Sfrattare le persone che hanno preso in affitto il vostro appartamento, ma hanno smesso di pagare il canone (e non hanno alcuna intenzione di cambiare atteggiamento) era fino alla fine dello scorso anno letteralmente un incubo. Il nuovo istituto chiamato ordine di sgombero punta a velocizzare notevolmente e semplificare casi di questo tipo.
Il tribunale può decidere più rapidamente
Finora i proprietari di immobili dovevano affrontare un procedimento giudiziario lungo e costoso, dall'esito incerto. Gli inquilini morosi disponevano di diversi strumenti efficaci per rinviare la questione tranquillamente di alcuni anni, sia per motivi procedurali sia di merito.
Ora però la situazione è completamente diversa. Il tribunale può infatti decidere sullo sgombero dell' immobile senza che venga fissata alcuna udienza. Se il locatore presenta prove documentali chiare, difficilmente contestabili, l'intera vicenda può essere risolta persino senza la presenza dell'inquilino problematico.
Attenzione però, c'è un ma. Per tutelare gli inquilini da un uso improprio di questa misura, è ovviamente prevista la possibilità di difendersi. Dal momento in cui gli occupanti dell'appartamento ricevono l'ordine di sgombero decorre un termine di 15 giorni per presentare formale opposizione alla decisione.
Il ricorso al tribunale dovrebbe sempre essere l'ultima opzione: per entrambe le parti è più semplice ed economico accordarsi su uno sgombero volontario dell'immobile
L'aspetto essenziale è però che non si tratta di un «assegno in bianco»: l'inquilino deve indicare un motivo del tutto concreto per cui ritiene che l'ordine non sia valido. Successivamente decorre un termine di 30 giorni per produrre le prove documentali che dovrebbero attestare fatti in evidente contrasto con quanto sostenuto dal proprietario dell'immobile. Non è quindi possibile presentare opposizioni prive di contenuto, una pratica tristemente nota soprattutto nella realizzazione di opere lineari (strade o ferrovie) e presso alcuni movimenti ambientalisti.
Se entro 15 giorni l'inquilino non reagisce in alcun modo, l'ordine di sgombero diventa automaticamente definitivo ed entra in gioco l'ufficiale giudiziario incaricato dello sgombero forzato.
Quattro condizioni necessarie per presentare l'istanza
Il proprietario dell'immobile che intende avvalersi dell'istituto dell'ordine di sgombero deve soddisfare alla lettera le quattro condizioni previste dalla legge:
- La cessazione della locazione deve essere inequivocabile. Il proprietario dell'immobile è tenuto a dimostrare che il rapporto di locazione è terminato (per scadenza del termine, per accordo o per valido recesso).
- Di quanto sopra devono esistere prove documentali. Occorre allegare il contratto di locazione e la disdetta per motivi previsti dalla legge – in questo caso tipicamente per mancato pagamento del canone pattuito.
- La presentazione dell'istanza di ordine di sgombero deve essere preceduta da una diffida stragiudiziale. Il proprietario ha quindi l'obbligo di dimostrare di aver consegnato (non solo spedito) all'inquilino, almeno due settimane prima di presentare l'istanza, un invito scritto allo sgombero volontario.
- E non da ultimo occorre dimostrare che il richiedente è proprietario dell'immobile, tipicamente tramite visura catastale dell'immobile.
La condizione di base per presentare l'istanza resta comunque che l'inquilino sia moroso di almeno tre mensilità complete. Sull'istanza di ordine di sgombero il tribunale dovrebbe decidere di norma nel giro di alcune settimane, al più tardi comunque entro 6 mesi dal deposito.
Dai conti sopra riportati è quindi evidente che, anche nel caso in cui tutto proceda «in modo ideale» e l'inquilino problematico non presenti opposizione all'ordine, possono comunque passare fino a nove mesi prima di riuscire a liberare l'appartamento occupato senza titolo. Segue poi tipicamente una ristrutturazione piuttosto onerosa (perché gli inquilini problematici spesso non trattano l'appartamento in modo particolarmente corretto) e la preparazione dell'appartamento per una nuova locazione.
E per finire un consiglio importante: potete proteggervi in anticipo dalle lunghe controversie giudiziarie se, prima ancora che l'inquilino si trasferisca, redigete e confermate un atto notarile con clausola di esecutorietà.
In FLAT SERVICE sappiamo che il modo migliore per difendersi dai potenziali morosi è non farli entrare affatto nell'appartamento. Per questo dedichiamo il massimo impegno alla ricerca dell'inquilino ideale, con elevata affidabilità economica, occupazione stabile e rischio minimo. Verifichiamo tutti i registri disponibili e, nell'ambito del servizio Garant, possiamo occuparci anche dell'incasso del canone. Il denaro arriva così sul vostro conto, qualunque cosa accada. Se siete interessati a una gestione immobiliare professionale e senza pensieri, contattateci al numero di telefono +420 277 000 330 o all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz.
