Выселение людей, которые арендовали вашу квартиру, но перестали платить арендную плату (и не собираются ничего менять), ещё до конца прошлого года было буквально адом. Новый институт под названием приказ об освобождении жилья должен подобные случаи значительно ускорить и упростить.
Суд может принять решение быстрее
До сих пор владельцам недвижимости приходилось проходить через затяжное и финансово затратное судебное разбирательство с неопределённым исходом. У неплательщиков было несколько эффективных инструментов, чтобы затягивать дело спокойно на несколько лет, причём как по процессуальным, так и по материально-правовым основаниям.
Теперь же всё совершенно иначе. Суд может принять решение об освобождении недвижимости без того, чтобы было назначено устное разбирательство. Если арендодатель представит чёткие письменные доказательства, которые трудно оспорить, всё дело может быть решено даже без присутствия проблемного арендатора.
Однако внимание, есть одна загвоздка. Чтобы арендаторы были защищены от злоупотребления этой мерой, у них, разумеется, есть возможность защищаться. С момента, когда жильцы квартиры получат приказ об освобождении жилья, начинает течь срок 15 дней на подачу формального возражения против решения.
Обращение в суд всегда должно быть лишь последней возможностью – обеим сторонам проще и дешевле договориться о добровольном освобождении недвижимости
Важно, однако, что это не «карт-бланш» – арендатор должен указать совершенно конкретную причину, по которой он считает, что приказ недействителен. Затем начинается срок в 30 дней на предоставление письменных доказательств, которые должны указывать на факты, находящиеся в явном противоречии с тем, что утверждает собственник недвижимости. Таким образом, подавать пустые возражения невозможно, а это практика, печально известная прежде всего при строительстве линейных объектов (дорог или железных дорог) и у некоторых экологических движений.
Если арендатор в течение 15 дней никак не отреагирует, приказ об освобождении жилья автоматически вступает в законную силу, и в дело может вступить судебный пристав, призванный провести принудительное выселение.
Четыре обязательных условия для подачи заявления
Собственник недвижимости, который хочет воспользоваться институтом приказа об освобождении жилья, должен до последней запятой выполнить четыре установленных законом условия:
- Прекращение аренды должно быть однозначным. Собственник недвижимости обязан доказать, что арендные отношения закончились (истечением срока, соглашением или действительным расторжением).
- По указанному выше факту должны существовать письменные доказательства. Необходимо приложить договор аренды и расторжение по законным основаниям – в данном случае обычно за неуплату договорной арендной платы.
- Подаче заявления о приказе об освобождении жилья должно предшествовать досудебное требование. Собственник обязан подтвердить, что минимум за две недели до подачи заявления вручил (а не просто отправил) арендатору письменное требование о добровольном выселении.
- И, наконец, необходимо доказать, что заявитель является собственником недвижимости, обычно выпиской из кадастра недвижимости.
Основным условием подачи заявления по-прежнему остаётся то, что арендатор должен задолжать как минимум три полных месячных платежа. Суд должен по заявлению о приказе об освобождении жилья принять решение обычно в течение нескольких недель, но не позднее чем в течение 6 месяцев с момента подачи.
Из приведённой выше арифметики очевидно, что даже если всё идёт «идеально» и проблемный арендатор возражение против приказа не подаст, может всё равно пройти до трёх четвертей года, прежде чем удастся освободить незаконно занимаемую квартиру. Далее обычно следует довольно затратный ремонт (поскольку проблемные арендаторы часто с квартирой обращаются не совсем корректно) и подготовка квартиры к следующей сдаче в аренду.
И напоследок один важный совет: От затяжных судебных споров вы можете защититься заранее, если с арендатором ещё до заселения составите и заверите нотариальный акт с согласием на принудительное исполнение.
Во FLAT SERVICE мы знаем, что лучший способ борьбы с потенциальными неплательщиками – вообще не пускать их в квартиру. Поэтому поиску идеального арендатора с высокой платёжеспособностью, стабильной работой и минимальным риском мы посвящаем максимум сил. Мы проверяем все доступные реестры, а в рамках услуги Garant можем взять на себя и сам сбор арендной платы. Деньги поступят на ваш счёт, что бы ни произошло. Если вас интересует профессиональное управление недвижимостью без забот, обращайтесь по телефону +420 277 000 330 или на электронный адрес sales@flatservice.cz.
