Jedna statistika ukazuje růst nájmů, druhá mírný pokles a soused pronajal podobný byt za jinou cenu. Tyto informace si nemusí odporovat: mohou popisovat jinou část trhu, jiný typ bytu nebo jiné období. Při stanovení nájemného pro váš byt proto potřebujete znát i podmínky srovnání. Vysvětlíme, jak data číst, kde mají omezení a jak podle nich navrhnout cenu nebo zvážit její úpravu.
Rychlá odpověď: vývoj nájemného v Praze
Pražské nabídkové nájemné dosáhlo ve 2. čtvrtletí 2026 podle Deloitte Rent Indexu 462 Kč/m² měsíčně a mezičtvrtletně kleslo o 0,9 %; Bezrealitky uvádějí 456 Kč/m² a stagnaci, UlovDomov průměrný inzerovaný byt 2+kk za 24 860 Kč měsíčně. Náš přepočet cenové mapy Ministerstva financí ukazuje u kategorie 2+kk a 2+1 růst průměru referenčních cen 112 pražských katastrálních území o 51,8 % mezi vydáními 02/2019 a 08/2026. Mezi vydáními 08/2025 a 08/2026 jde o 3,2 %. Nejde o stejný ukazatel jako u Deloitte ani o růst každé jednotlivé nájemní smlouvy.
Pro vlastní byt potřebujete vedle lokality znát dispozici, stav, vybavení a celkové měsíční náklady nájemníka. Celopražský průměr pomůže s orientací, ale konkrétní cenu je potřeba porovnat s podobnými byty ve stejné době.
Přehled pražského nájemného podle uvedených zdrojů
Při čtení statistik se nejprve podívejte, co přesně číslo zahrnuje. Čtvrtletní index nabídek, model standardně velkého bytu a průměr všech inzerovaných dispozic nejsou přímo zaměnitelné:
| Zdroj | Období | Praha | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Deloitte Rent Index | Q2 2026 | 462 Kč/m² | -0,9 % mezičtvrtletně, první pokles po delší době |
| Bezrealitky | Q2 2026 | 456 Kč/m² | Stagnace mezičtvrtletně, +5 % meziročně; podle portálu poprvé za pět let nájmy v Praze nestouply |
| UlovDomov | Q2 2026 | 452 Kč/m² (2+kk, 55 m²) | 2+kk 24 860 Kč (+14 % meziročně), 1+kk 15 870 Kč (+2 %), 3+kk 32 880 Kč (-5 %) |
| Realitymix | 9/2026 | 31 695 Kč/měsíc | Průměr všech inzerovaných dispozic; Praha 1 47 908 Kč, Praha 9 24 693 Kč |
| Cenová mapa MF, Vinohrady | Vydání 08/2026 | 395 Kč/m² pro kategorii 2+kk a 2+1 | Modelový referenční byt v jednom katastru |
| Náš přepočet MF, 112 katastrů | Vydání 08/2026 | 358 Kč/m² pro kategorii 2+kk a 2+1 | Prostý průměr referenčních cen území, nikoli pražských bytů |
Tato čísla nejsou ceníkem pro váš byt. Průměr aktuálních nabídek ovlivňuje i jejich skladba: jiný výsledek dostanete, když je v nabídce více malých nových bytů, a jiný při větším zastoupení starších velkých jednotek. Pokles průměru proto sám o sobě neznamená, že se zlevnil každý srovnatelný byt. Zajímavý je rozdíl mezi dispozicemi u UlovDomov: 2+kk za rok zdražilo o 14 %, zatímco 3+kk zlevnilo o 5 %. Trh se polarizuje: malé byty táhnou jednočlenné domácnosti (v Praze 43 % všech domácností podle ČSÚ), velké byty ztrácejí.
Které čtvrti zdražují a které zlevňují
Podle Deloitte Rent Indexu za 2. čtvrtletí 2026 byly nejdražší Praha 7 (493 Kč/m²), Praha 1 (490 Kč/m²) a Praha 2 (482 Kč/m²). Na druhém konci srovnání byly Praha 10 (442 Kč/m²) a Praha 4 (443 Kč/m²). Mezi krajními hodnotami je rozdíl zhruba 12 %. Z toho ale nelze určit, zda lokalita ovlivňuje cenu více nebo méně než stav bytu. Každá městská část obsahuje jinou směs nabídek.
Mezičtvrtletní pokles vykázaly například Praha 1 (-3,0 %) a Praha 8 (-2,9 %), zatímco Praha 9 vzrostla o 3,8 % na 468 Kč/m². Samotný index příčinu neprokazuje; nabízí se nová výstavba ve Vysočanech a okolí na jedné straně a návrat části bytů z krátkodobých pronájmů na dlouhodobý trh v centru na druhé (podle IPR Praha tvoří Airbnb byty v Praze 1 přes 22 % bytového fondu). Pro potvrzení by bylo potřeba podrobnější srovnání.
Jedno čtvrtletí ještě neurčuje dlouhodobý trend. Při rozhodování proto sledujte více období a zároveň konkrétní konkurenci ve své ulici nebo okolí. Byt po rekonstrukci může mít jiný okruh zájemců než jednotka stejné dispozice před rekonstrukcí, přestože oba spadají do jednoho statistického průměru.
Co vlastně měří cenová mapa Ministerstva financí
Cenová mapa nájemného MF odhaduje nájemné pro referenční byt určité velikostní kategorie v jednotlivých katastrálních územích. Pracuje s nabídkovými cenami z realitních portálů a statistickým modelem, který zohledňuje vlastnosti nemovitostí. Nejde o soupis podepsaných nájemních smluv. Právě proto je důležité číst spolu s čísly také metodiku cenové mapy.
Referenční byt má přesně definované vlastnosti: je starší než 5 let, nezařízený, z cihelného nebo monolitického zdiva a v dobrém až velmi dobrém stavu; nemá balkon, terasu, garáž ani bezbariérový přístup. Pokud má váš byt terasu, parkování, novou kuchyň nebo je naopak v původním stavu, nelze jeho cenu určit pouhým převzetím referenční hodnoty. Ani poslední nabídková cena před stažením inzerátu nedokládá cenu podepsané smlouvy. Mapa nezachytí případnou slevu při jednání ani vyšší cenu nabídnutou zájemcem v aukci.
Přes tyto hranice je cenová mapa užitečným veřejným zdrojem pro lokální srovnání: umožňuje porovnat referenční byty ve všech 112 pražských katastrálních územích a je dostupná zdarma. Vychází z ní také naše kalkulačka nájemného. Její výsledek berte jako orientaci, kterou při konzultaci vztáhneme ke skutečnému stavu vašeho bytu.
Vlastní přepočet: tři pohledy na 112 pražských katastrálních území
V číslech: průměrné nájemné 2+kk vzrostlo z 236 Kč/m² (edice 02/2019) na 358 Kč/m² (edice 08/2026) – tedy o +51,7 % za celé sledované období. Meziročně činí růst +3,2 %.
Aby bylo možné porovnat stejný soubor lokalit v čase, přepočítali jsme veřejné datové sady MF pro všech 112 katastrálních území Prahy. U každé velikostní kategorie jsme vzali její referenční cenu v každém území a spočítali prostý aritmetický průměr.
Každá lokalita má v tomto výpočtu stejnou váhu. Nezohledňuje počet bytů, nabídek ani uzavřených smluv. Výsledek je průměr referenčních cen území, nikoli průměrná cena všech pronajatých bytů v Praze; malé katastry jako Přední Kopanina váží stejně jako Vinohrady.
| Velikostní kategorie | Vydání 02/2019 | Vydání 08/2025 | Vydání 08/2026 | Změna 2019 až 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 1+kk a 1+1 | 262 Kč/m² | 402 Kč/m² | 419 Kč/m² | +60 % |
| 2+kk a 2+1 | 236 Kč/m² | 347 Kč/m² | 358 Kč/m² | +52 % |
| 3+kk a 3+1 | 215 Kč/m² | 315 Kč/m² | 328 Kč/m² | +53 % |
| 4+kk a 4+1 | 214 Kč/m² | 311 Kč/m² | 321 Kč/m² | +50 % |
Hodnoty jsou měsíční, zaokrouhlené na celé koruny; procenta počítáme z nezaokrouhlených hodnot. Měsíc označuje vydání datové sady, ne měsíc uzavření smluv. Podklady pro přepočet: soubory MF 02/2019, 08/2025 a 08/2026. Jde o srovnání uvedených vydání, nikoli o oficiální cenový index MF očištěný od všech metodických změn.
U kategorie 2+kk a 2+1 vychází změna mezi vydáními 02/2019 a 08/2026 na 51,8 %, mezi vydáními 08/2025 a 08/2026 na 3,2 %. Jde o nominální změny. Pro hrubé srovnání: spotřebitelské ceny podle ČSÚ vzrostly mezi roky 2019 a 2026 zhruba o 45 %, takže reálný růst nájmů je výrazně nižší než nominální. Rozdíl mezi 3,2 % (MF, meziročně) a 5 % (Bezrealitky, meziročně) ukazuje odlišnou velikost naměřeného růstu. Oba údaje mají stejný směr; při srovnání je nutné zohlednit jejich rozdílnou metodiku.
Proč MF ukazuje jiné číslo než Deloitte
Hodnota 358 Kč/m² z našeho přepočtu kategorie 2+kk a pražských 462 Kč/m² podle Deloitte nejsou dvě odpovědi na stejnou otázku.
| Zdroj | Co popisuje | K čemu se hodí |
|---|---|---|
| Deloitte Rent Index | Nájemné ve sledovaném souboru nabídek za dané čtvrtletí. | Směr trhu a rozdíly mezi městskými částmi. |
| Referenční cena MF | Modelový odhad pro definovaný byt v konkrétním katastru. | Lokální výchozí bod pro váš byt. |
| Náš přepočet MF | Stejně vážený průměr 112 katastrů v jedné kategorii, včetně okrajových. | Orientační srovnání jednotlivých vydání dat při zohlednění metodiky. |
| Konkrétní sjednaný nájem | Cena jedné skutečné smlouvy. | Přímé srovnání, pokud známe parametry a datum. |
Rozdíl mezi 358 a 462 Kč/m² není sleva, kterou nájemníci vyjednali. Liší se zdrojový soubor, metoda, období i zastoupení dispozic. V našem přepočtu navíc okrajové Lipence váží stejně jako Vinohrady. Oba údaje mohou být užitečné, ale každý odpovídá na jinou otázku.
Sedm let v souvislostech: co hýbalo nájmy
Růst nájmů přibližně o polovinu od roku 2019 souvisí s více okolnostmi. Jejich přehled pomáhá zasadit vývoj do kontextu a uvažovat o dalších letech:
- 2020: pandemie. Odliv studentů a turistů uvolnil tisíce bytů (Airbnb se přelilo na dlouhodobý trh) a nájmy v centru krátce klesly.
- 2021 až 2022: návrat poptávky, příchod uprchlíků z Ukrajiny, inflace nad 15 % a sazby hypoték přes 6 %, které část kupujících poslaly do nájmu. Nájmy rostly dvouciferně.
- 2023 až 2024: zpomalení růstu při stále vysokých sazbách a historicky nízké nabídce nových bytů.
- 2025: oživení trhu s byty (ceny bytů v ČR podle ČSÚ +10,6 %), nájmy v Praze meziročně kolem +5 % (Bezrealitky). Za pět let 2021 až 2026 vzrostlo podle Realiťáka roku pražské nájemné o 64 % a kupní ceny o 45 %; nájmy tak rostly rychleji než ceny bytů.
- 2026: první mezičtvrtletní pokles v Praze (Deloitte Q2), stagnace u Bezrealitky, nabídka pronájmů v ČR meziročně +23 % (CEMAP). Počet zájemců na jeden pražský inzerát klesl podle Bezrealitky ze 108 na začátku roku 2025 na 45 v prvním čtvrtletí 2026.
Při prodloužení smlouvy proto nepočítejte automaticky se zvýšením o deset procent. Novou nabídku porovnejte s trhem a u stávající smlouvy respektujte sjednaný mechanismus zvyšování nebo zákonný postup.
Příklad Vinohrad: jak použít referenční cenu
V srpnové sadě MF 2026 vychází referenční cena pro kategorii 2+kk na Vinohradech na 395 Kč/m² měsíčně (1+kk 469, 3+kk 364, 4+kk 357 Kč/m²). U modelového bytu 55 m² dává prosté násobení 21 725 Kč měsíčně.
Tuto částku použijte jako výchozí bod pro porovnání. Než zveřejníte inzerát, posuďte následující vlastnosti bytu:
| Parametr | Co ověřit při srovnání |
|---|---|
| Kuchyň a koupelna | Funkčnost, stáří a skutečný rozsah rekonstrukce, ne pouze označení v inzerátu |
| Patro a výtah | Dostupnost bytu s kočárkem, zavazadly nebo omezenou pohyblivostí |
| Balkon, terasa, sklep | Použitelnost a výměru; jednotlivé prostory nemají stejnou hodnotu jako obytná plocha |
| Orientace a hluk | Denní světlo, provoz v ulici a rozdíl mezi denní a večerní prohlídkou |
| Zařízení | Zda odpovídá cílovému nájemníkovi a jaké opravy či obměnu bude vyžadovat |
| Zálohy a energie | Celkovou měsíční platbu při srovnatelném počtu osob a spotřebě |
Ke každé vlastnosti nepřičítejte automaticky pevné procento. Vliv výtahu může být jiný ve druhém a šestém patře a některé výhody už referenční model zohledňuje. Vyberte několik skutečně podobných nabídek, poznamenejte si datum a podstatné rozdíly a teprve potom stanovte cenové rozpětí. Zabráníte tím i dvojímu započtení stejné výhody.
Samostatně porovnejte také celkovou měsíční platbu nájemníka včetně záloh. Dva byty se stejným nájemným mohou být pro zájemce různě dostupné kvůli provozním nákladům domu. Nižší nájem s výrazně vyššími zálohami nemusí být levnější bydlení.
Když se byt neobsazuje: zjistěte, kde zájemci ztrácejí zájem
Samotný počet dnů v inzerci neříká, co je špatně. Užitečnější je sledovat, kde zájemci odpadají.
Málo reakcí na nabídku: prověřte cenu, úvodní fotografii, úplnost inzerátu (zálohy, energetická třída, termín) a dostupnost nabídky. Snažte se, aby zájemce už během prvních pěti sekund pochopil, co nabízíte a kolik bude celkem platit.
Dost reakcí, ale málo prohlídek: může vadit termín nastěhování, nejasná komunikace, celková počáteční platba (kauce plus první nájem plus provize) nebo něco, co se zájemce dozví až při kontaktu.
Prohlídky probíhají, ale bez vhodného zájemce: porovnejte očekávání vytvořené inzerátem se skutečností. Problémem může být cena i vlastnost bytu, kterou fotografie neukázaly: hluk, tma, zápach z odpadů, stav společných prostor.
Délku zveřejnění inzerátu nezaměňujte s dobou do podpisu smlouvy nebo předání klíčů. Stažená nabídka nemusí znamenat uzavřený pronájem. Pro svůj byt si proto evidujte všechny tři okamžiky. Pokud po dvou týdnech nemáte vážného zájemce, zkontrolujte jednotlivé kroky poptávky a teprve podle výsledku měňte cenu nebo prezentaci. Prázdný měsíc může stát víc než mírně nižší nájemné.
Jaký vývoj čekat dál
U prognózy sledujte předpoklady a rozpětí možných výsledků. Jediná přesná cena na příští rok by vytvářela falešnou jistotu. K podzimu 2026 je užitečné sledovat zejména tyto okolnosti:
- Nabídka roste. Počet inzerátů pronájmů v ČR meziročně +23 % (CEMAP), v Praze je rekordní nabídka nových bytů k prodeji (6 450 podle Trigema, Skanska a Central Group). Část z nich skončí v pronájmu.
- Hypotéky nezlevňují. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu činila v září 2026 5,51 % a rostla šestý měsíc v řadě; repo sazba ČNB je 3,75 %. Kdo nedosáhne na hypotéku, zůstává v nájmu, a to poptávku drží.
- Regulace krátkodobých pronájmů je stále v legislativním procesu; rozlišujte návrh, schválený předpis a jeho účinnost. Případný návrat části Airbnb bytů by tlačil na ceny v centru, ne na okrajích.
- Asociace nájemního bydlení očekává pro druhé pololetí 2026 zpomalení růstu nájmů v ČR na 6 až 9 % ročně; pro Prahu spíš spodní hranici nebo stagnaci.
Pro vlastní rozpočet si připravte tři scénáře: současné nájemné, o 5 % nižší cenu a jeden měsíc bez nájemníka ročně. Pokud plán vychází jen při každoročním zdražování a nepřetržité obsazenosti, prověřte výši rezervy a nákladů. Podrobněji postup popisujeme v článku byt na investici v Praze.
Časté otázky
Kolik je průměrný nájem v Praze za 2+kk?
Podle UlovDomov se průměrný byt 2+kk v Praze inzeroval ve 2. čtvrtletí 2026 za 24 860 Kč měsíčně bez služeb (55 m², 452 Kč/m²). Modelový referenční byt 55 m² na Vinohradech vychází podle cenové mapy MF 08/2026 na 21 725 Kč. Rozpětí podle lokality a stavu je zhruba 19 000 až 30 000 Kč. Pro konkrétní katastr použijte přehled lokalit.
Je cena za metr stejná u malého a velkého bytu?
Ne. V našem přepočtu dat MF 08/2026 vychází kategorie 1+kk a 1+1 na 419 Kč/m² a kategorie 3+kk a 3+1 na 328 Kč/m². Jde o průměr referenčních cen katastrů. Pro vlastní byt používejte odpovídající kategorii, ne cenu garsonky vynásobenou plochou rodinného bytu.
Mohu použít starý graf bez aktualizace?
Jen pokud je jasně označené období a zdroj. MF své datové sady průběžně aktualizuje a upravuje; při porovnávání v čase používejte jednu konzistentní řadu, jinak srovnáváte dvě různé metodiky.
O kolik můžu zvýšit nájem stávajícímu nájemníkovi?
Záleží na smlouvě. Nájemné lze změnit dohodou nebo podle platně sjednaného mechanismu. Pokud si strany zvyšování neupravily ani je výslovně nevyloučily, přichází v úvahu písemný návrh podle § 2249 občanského zákoníku. Pro tento návrh platí limit 20 % za poslední tři roky a hranice srovnatelného obvyklého nájemného. Zvláštní pravidla má případné následné soudní určení. Podrobnosti vysvětlujeme v článku nájemní smlouva.
Znamená vyšší požadované nájemné také vyšší roční příjem?
Ne nutně. Vyšší cenu může převážit delší neobsazenost. U nájmu 25 000 Kč znamená jeden nezaplacený měsíc stejnou částku jako 25 měsíců příplatku 1 000 Kč.
Redakční aktualizace: 12. 9. 2026. Uvedené hodnoty jsou orientační tržní a modelové informace, nikoli závazná nabídka nájmu.
Zdroje a metoda: Deloitte Rent Index, výsledky za Q2 2026, metodika cenové mapy MF a datové soubory odkazované u vlastního přepočtu. Statické hodnoty se vztahují k uvedeným obdobím. Živé bloky musí uvádět vlastní datum a zdroj a nemusí se shodovat se starším komentářem.