | La legge punta a una decisione nel merito di norma entro 6 mesi, ma ammette motivi per un procedimento più lungo. Su richiesta di ciascuna parte l'udienza può essere rinviata una sola volta, e in queste controversie l'indirizzo per le notifiche all'inquilino è quello dell'appartamento (§ 196 commi 1–3 c.p.c.). |
In pratica: l'ordine è uno strumento efficace con un inquilino passivo che non risponde alle diffide. Se l'inquilino propone opposizione, il procedimento torna al regime ordinario, seppur accelerato dal termine di sei mesi. Tre canoni non pagati non sono un requisito dell'ordine; conta la cessazione della locazione, per disdetta o per scadenza del termine, e la prova della diffida allo sgombero. L'ordine non riguarda il debito, che va richiesto con un'azione separata, ad esempio con decreto ingiuntivo elettronico (§ 174a c.p.c.).
Se l'ex inquilino non adempie spontaneamente alla decisione esecutiva, serve l'esecuzione forzata dello sgombero. Solo così potete riavere fisicamente l'appartamento. Il tempo dal primo debito alla riconsegna non si misura con un numero universale di mesi: dipende dalle notifiche, dalla difesa dell'inquilino e dall'andamento del procedimento. La promessa di uno «sgombero garantito entro sei mesi» non ha fondamento nella legge.
L'atto notarile può aiutare, ma conta come è formulato
L'atto notarile con consenso all'esecutività (§ 71b della legge notarile) consente, a determinate condizioni, di saltare il giudizio di cognizione e procedere direttamente all'esecuzione forzata dello sgombero. Le sezioni unite della Corte suprema, nella decisione 31 Cdo 225/2024, hanno confermato che l'atto può costituire titolo esecutivo per lo sgombero di un appartamento, se l'obbligo di sgombero deriva dal rapporto di locazione e il termine di adempimento è determinato con precisione.
Il punto critico è proprio la determinazione del termine. L'atto si lega di solito alla scadenza del contratto a tempo determinato («sgomberare entro 5 giorni dopo il 31 dicembre 2026»). Se la locazione cessa prima per disdetta dovuta a morosità, il termine nell'atto non si sposta automaticamente e l'atto diventa esecutivo solo dopo la data originaria. Con un moroso al terzo mese di un contratto annuale, quindi, non vi aiuta. Aiuta invece con un inquilino che, alla fine del contratto, semplicemente non se ne va.
L'atto richiede la collaborazione di entrambe le parti davanti al notaio e il rispetto di precise condizioni di esecutività; costa alcune migliaia di corone in base al valore della prestazione. Verificate in anticipo con un notaio o un avvocato se è adatto al vostro contratto.
Cosa non fare mai
Nemmeno come proprietari potete aggirare la procedura di legge a causa del debito. Oltre al canone non pagato, le mosse seguenti possono portare ad altre controversie e pretese nei vostri confronti:
- Cambiare le serrature o impedire l'accesso. Turbativa del possesso; l'inquilino può difendersi in giudizio (§ 1003 e segg. c.c.) e la questione può avere anche risvolti penali (violazione illecita del diritto alla casa, all'appartamento o a un locale non abitativo, § 208 del codice penale).
- Staccare luce, acqua o riscaldamento. Lo stesso, con in più la responsabilità per danni.
- Entrare nell'appartamento senza preavviso e portare via gli oggetti. Violazione del § 2219 c.c., rischio di denuncia penale.
- Rendere pubblico il debito o fare pressione tramite vicini e datore di lavoro. Violazione dei diritti della personalità e del GDPR.
- Trattenere gli oggetti dell'inquilino «finché non paga». Il diritto di ritenzione (§ 1395 c.c.) ha condizioni rigorose e per i beni mobili nell'appartamento dell'inquilino esercitarlo è rischioso.
La procedura di legge tutela anche voi. Oltre alla via giudiziale resta possibile un accordo di cessazione della locazione e riconsegna volontaria; le pressioni però non lo sostituiscono.
Problemi diversi dal mancato pagamento
Il mancato pagamento è il motivo più frequente, ma non l'unico, di disdetta. Una grave violazione (§ 2288 comma 1 lett. a) c.c.) può consistere in ripetuti disturbi della quiete notturna, sublocazione senza consenso (§ 2276 c.c.), mancata comunicazione di altre persone nell'appartamento (§ 2272 c.c.) o impedimento di riparazioni necessarie. È violazione particolarmente grave (§ 2291 comma 2 c.c.) danneggiare l'appartamento in modo grave o irreparabile, causare danni o disagi gravi al locatore o ai vicini, oppure usare l'appartamento per scopi diversi da quello abitativo.
Preparate documentazione concreta: un verbale con data e descrizione della situazione, fotografie, reclami scritti dei vicini o del consiglio condominiale, oppure un verbale della polizia. Un generico «crea problemi» non descrive cosa è successo, quando e con quale frequenza. Conservate solo documenti adeguati allo scopo e non raccogliete informazioni private superflue.
Prevenzione prima della firma e durante la locazione
Una parte dei rischi si può individuare prima della firma. Verificate l'identità, la capacità documentabile di sostenere i costi abitativi complessivi e i registri pubblici pertinenti, ad esempio il registro delle insolvenze e il Registro centrale delle esecuzioni. Un estratto pulito non garantisce l'assenza di debiti; un'iscrizione, al contrario, è un motivo per chiarire le circostanze e valutare la sostenibilità dei pagamenti futuri. I registri creditizi riservati agli aderenti non sono accessibili al comune proprietario. Trovate la procedura pratica anche nella guida come affittare un appartamento e il controllo del documento nell'articolo contratto di locazione.
Dopo l'ingresso dell'inquilino aiutano una scadenza chiara, il controllo dei pagamenti a quella data e una reazione rapida al primo ritardo. Non aspettate la fine del mese per controllare. Una comunicazione tempestiva e pacata dà all'inquilino la possibilità di risolvere il problema prima che il debito cresca.
E valutate chi sosterrà il mancato incasso. Con una gestione standard il gestore può organizzare il recupero, ma il rischio finanziario resta al proprietario. Partner+ aggiunge una copertura contrattuale con massimale e condizioni, mentre con Garant siamo noi il vostro inquilino e paghiamo l'importo pattuito secondo il contratto. Nessuna delle due opzioni comporta l'assunzione automatica di tutti i debiti pregressi o di ogni rischio immaginabile. Le differenze sono nel confronto dei servizi.
Domande frequenti
Il debito si paga automaticamente con il deposito cauzionale?
Non automaticamente e spesso non per intero. Il deposito cauzionale ammonta al massimo a tre mensilità di canone, e il debito dopo tre mesi di morosità, servizi compresi, di solito lo supera. Effettuate la compensazione per iscritto alla cessazione della locazione (§ 2254 comma 2 c.c.) e recuperate il resto.
Posso dare la disdetta dopo il primo pagamento mancato?
Un primo pagamento in ritardo di per sé di solito non giustifica la disdetta senza preavviso. La gravità della violazione e le eventuali altre circostanze vanno valutate caso per caso. Prima verificate il debito e contattate l'inquilino. Se il problema si ripete o è più grave, fate valutare a un avvocato la forma di disdetta più adatta.
L'ordine di sgombero garantisce l'appartamento libero entro sei mesi?
No. Il termine di sei mesi (§ 196 comma 3 c.p.c.) riguarda la decisione del tribunale nel merito, non lo sgombero fisico. Dopo la decisione possono seguire l'appello e poi l'esecuzione forzata dello sgombero. L'ordine accelera notevolmente il procedimento, ma non garantisce una data.
E se l'inquilino sparisce lasciando oggetti nell'appartamento?
Se l'inquilino ha manifestamente abbandonato l'appartamento, questo si considera riconsegnato (§ 2292 c.c.). Gli oggetti rimasti non potete buttarli; procedete secondo il § 2296 c.c. (invito al ritiro, custodia, vendita dopo la scadenza del termine). Documentate la situazione e fatela valutare da un avvocato.
Posso affidare la gestione quando il problema è già sorto?
Sì, ma prima esamineremo il contratto e la procedura seguita finora. Né la nuova gestione né la garanzia si accollano automaticamente i debiti pregressi. In base alla situazione attuale vi proporremo i passi successivi.
Le informazioni legali sono di carattere generale e aggiornate al 12 settembre 2026. Fate valutare da un avvocato ogni diffida, disdetta o atto giudiziario concreto.
Fonti giuridiche: Codice civile, §§ 2286–2291, codice di procedura civile, § 142a e § 175a, novella n. 176/2025 Racc. e decisione della Corte suprema 31 Cdo 225/2024. Le scadenze consigliate per i solleciti non sono termini di attesa previsti dalla legge.