При обычной аренде вы как собственник заключаете договор напрямую с человеком, который снимает квартиру. При субаренде арендатор передаёт квартиру или её часть кому-то ещё. Вам же по-прежнему отвечает ваш арендатор, и именно он должен платить вам арендную плату.
Разница проявляется в тот момент, когда платёж задерживается, возникает ущерб или кто-то должен освободить квартиру. Поэтому стоит понимать, кто и с кем подписывает договор. Особенно если квартиру берёт компания, которая предлагает гарантированный доход и сама ищет людей для проживания.
Аренда и субаренда на простом примере
Представьте, что вы сдаёте квартиру пани Новаковой. Договор вы подписываете вдвоём, и арендную плату вы получаете от неё. Вы — арендодатель, а пани Новакова — арендатор, в обиходе квартиросъёмщик.
Позже пани Новакова решает передать одну комнату студенту. Если они заключат договор субаренды, студент будет её субарендатором. С вами он такой договор не заключает. То, что студент ей не заплатил, само по себе не освобождает её от обязанности заплатить вам.
Итак, различия следующие:
- Договор: договор аренды заключает арендодатель с арендатором, договор субаренды — арендатор с субарендатором.
- Платежи собственнику: при такой схеме вам платит арендатор, даже если сам он собирает деньги с субарендатора.
- Окончание проживания: субаренда не может длиться дольше аренды, на которой она основана.
Арендодателем обычно бывает собственник квартиры, но не всегда. Он должен иметь право сдавать квартиру. И выражение «сдача внаём» не обозначает третий вид договора. Обычно им описывают ситуацию, когда кто-то за плату передаёт свою квартиру другому человеку.
Когда нужно согласие на субаренду
Сначала выясните две вещи: действительно ли арендатор живёт в квартире и хочет ли он передать всю квартиру или только её часть. Правила в этих случаях разные.
Арендатор продолжает жить в квартире
Часть квартиры он может при условиях § 2274 Гражданского кодекса передать в субаренду и без согласия арендодателя. Типичный пример — как раз комната для соседа по квартире.
Но проверьте также договор аренды. Закон отсылает к правилам о принятии в домохозяйство других лиц и при определённых условиях позволяет оговорить согласие арендодателя. Для близких родственников и других особых ситуаций действуют исключения (§ 2272). Поэтому недостаточно прочитать одну фразу о субаренде и пропустить остальной договор.
Арендатор в квартире постоянно не живёт
Если он хочет передать всю квартиру или её часть, а сам в ней постоянно не живёт, ему нужно письменное согласие арендодателя. Письменной должна быть и просьба.
Отвечайте на такую просьбу вовремя. Если вы не выскажетесь в течение одного месяца, закон при условиях § 2275 считает согласие данным. Это не действует, если в договоре вы установили запрет субаренды.
Субаренда без необходимого согласия является грубым нарушением обязанностей арендатора. Но возможное расторжение договора дайте проверить адвокату. И сам факт, что в квартире живёт кто-то другой, не даёт вам права поменять замки или отключить электричество.
Как обстоит дело с кооперативной квартирой
Собственником является кооператив, а его член обычно выступает арендатором. Когда член передаёт квартиру другому человеку, речь, как правило, идёт о субаренде. Заранее нужно изучить договор аренды, устав кооператива и законодательные правила. Согласие кооператива без знания конкретной ситуации нельзя считать ни автоматически обязательным, ни излишним.
Что происходит, когда заканчивается основная аренда
Субаренда заканчивается не позднее аренды. Арендатор обязан сообщить субарендатору, что аренда заканчивается, и передать ему необходимую информацию, включая дату окончания (§ 2277 и § 2278).
Для субарендатора это может быть неприятно даже тогда, когда он исправно платит. Его проживание зависит от договора, стороной которого он не является. Поэтому перед подписанием ему стоит убедиться, что арендатор вправе сдавать квартиру в субаренду и как долго продлится основная аренда.
Для собственника важно другое различие: окончание договора ещё не означает, что квартира действительно передана. Если кто-то отказывается её освободить, нужно выбрать соответствующий правовой порядок действий.
Защищён ли субарендатор меньше, чем арендатор?
При настоящей субаренде в большей степени всё зависит от договора и от срока основной аренды. Аренду жилого помещения, наоборот, защищают специальные положения Гражданского кодекса. Арендодатель не может просто лишить арендатора этих прав, написав в договоре обратное.
Но остерегайтесь слишком простого вывода, будто достаточно назвать документ «договором субаренды» и защита арендатора применяться не будет. Решает реальное содержание отношений, а не заголовок документа (§ 555).
Когда квартиру берёт компания и предоставляет её другим людям
Именно этой модели посвящена совместная позиция Министерства юстиции и Министерства регионального развития от 14 января 2026 года. В описанной схеме ведомства оценили отношения между собственником и компанией как пахт (pacht), а отношения компании с проживающим человеком — как защищённую аренду жилья.
Пахт в данном случае означает, что компания получает не только право пользоваться квартирой, но и извлекать из неё доход. Эта позиция не является судебным решением по каждому предложению на рынке. Но это повод дать оценить договоры с точки зрения того, как сотрудничество работает на самом деле.
Поэтому не полагайтесь на обещание, что «субаренда» автоматически позволит быстро выселить жильца или устранит все риски.
Как в это вписывается Garant от FLAT SERVICE
В варианте Garant вы заключаете договор с FLAT SERVICE и оговорённую ежемесячную сумму получаете от нас. Мы подбираем и проверяем желающих снять жильё и заботимся об эксплуатации квартиры.
Смысл этого варианта в том, чтобы вам не приходилось решать каждую просрочку платежа или период, когда квартира пустует. Какие ситуации покрывает согласованный доход, как долго длится обязательство и каково вознаграждение — всё это должно быть ясно из вашего договора.
В FLAT SERVICE мы каждый месяц выплачиваем вам арендную плату в согласованном размере, даже если квартира пустует или субарендатор не платит. Согласованная арендная плата при заключении договора равна 82 % оценочной рыночной аренды, и более низкая фактическая плата за субаренду её не уменьшает. Если мы сдадим квартиру в субаренду дороже, половину разницы сверх ожидаемой платы за субаренду вы получите дополнительно. Текущее обслуживание обеспечиваем и оплачиваем мы, более крупные вложения согласовываем с вами заранее, а за ущерб, причинённый субарендатором, отвечаем. Условия описаны на странице услуги и в договоре.
Перед подписанием изучите также ремонт и ущерб. Есть разница между тем, кто вызывает мастера, и тем, кто оплачивает его работу. Крупные вложения в квартиру, взносы на управление домом или налог на недвижимость не исчезают только потому, что управление берёт на себя компания.
Таким образом, доход гарантирует не слово «субаренда». Существенно обязательство компании выплачивать вам согласованную сумму и её способность это обязательство выполнять.
При обычной частной сдаче жилья доход, как правило, подпадает под § 9 закона о подоходном налоге. Сам по себе тот факт, что вам платит компания, не является поводом для иного налогообложения. Подробности вы найдёте в статье Налог со сдачи квартиры в аренду.
Partner, Partner+ и Garant: что меняется для вас
В вариантах Partner и Partner+ договор аренды с арендатором заключаете вы, а FLAT SERVICE занимается управлением. То есть вы остаётесь арендодателем. Partner+ дополнительно добавляет «Гарантию управляющего» в согласованном объёме.
В варианте Garant договор у вас заключён с FLAT SERVICE, и ежемесячную сумму вы получаете от нас. Поэтому при выборе сравнивайте не только вознаграждение за услугу, но и то, кто несёт риск потери дохода, кто оплачивает ремонт и как можно завершить сотрудничество. Обзор вы найдёте в сравнении вариантов.
Шесть вещей, которые стоит проверить перед подписанием
Предложения гарантированной аренды различаются. Спрашивайте о конкретных ситуациях:
- Когда и сколько я получу? Попросите показать расчёт суммы для вашей квартиры, включая все вознаграждения и возможный НДС.
- Что, если квартира будет пустовать или жилец не заплатит? Выясните, продолжаются ли выплаты, в течение какого срока и с какими исключениями.
- Кто оплатит ремонт? Разберите отдельно текущее обслуживание, мелкий ремонт, серьёзные неисправности и ущерб.
- В каком состоянии я получу квартиру обратно? Настаивайте на акте приёма-передачи с фотографиями и на разграничении ущерба и обычного износа.
- У кого будет договор с человеком, живущим в квартире? Уточните право передавать квартиру другому лицу и согласованность связанных договоров.
- Как завершается сотрудничество и меняется цена? Проверьте срок расторжения, платежи при завершении, возможное повышение арендной платы и распределение более высокого дохода.
Ответы зафиксируйте в договоре. Одна и та же ежемесячная сумма в разных предложениях может означать разные обязанности и расходы. Подробности о Garant вы найдёте на странице услуги и в частых вопросах.
Узнайте, как это выглядело бы для вашей квартиры
В калькуляторе аренды вы получите ориентировочное представление о рыночной арендной плате. Если хотите узнать, как для вашей квартиры работал бы Garant, договоритесь о консультации без обязательств. Обсудим ежемесячный доход, вознаграждение за услугу и то, что мы возьмём на себя при управлении.
Источники и актуальность
Обновлено 13 сентября 2026 г. Правовая часть основана на Гражданском кодексе, прежде всего на § 555, § 2235, § 2272 и § 2274–2278, а также на совместной позиции Министерства юстиции и Министерства регионального развития от 14 января 2026 года. Налоговые аспекты обобщает Финансовое управление.
Статья объясняет общие правила. При оценке конкретного договора решающее значение имеют его содержание и обстоятельства сотрудничества.
