L'inizio del nuovo anno e l'attuale situazione sul mercato immobiliare, in cui i prezzi dei nuovi appartamenti continuano a salire e l'interesse per gli affitti resta da tempo elevato, portano molti proprietari di immobili da investimento a Praga a chiedersi se stiano affittando il loro appartamento libero a un importo adeguato. Se decidono di aumentare il canone, la procedura pratica dipenderà dal fatto che abbiano stipulato con l'occupante dell'immobile un contratto a tempo indeterminato o determinato.
Contratto di locazione a tempo indeterminato
Quando i proprietari vogliono evitare le spesso spiacevoli trattative sull'aumento del canone, è opportuno concordare le condizioni di adeguamento del suo importo già nel contratto di locazione. I proprietari che non l'hanno fatto e che hanno firmato con l'inquilino un contratto a tempo indeterminato, possono aumentare il canone nel rispetto delle condizioni di legge. Queste sono disciplinate dal Codice civile, che nei relativi paragrafi consente ai proprietari di proporre un aumento del canone al massimo del 20 % nell'arco di tre anni. E questo a condizione che il nuovo importo corrisponda al canone abituale nella zona. È importante ricordare che si tratta di una cosiddetta disposizione inderogabile volta a tutelare tutti gli inquilini. Gli accordi tra le due parti che limitassero i diritti dell'inquilino stabiliti dalla legge sono nulli, non se ne tiene conto e il tribunale molto probabilmente li annullerebbe. L'intenzione di modificare l'importo del canone deve essere comunicata dal proprietario all'inquilino per iscritto. Una forma collaudata è la raccomandata, oppure la proposta può essere consegnata di persona contro firma o tramite la casella dati. L'inquilino ha poi due mesi di tempo per rispondere. In caso contrario, il locatore può risolvere la questione per via giudiziaria. Nella pratica si tratta di una soluzione estrema, perché a lungo termine di norma è meglio trovare un compromesso e una soluzione equa che vada bene a entrambe le parti.
L'aumento del canone non comprende solo i passaggi previsti dalla legge, ma è un tema delicato che influisce sulla qualità complessiva del rapporto tra proprietario e inquilino
Se l'inquilino accetta la modifica, il nuovo importo sarà dovuto a partire dal terzo mese solare dalla consegna della proposta. Inserire il nuovo importo nel contratto di locazione non è obbligatorio, tuttavia è più trasparente stipulare un'appendice e avere per sicurezza tutto messo nero su bianco.
Contratto di locazione a tempo determinato
Nei contratti a tempo determinato non è possibile aumentare il canone unilateralmente, perché la modifica del pagamento mensile per l'uso dell'immobile richiede l'accordo di entrambe le parti contraenti. Per questo l'importo del canone viene spesso modificato in occasione dell'eventuale proroga del contratto, quando proprietario e inquilino concordano nuove condizioni per il periodo successivo. Attualmente più della metà dei contratti di locazione viene stipulata proprio a tempo determinato, tipicamente per uno o due anni. Per costruire buoni rapporti è opportuno, ancora prima della scadenza del contratto, avvisare l'inquilino che nella proposta di proroga o in un contratto del tutto nuovo il proprietario intende aumentare il canone. La decisione se l'attuale occupante lo accetterà, oppure se cercherà un altro alloggio, spetta poi a lui. Come potete leggere sul blog di FLAT SERVICE, la disponibilità a traslocare non è molto elevata in Repubblica Ceca e le persone di solito preferiscono la proroga del contratto esistente.
Un caso particolare è l'aumento del canone dopo un investimento nel miglioramento dell'appartamento, quando il proprietario esegue per esempio lavori edilizi che riducono a lungo termine i costi energetici
Uno strumento chiamato clausola d'inflazione
Uno strumento interessante che può aiutare i proprietari di appartamenti da investimento ad adeguare il canone senza preoccupazioni è la cosiddetta clausola d'inflazione, che il canone mensile dell'alloggio in locazione rivaluta regolarmente, ovvero lo aumenta in base al tasso d'inflazione annuo. Per evitare inutili controversie, consigliamo di formulare chiaramente la clausola d'inflazione. Di indicarvi quindi espressamente, tra l'altro, quando avviene l'aumento del prezzo (di solito al 1° gennaio) e quale indice d'inflazione viene applicato (per esempio l'indice dei prezzi al consumo pubblicato dall'Ufficio statistico ceco). Se è concordata la data alla quale avverrà l'aumento del canone, questo avviene automaticamente. Non è più necessario che il proprietario ne informi l'inquilino. Il limite di legge all'aumento del canone, di cui abbiamo scritto sopra, non riguarda la clausola d'inflazione. Se per esempio l'indice dei prezzi al consumo crescesse in modo molto marcato, il rincaro del canone può superare il 20 % negli ultimi tre anni. Se entrambe le parti sono d'accordo, è possibile adeguare il canone anche con una percentuale fissa annuale oppure con un importo fisso. Come per altri aspetti di un rapporto giuridico ben funzionante, la base è un contratto di locazione redatto correttamente. Gli errori più frequenti e i problemi che ne derivano, che spesso vediamo nella nostra pratica, li abbiamo raccolti in un articolo a parte.
Funziona anche al contrario
Così come il proprietario dell'immobile ha la possibilità di aumentare il canone, l'inquilino può al contrario chiederne la riduzione. E questo nel caso in cui il canone mensile richiesto si discosti notevolmente da quello di alloggi simili nelle vicinanze. Se il proprietario non accoglie la richiesta, l'inquilino può rivolgersi al tribunale, al quale deve presentare una perizia oppure documentare in modo dimostrabile l'importo di almeno tre canoni di locazioni comparabili. Si tratta di un complicato e, dal punto di vista amministrativo e finanziario, gravoso processo probatorio, per questo tale possibilità viene realmente sfruttata solo in casi del tutto eccezionali. In FLAT SERVICE monitoriamo regolarmente l'importo abituale dei canoni e, grazie alla nostra pluriennale esperienza, siamo in grado di stimare anche l'andamento futuro. Se affidate a noi l'affitto del vostro appartamento da investimento a Praga o nelle immediate vicinanze, non dovete temere che venga offerto sul mercato sotto prezzo. Contattateci all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz o al numero di telefono +420 277 000 330: vi spiegheremo volentieri come funziona la gestione immobiliare professionale e vi presenteremo i nostri servizi.
