Přehledně: Ceny bydlení v Česku dle žebříčků OECD

Díky přehledným datasetům publikovaným na přelomu dubna a května máme nyní unikátní možnost nahlédnout na to, jak si Česko vede v porovnání s dalším relevantními zeměmi. OECD srovnává v datech jednak své členské země (těch je celkem 38), jednak státy, které na členství v OECD aspirují – například Ukrajinu, Rumunsko, Bulharsko, Chorvatsko, ale také většinu velkých jihoamerických ekonomik. U vybraných ukazatelů je k dispozici také porovnání s relevantní ekonomickou „konkurencí“ na globálním poli, tedy například Ruskem, Čínou či Indií.

Veškeré indikátory jsou počítány jako desetiletý index se základem v roce 2015. V textu níže však budeme pracovat s odvozeným procentuálním vyjádřením, které ilustruje růst cen, a tedy i zhoršování dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení v Česku za uplynulé desetiletí. Jak si tedy naše země vede v jednotlivých ukazatelích a které země – ať už sousední či na druhé straně světa – v nich výjimečným způsobem vyčnívají? Pozor, platí, že čím vyšší pozice na žebříčku, tím horší v daném ukazateli země je!

Než se pustíme do analýzy dat, sluší se připomenout, že agregované datasety OECD nikdy nemají šanci postihnout veškerá lokální a regionální specifika

Nominální ceny bytů: 7. místo (ze 45 sledovaných)

V porovnání s rokem 2015 u nás byty nominálně podražily o 122 %. Typická třípokojová jednotka v širším centru Prahy, která stála ještě před deseti lety 4 miliony Kč, tak má v současnosti hodnotu téměř 9 milionů korun. Ještě vyšší nominální růst zaznamenalo například Maďarsko, Litva či Rusko, nikdo však ani zdaleka nemá na rekordmana v podobě Turecka. Tamější období hyperinflace totiž způsobilo růst nominálních cen bytů o těžko uvěřitelných 1621 %. Ano, čtete správně.

Reálné ceny bytů: 10. místo (ze 45 sledovaných)

Po započtení externích vlivů, mezi které patří růst mezd, inflace či změny ve spotřebních koších, patří Česku o něco lepší 10. místo – stále se ale nacházíme v nejhorší čtvrtině všech sledovaných ekonomik. Právě tento ukazatel by měl být nejvarovnějším signálem pro českou vládu, že situace není ani trochu ideální (a plány favoritů podzimních voleb zatím neslibují její rychlé řešení). Byty u nás reálně nyní stojí o 48 % více než před deseti lety, průměr v Evropské unii byl přitom 16 %. Ve dvou zemích EU dokonce skutečná pořizovací cena nemovitostí v uplynulé dekádě klesla – jedná se o Finsko a Itálii.

Stav realitního trhu v Česku lze postihnout seriálovou hláškou „not great, not terrible“ – situace by mohla být ještě výrazně horší, ovšem naším cílem je jistě aspirovat výše a zvyšovat dostupnost bydlení při současném udržení tempa hospodářského růstu

Nominální výše nájmů: 13. místo (ze 40 sledovaných)

Podle dat OECD růst cen nájmů zatím nekopíruje růst pořizovacích cen nemovitostí do takové míry, jak bychom možná čekali. Za posledních deset let v České republice nájmy vzrostly o 40 %, což je v porovnání s 66 % v Polsku, 70 % ve Slovinsku či 87 % v Maďarsku vlastně „pohoda“. Na žebříčku je zajímavé pozorovat, že se problém téměř netýká západních evropských ekonomik – například v Německu činil růst cen nájmů pouhých 15 %, ve Švýcarsku 11 %, ve Francii dokonce jen 7 %. Existuje jediná sledovaná země, ve které nájmy v poslední dekádě klesly, a tou je Japonsko, mířící do demografické krize tak trochu v předstihu oproti ostatním.

Cena versus nájem: 11. místo (z 39 sledovaných)

A konečně ukazatel, který je možná pro investory do nemovitostí vůbec nejzajímavější. Udává totiž, jak se změnil v uplynulých deseti letech poměr pořizovací ceny bytů vůči příjmům z nájmu. Jinak řečeno, kde je aktuálně atraktivní nemovitost vlastnit (ale pozor, nikoliv pořizovat!). Vzhledem k tomu, že jsme si již daty potvrdili, že nájmy nerostly v Česku v uplynulých deseti letech tak rychle jako ceny bytů, nepatříme nyní v rámci ekonomik OECD a přidružených partnerů mezi nejatraktivnější země. Tou vůbec nejzajímavější je paradoxně již zmiňované Finsko, kde byty nominálně rostly o 1,7 %, ale nájmy o 17,2 %. Ukazatel „standardised price-rent ratio“, který by kromě změny ukazoval i skutečný aktuální poměr pořizovací ceny a nájmů, bohužel OECD v Česku neměří.

Země tisíců jezer může být reálně spíše zemí tisíců investičních bytů

Ještě jednou pro jistotu připomínáme, že veškerá data jsou relativní k roku 2015 (jde o index – desetiletou změnu). Pro učinění fundovaného investičního rozhodnutí je tedy potřeba zpracovat daleko větší množství podkladů a rozhodnout se v širším kontextu skutečné pořizovací ceny jednotlivých investičních aktiv v dané zemi a přihlédnout i k související legislativě a daňovým podmínkám. Příklady levných a drahých bytů v zahraničí a také extrémně vysokých i nízkých daní z nemovitostí najdete v našem starším textu věnovaném výhradně tomuto tématu.

Uvažujete o pořízení investičního bytu, nebo už ho ve svém portfoliu máte? Chtěli byste průběžně sledovat ceny nemovitostí a výši nájmů, ale nemáte na to čas? Svěřte péči o svoje investiční aktiva expertům. V týmu FLAT SERVICE máme odborníky, kteří se realitnímu trhu a profesionální správě nemovitostí věnují už 20 let, a rádi vás všech nepříjemných starostí zbavíme. Více se o našich službách Partner a Garant dozvíte na těchto webových stránkách, e-mailové adrese info@flatservice.cz a telefonním čísle +420 277 000 330.