Nella locazione ordinaria voi, come proprietari, stipulate il contratto direttamente con la persona che prende l'appartamento in affitto. Nella sublocazione, invece, l'inquilino cede l'appartamento o una sua parte a qualcun altro. Nei vostri confronti continua però a rispondere il vostro inquilino, che deve continuare a pagarvi il canone.
La differenza emerge nel momento in cui un pagamento è in ritardo, si verifica un danno oppure qualcuno deve lasciare l'appartamento. Per questo conviene sapere chi firma il contratto e con chi. Soprattutto se l'appartamento viene preso in carico da un'azienda che offre un reddito garantito e cerca essa stessa le persone che ci abiteranno.
Locazione e sublocazione con un esempio semplice
Immaginate di affittare l'appartamento alla signora Nováková. Il contratto lo firmate insieme e il canone lo ricevete da lei. Voi siete i locatori e la signora Nováková è la conduttrice, nel linguaggio comune l'inquilina.
In un secondo momento la signora Nováková decide di cedere una stanza a uno studente. Se stipulano un contratto di sublocazione, lo studente è il suo subconduttore. Con voi questo contratto non lo firma. Il fatto che lo studente non l'abbia pagata non la libera di per sé dall'obbligo di pagare il canone a voi.
Le differenze sono quindi queste:
- Contratto: il contratto di locazione viene stipulato tra locatore e conduttore, quello di sublocazione tra conduttore e subconduttore.
- Pagamenti al proprietario: in questo assetto a pagarvi è il conduttore, anche se il denaro lo incassa lui dal subconduttore.
- Fine dell'abitazione: la sublocazione non può durare più a lungo della locazione da cui deriva.
Di regola il locatore è il proprietario dell'appartamento, ma non è detto che lo sia sempre. Deve però avere il diritto di darlo in locazione. Nemmeno il termine «affitto» indica un terzo tipo di contratto: con esso descriviamo comunemente il fatto che qualcuno cede dietro compenso il proprio appartamento a un'altra persona.
Quando serve il consenso alla sublocazione
Chiarite prima di tutto due aspetti: se l'inquilino abita davvero nell'appartamento e se intende cedere l'intero immobile o solo una parte. Le regole non sono uguali nei due casi.
L'inquilino continua ad abitare nell'appartamento
Alle condizioni previste dal § 2274 del codice civile può dare in sublocazione una parte dell'appartamento anche senza il consenso del locatore. L'esempio tipico è proprio la stanza per un coinquilino.
Controllate però anche il contratto di locazione. La legge rinvia alle regole sull'accoglienza di ulteriori persone nel nucleo familiare e, a determinate condizioni, consente di riservarsi il consenso del locatore. Per le persone vicine e altre situazioni particolari valgono eccezioni (§ 2272). Non basta quindi leggere una frase sulla sublocazione e saltare il resto del contratto.
L'inquilino non abita stabilmente nell'appartamento
Se intende cedere l'intero appartamento o una sua parte e non vi abita stabilmente, gli serve il consenso scritto del locatore. Anche la richiesta deve essere in forma scritta.
Rispondete alla richiesta per tempo. Se non vi pronunciate entro un mese, alle condizioni del § 2275 la legge considera il consenso come concesso. Ciò non vale se nel contratto avete pattuito il divieto di sublocazione.
La sublocazione senza il necessario consenso è una grave violazione degli obblighi dell'inquilino. L'eventuale disdetta fatela però verificare da un avvocato. Nemmeno scoprire che nell'appartamento vive un'altra persona vi autorizza a cambiare le serrature o a staccare l'elettricità.
Come funziona con l'appartamento cooperativo
Il proprietario è la cooperativa e il suo socio è di norma il conduttore. Quando il socio cede l'appartamento a un'altra persona, si tratta di regola di sublocazione. Occorre esaminare in anticipo il contratto di locazione, lo statuto della cooperativa e le norme di legge. Senza conoscere la situazione concreta, il consenso della cooperativa non può essere considerato né automaticamente necessario né superfluo.
Cosa succede quando finisce la locazione principale
La sublocazione termina al più tardi insieme alla locazione. Il conduttore deve comunicare al subconduttore che la locazione finisce e fornirgli le informazioni necessarie, compresa la data di cessazione (§ 2277 e § 2278).
Per il subconduttore può essere spiacevole anche quando paga regolarmente. La sua abitazione dipende da un contratto di cui non è parte. Per questo, prima di firmare, dovrebbe verificare che il conduttore possa subaffittare l'appartamento e quanto dura la locazione principale.
Per il proprietario è importante un'altra distinzione: la fine del contratto non significa ancora che l'appartamento sia stato effettivamente riconsegnato. Se qualcuno si rifiuta di lasciarlo, occorre scegliere la via legale adeguata.
Il subconduttore è meno tutelato del conduttore?
Nella sublocazione vera e propria contano in misura maggiore il contratto e la durata della locazione principale. La locazione di un appartamento destinato ad abitazione è invece tutelata da disposizioni speciali del codice civile. Il locatore non può privare l'inquilino di questi diritti semplicemente scrivendo il contrario nel contratto.
Attenzione però alla conclusione troppo semplice secondo cui basterebbe intitolare il documento «contratto di sublocazione» perché la tutela dell'inquilino non si applichi. Ciò che conta è il contenuto reale del rapporto, non solo il titolo del documento (§ 555).
Quando l'appartamento viene preso da un'azienda che lo mette a disposizione di altre persone
A questo modello è dedicato il parere congiunto del Ministero della Giustizia e del MMR del 14 gennaio 2026. Nell'assetto descritto le autorità hanno qualificato il rapporto tra proprietario e azienda come affitto e quello tra azienda e persona che vi abita come locazione abitativa tutelata.
In questo caso l'affitto significa che l'azienda acquisisce non solo il diritto di usare l'appartamento, ma anche di trarne un reddito. Il parere non è una decisione giudiziaria su ogni offerta presente sul mercato. È però un buon motivo per far valutare i contratti in base a come la collaborazione funziona davvero.
Non fate quindi affidamento sulla promessa che la «sublocazione» consenta automaticamente uno sfratto rapido o elimini ogni rischio.
Come si inserisce in tutto questo Garant di FLAT SERVICE
Nella variante Garant stipulate il contratto con FLAT SERVICE e l'importo mensile concordato lo ricevete da noi. Siamo noi a selezionare e verificare gli interessati all'abitazione e a occuparci della gestione dell'appartamento.
L'obiettivo di questa variante è che non dobbiate occuparvi di ogni mancato pagamento o dei periodi in cui l'appartamento resta vuoto. Quali situazioni copre il reddito pattuito, quanto dura l'impegno e qual è il compenso deve risultare chiaramente dal vostro contratto.
In FLAT SERVICE vi versiamo ogni mese il canone nella misura concordata, anche con l'appartamento sfitto o se il subconduttore non paga. Il canone concordato alla firma corrisponde all'82 % del canone di mercato stimato e un canone di subaffitto effettivo più basso non lo riduce. Se otteniamo un canone di subaffitto più alto, ricevete in più la metà della differenza rispetto al canone di subaffitto atteso. La manutenzione ordinaria la garantiamo e la paghiamo noi, gli investimenti maggiori li concordiamo con voi in anticipo e rispondiamo dei danni causati dal subconduttore. Le condizioni sono descritte nella pagina del servizio e nel contratto.
Prima di firmare esaminate anche riparazioni e danni. C'è differenza tra chi chiama l'artigiano e chi ne paga il lavoro. Gli investimenti maggiori nell'appartamento, i contributi per la gestione dell'edificio o l'imposta sugli immobili non scompaiono solo perché la gestione passa a un'azienda.
Il reddito non è quindi garantito dalla parola «sublocazione». Ciò che conta è l'impegno dell'azienda a pagarvi l'importo concordato e la sua capacità di mantenerlo.
Nella locazione privata ordinaria il reddito rientra di regola nel § 9 della legge sulle imposte sui redditi. Il solo fatto che a pagarvi sia un'azienda non comporta una tassazione diversa. I dettagli li trovate nell'articolo L'imposta sulla locazione di un appartamento.
Partner, Partner+ e Garant: che cosa cambia per voi
Nelle varianti Partner e Partner+ il contratto di locazione lo stipulate voi con l'inquilino e FLAT SERVICE si occupa della gestione. Restate quindi i locatori. Partner+ aggiunge inoltre la «Garanzia del gestore» nella misura concordata.
Con Garant il contratto è con FLAT SERVICE e l'importo mensile lo ricevete da noi. Nella scelta confrontate quindi non solo il compenso per il servizio, ma anche chi sopporta i mancati incassi, chi paga quali riparazioni e come si può chiudere la collaborazione. Il quadro completo lo trovate nel confronto delle varianti.
Sei cose da verificare prima di firmare
Le offerte di canone garantito sono diverse tra loro. Chiedete informazioni su situazioni concrete:
- Quando e quanto ricevo? Fatevi mostrare il calcolo dell'importo per il vostro appartamento, comprensivo di tutti i compensi ed eventuale IVA.
- E se l'appartamento resta vuoto o la persona non paga? Verificate se il pagamento prosegue, per quanto tempo e con quali eccezioni.
- Chi paga la riparazione? Esaminate separatamente manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, guasti maggiori e danni.
- In che stato mi viene restituito l'appartamento? Insistete su un verbale di consegna con fotografie e sulla distinzione tra danno e normale usura.
- Chi avrà il contratto con la persona che abita nell'appartamento? Chiarite il diritto di cedere l'appartamento a un'altra persona e la coerenza dei contratti collegati.
- Come si chiude la collaborazione e come cambia il prezzo? Verificate il termine di preavviso, i pagamenti alla chiusura, eventuali aumenti del canone e la ripartizione del maggior rendimento.
Fatevi confermare le risposte nel contratto. Lo stesso importo mensile, in offerte diverse, può comportare obblighi e costi differenti. I dettagli su Garant li trovate nella pagina del servizio e nelle domande frequenti.
Scoprite come funzionerebbe con il vostro appartamento
Con il calcolatore del canone avete un'idea orientativa del canone di mercato. Se volete sapere come funzionerebbe Garant per il vostro appartamento, fissate una consulenza senza impegno. Parleremo del reddito mensile, del compenso per il servizio e di ciò di cui ci occupiamo al posto vostro nella gestione.
Fonti e aggiornamento
Aggiornato il 13 settembre 2026. La parte giuridica si basa sul codice civile, in particolare sui § 555, § 2235, § 2272 e § 2274–2278, e sul parere congiunto del Ministero della Giustizia e del MMR del 14 gennaio 2026. Gli aspetti fiscali sono riassunti dall'Amministrazione finanziaria.
L'articolo illustra le regole generali. Nella valutazione di un contratto concreto contano il suo contenuto e le circostanze della collaborazione.
