Se nella prima puntata della nostra «miniserie» dedicata ad Airbnb ci siamo occupati del confronto tra Praga e alcune grandi città europee, questa volta ci concentriamo direttamente sulla proposta di modifica della legge su alcune condizioni di esercizio dell'attività d'impresa e su alcune attività nel settore del turismo, che ha già superato la seconda lettura alla Camera dei deputati.
Le novità in arrivo per i proprietari di «appartamenti Airbnb»
Tra gli obiettivi principali della modifica normativa, ormai vicina alla conclusione dell'iter legislativo, ci sono il riequilibrio delle condizioni di mercato nel settore dei servizi ricettivi e la preparazione delle condizioni per l'adattamento al regolamento dell'Unione Europea relativo agli alloggi condivisi intermediati tramite piattaforme online. Le offerte di affitto breve potranno essere pubblicate su portali come Airbnb, Vrbo, FlipKey, 9flats e altri soltanto con uno speciale numero di registrazione, generato ai proprietari dal nuovissimo portale eTurista. Grazie a questo sistema sarà possibile anche una semplice riscossione delle imposte. Secondo il Ministero per lo Sviluppo regionale, oggi non viene dichiarato dal 40 al 70 % dei soggiorni prenotati tramite piattaforme online e le città perdono così entrate derivanti dall'imposta di soggiorno.
Il sistema eTurista dovrebbe essere, tra l'altro, uno strumento per riscuotere in modo efficace l'imposta locale di soggiorno. Il suo importo massimo attuale è di 50 Kč a persona per notte
Per i proprietari di immobili gli affitti brevi sembrano a prima vista allettanti: i ricavi dagli alloggi turistici sono infatti nettamente superiori rispetto alla locazione classica. Portano però con sé anche numerose insidie. Ai possibili problemi legati all'affitto di un appartamento a Praga tramite Airbnb abbiamo già dedicato un articolo nel Consulente FLAT SERVICE. Alcuni proprietari che offrono i propri appartamenti ai turisti percepiscono le misure previste come un'interferenza nei diritti di proprietà. Temevano soprattutto la possibilità, presa in considerazione, che i comuni potessero limitare il numero massimo di giorni in cui è consentito offrire alloggi brevi in una determinata zona. Nell'emendamento questa facoltà per le amministrazioni locali è stata infine eliminata. Ed è probabilmente questa l'informazione più importante che i proprietari di appartamenti da investimento destinati agli affitti turistici ricavano dall'iter legislativo. I legislatori dovranno ancora votare un emendamento che consentirebbe l'aumento dell'imposta locale di soggiorno. Si parla del doppio dell'importo attuale, ovvero al massimo 100 Kč a persona per notte. L'amministrazione di Praga 1 spingeva per un adeguamento ancora più deciso, fino a 200 Kč. L'aliquota concreta viene di norma stabilita da un regolamento comunale e può variare da città a città. Nel 2023 Praga ha incassato dall'imposta di soggiorno oltre 800 milioni di Kč.
Regolamentazione di Airbnb: pro e contro
Secondo i sostenitori della riforma, la limitazione degli affitti brevi dovrebbe contribuire ad attenuare l'attuale crisi abitativa, perché la popolarità di servizi come Airbnb influenza indirettamente l'intero mercato immobiliare. E lo fa soprattutto in negativo, perché riduce l'offerta di alloggi in locazione a lungo termine facendone così salire il prezzo. Gli esperti del mercato immobiliare e del settore turistico obiettano però che la nuova regolamentazione non risolverà la carenza di alloggi a Praga, perché alla fine non porterà a una diminuzione dei prezzi di acquisto degli immobili né dei canoni. Al contrario, potrebbe portare alla scomparsa del segmento degli alloggi privati, a un aumento dei prezzi dei pernottamenti nelle strutture ricettive collettive e al mancato utilizzo di alcuni appartamenti fuori dall'alta stagione turistica. Del fatto che anche una regolamentazione di Airbnb piuttosto «dura» abbia avuto un impatto minimo sui prezzi delle abitazioni nelle grandi città europee abbiamo scritto già nel confronto introduttivo di inizio luglio.
Una delle imposte turistiche più alte si paga ad Amsterdam, dove l'imposta locale di soggiorno si aggira intorno ai 22 euro. Viene calcolata come percentuale (attualmente il 12,5 %) del prezzo dell'alloggio
Secondo l'Associazione ceca dei locatori e degli operatori di alloggi privati, lo scorso anno a Praga c'erano circa 7 500 possibilità di alloggio condiviso. Gli immobili destinati agli affitti brevi rappresentano quindi appena l'1 % del patrimonio abitativo della capitale. Anche nel caso estremo in cui tutti gli appartamenti usati per Airbnb o servizi analoghi passassero al mercato delle locazioni a lungo termine, l'impatto sul canone medio sarebbe irrilevante. Gli esperti concordano sul fatto che l'elemento chiave per stabilizzare la situazione sia una sufficiente costruzione di nuovi appartamenti. L'offerta di alloggi a Praga è infatti da tempo molto inferiore alla domanda e i prezzi dei nuovi appartamenti nella capitale battono ogni record. Dell'impegno dell'amministrazione di Praga per attenuare le conseguenze del caro-casa costruendo 8 mila appartamenti in locazione potete leggere nell'articolo pubblicato di recente. Il mercato immobiliare in Repubblica Ceca sarà probabilmente interessato a breve da un cambiamento legato al coinvolgimento dei fondi pensione. Sulla loro possibile influenza sull'attuale crisi abitativa trovate maggiori informazioni sul nostro blog. Saremo lieti di presentarvi le possibilità per affittare in modo vantaggioso il vostro appartamento da investimento a Praga. La nostra società FLAT SERVICE, attraverso i servizi Partner e Garant, offre un reddito da locazione garantito, una gestione burocratica ridotta al minimo e la manutenzione necessaria. Se siete interessati ai servizi di gestione immobiliare professionale, scriveteci all'indirizzo sales@flatservice.cz oppure chiamate il numero +420 277 000 330.
