Начало нового года и текущая ситуация на рынке недвижимости, когда цены на новые квартиры постоянно растут, а к арендному жилью уже давно большой интерес, заставляют многих владельцев инвестиционной недвижимости в Праге задуматься, сдают ли они свою свободную квартиру за соответствующую сумму. Если они решатся на повышение арендной платы, практические шаги будут зависеть от того, заключён ли с жильцом договор на неопределённый или определённый срок.
Договор аренды на неопределённый срок
В случае, когда собственники недвижимости хотят избежать зачастую неприятных переговоров о повышении аренды, желательно оговорить условия изменения её размера уже в договоре аренды. Владельцы квартир, которые этого не сделали и подписали с арендатором договор на неопределённый срок, могут повысить размер арендной платы при соблюдении законных условий. Их регулирует Гражданский кодекс, который в соответствующих параграфах разрешает собственникам недвижимости предложить повышение аренды максимум на 20 % в течение трёх лет. И это при условии, что новая сумма соответствует обычной арендной плате в данной локации. Важно упомянуть, что речь идёт о так называемом императивном положении, предназначенном для защиты всех арендаторов. Договорённости двух сторон, которые бы ограничивали права арендатора, установленные законом, недействительны, не принимаются во внимание, и суд, скорее всего, их отменил бы. О своём намерении изменить размер арендной платы собственник должен уведомить арендатора письменно. Проверенной формой является заказное письмо, предложение также можно передать лично под подпись или отправить в датовую схранку (datová schránka). Затем у арендатора есть двухмесячный срок на ответ. Если ответа не последует, арендодатель может решать вопрос через суд. На практике это крайний вариант, поскольку в долгосрочной перспективе обычно лучше найти компромисс и честное решение, на которое согласятся обе стороны.
Повышение арендной платы — это не только шаги, предписанные законом, но и деликатная тема, которая влияет на общее качество отношений между собственником и арендатором
Если арендатор примет изменение, новую сумму он начнёт платить начиная с третьего календарного месяца после доставки предложения. Закреплять изменённый размер в договоре аренды не обязательно, но прозрачнее всё же заключить дополнительное соглашение и для надёжности иметь всё зафиксированным чёрным по белому.
Договор аренды на определённый срок
В случае договоров на определённый срок повысить арендную плату в одностороннем порядке нельзя, поскольку изменение ежемесячного платежа за пользование недвижимостью требует согласия обеих сторон договора. Поэтому размер арендной платы часто меняется при возможном продлении договора, когда собственник и арендатор договариваются о новых условиях на следующий период. Сейчас более половины договоров аренды заключается именно на определённый срок, обычно на один или два года. В рамках построения хороших отношений желательно ещё до истечения срока действия договора предупредить арендатора, что в предложении о его продлении или в совершенно новом договоре собственник планирует повысить арендную плату. Решение о том, согласится ли на это нынешний жилец или найдёт другое жильё, остаётся за ним. Как можно прочитать в блоге FLAT SERVICE, готовность переезжать в Чехии не слишком высока, и люди обычно предпочитают продление действующего договора.
Особый случай — повышение арендной платы после вложений в улучшение квартиры, когда собственник проводит например, строительные работы, ведущие к долгосрочному снижению расходов на энергию
Инструмент под названием инфляционная оговорка
Интересным инструментом, который может помочь владельцам инвестиционных квартир с беззаботным изменением размера арендной платы, является так называемая инфляционная оговорка. Она ежемесячный платёж за арендное жильё регулярно индексирует, то есть повышает в соответствии с годовым уровнем инфляции. Чтобы избежать ненужных споров, рекомендуем инфляционную оговорку формулировать чётко. То есть прямо указать в ней, среди прочего, когда происходит повышение цены (обычно это 1 января) и по какому инфляционному показателю оно рассчитывается (например, по индексу потребительских цен, публикуемому Чешским статистическим управлением). Если согласована дата, к которой будет происходить повышение арендной платы, это происходит автоматически. Собственнику квартиры уже не нужно уведомлять об этом арендатора. Законный лимит на повышение арендной платы, о котором мы писали выше, инфляционной оговорки не касается. Если бы, например, индекс потребительских цен вырос очень значительно, подорожание аренды может превысить 20 % за последние три года. Если обе стороны так договорятся, арендную плату можно изменять также фиксированным процентом в год или фиксированной суммой. Как и в других аспектах работающих правовых отношений, основой является правильно составленный договор аренды. Самые частые ошибки и вытекающие из них проблемы, которые мы часто видим в своей практике, мы описали в отдельной статье.
Возможно и обратное
Подобно тому как собственник недвижимости может повысить арендную плату, арендатор, наоборот, может попросить о её снижении. А именно в случае, когда запрашиваемая ежемесячная арендная плата существенно отличается от подобного жилья по соседству. Если собственник на просьбу не согласится, арендатор может обратиться в суд, которому должен предоставить экспертное заключение или доказательно подтвердить размер как минимум трёх арендных плат в сопоставимых объектах. Это сложный, административно и финансово затратный процесс доказывания, поэтому на практике эта возможность используется лишь в исключительных случаях. В компании FLAT SERVICE мы регулярно отслеживаем обычный уровень арендной платы и благодаря многолетнему опыту способны оценить и будущее развитие рынка. Если вы доверите аренду своей инвестиционной квартиры в Праге или её ближайших окрестностях нам, вам не придётся опасаться, что она будет предложена на рынке ниже рыночной цены. Свяжитесь с нами по электронной почте sales@flatservice.cz или по телефону +420 277 000 330 — мы с радостью объясним, как работает профессиональное управление недвижимостью, и представим вам наши услуги.
