Nejčastější chyby v nájemní smlouvě

Nájemní smlouva představuje právní dokument, kterým vlastník poskytuje nájemci právo užívat danou nemovitost. A to za předem dohodnutých podmínek, mezi které patří například výše nájemného. Pečlivé sepsání nájemní smlouvy dokáže předejít mnoha nedorozuměním mezi oběma stranami, které jinak mohou přerůst až do soudního sporu.

Co by měla obsahovat nájemní smlouva?

Mezi základní náležitosti, které by měla obsahovat každá nájemní smlouva na byt či rodinný dům, patří jasná identifikace obou stran i nemovitosti. V případě vlastníka a nájemce jde o jméno a příjmení, trvalé bydliště a datum narození, u nemovitosti se jedná o adresu, případně podlaží a číslo bytu. Smlouva může obsahovat i dispozici nebo výměru nemovitosti. Případně je vhodné uvést, zda nájemce užívá i sklep nebo parkovací místo.

Ač vám to v dané životní situaci může připadat samozřejmé, je důležité specifikovat účel nájmu – zda se jedná o bydlení, nebo například komerční užití. V nájemní smlouvě by nemělo chybět, zda se uzavírá na dobu určitou či neurčitou. Pokud to nebude explicitně uvedeno, je totiž automaticky považována za smlouvu na dobu neurčitou.

Výše nájemného představuje stěžejní bod, ke kterému se obvykle upírá největší pozornost. Je velice žádoucí upřesnit, zda jsou v nájmu započítány i další položky jako úklid společných prostor, případně zálohy na vodu a energie. Tím, jak nejlépe vyřešit energie při pronájmu bytu, jsme se již dříve zabývali v Rádci FLAT SERVICE.

V kvalitně zpracované smlouvě nesmí chybět způsob úhrady nájemného a datum jeho splatnosti. Podle zákona se nájemné platí předem, nejpozději do 5. dne v daném měsíci. Ve smlouvě je ale možné sjednat pozdější datum splatnosti, nikoliv však dřívější. Pro majitele bytu může představovat zajímavou variantu nájemní smlouva s doložkou přímé vykonatelnosti, která ho ochrání v případě neplacení nájemného. Více se o ní dočtete zde.

Mezi obvyklou praxi patří sjednání vratné kauce, která může dosahovat maximálně trojnásobku čistého měsíčního nájemného. Obvykle ale bývá nižší. Ve smlouvě by neměly být opomenuty ani podmínky navrácení kauce při ukončení nájmu, protože nájemník má právo na její vrácení, a to včetně úroku! Jeho výše se může velmi jednoduše stát předmětem sporu.

Kromě kauce mohou být sjednány i přiměřené smluvní pokuty. Součet jejich výše ale nesmí v úhrnu přesahovat hranici tří měsíčních nájmů. Nárok na smluvní pokutu vzniká, pokud nájemník poruší některou svoji povinnost, i když nemusí majiteli nemovitosti vzniknout přímá škoda. Jde například o rušení nočního klidu.

V nájemní smlouvě je dobré uvést, kolik klíčů od bytu i společných prostor nový nájemník dostal

Přestože mnoho lidí upřednostňuje co nejjednodušší administrativu a oceňuje krátké texty, měla by nájemní smlouva obsahovat i veškerá další práva a povinnosti obou stran, aby se předešlo zbytečným neshodám. Je vhodné podrobně popsat aktuální stav nemovitosti a jejího vybavení, které je součástí pronájmu. Kromě soupisu všeho příslušenství doporučujeme k předávacímu protokolu přiložit i fotodokumentaci.

Samozřejmým závěrem nájemní smlouvy je místo, datum a podpis zúčastněných stran.

Na co si při uzavírání nájemní vztahu dát pozor?

Prvním bodem je samotná existence nájemní smlouvy v písemné podobě. Protože jak se říká: co je psáno, to je dáno. Těžko se jinak lze odvolávat, na čem přesně se vlastník nemovitosti s jejím nájemníkem dohodli. A to i v případě, že se jedná třeba o rodinné příslušníky.

V nájemní smlouvě mnohdy nebývá uvedena délka jejího trvání. V tomto případě je právně považována za smlouvu na dobu neurčitou, což si však strany, které ji uzavírají, nemusí uvědomovat.

Chybějící předávací protokol je potenciální problém, který se v praxi objevuje velmi často. Doložení toho, v jakém stavu byla nemovitost nájemníkovi předána, a tím pádem v jakém stavu si ji majitel bude chtít zase převzít zpět, je přitom pro hladké ukončení nájmu klíčová.

Povinnosti spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami nájemní smlouvy leckdy nezmiňují. Pokud vás zajímá, kdo dle zákona platí opravy v pronajatém bytě, přečtěte si článek věnovaný tomuto tématu. Není špatný nápad, specifikovat už přímo ve smlouvě, jak si budete vzájemně domlouvat kontrolní prohlídky nemovitosti.

Nájemní smlouva může obsahovat i doporučení na maximální počet osob, které mohou nemovitost obývat. Nezapomeňte, že podle nového občanského zákoníku má nájemník posléze povinnost nahlásit majiteli skutečný počet osob, jež byt užívají.

Kvalitně zpracovaná nájemní smlouva obsahuje opravdu vše, co se týká nájemního vztahu. Pokud si je majitel nemovitosti vědom veškerých možných rizik, může obsahovat i povinnost nájemce sjednat si vlastní pojištění domácnosti a odpovědnosti. Tipy, jak pojištění mezi obě strany vhodně rozdělit, jsme sepsali do samostatného textu.

Co do nájemní smlouvy naopak nepatří?

Nájemní smlouva by neměla obsahovat věci, které jsou v přímém konfliktu se zákonem. Pravidla nájemního vztahu nastavuje občanský zákoník a žádná ustanovení mu odporující nejsou platná, i kdyby si je vlastník nemovitosti s nájemcem společně sjednali.

Mezi oblíbené podmínky majitelů nájemních bytů patří například zákaz domácích mazlíčků. Ten však nemá v občanském zákoníků oporu, pokud pes či kočka nezpůsobuje vlastníkovi nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Nájemníkovi nelze jednoduše zakázat, aby choval psa, kočku nebo jiné domácí zvíře 

Sporným případem, na kterém se neshodnou ani právní experti, je zákaz kouření. V našem Rádci jsme proto všechny aspekty zapálené cigarety v pronajatém bytě důkladně rozebrali.

Na internetu můžete najít nespočet vzorů pro nájemní smlouvy, do kterých prý „stačí pouze doplnit osobní údaje“. Přestože tato možnost může na první pohled vypadat lákavě, zpravidla přináší víc starostí než užitku z ušetřených peněz za profesionální návrh smlouvy. Volně dostupné šablony ke stažení jsou často neúplné a kvůli tomu neposkytují dostatečnou ochranu pronajímané nemovitosti ani jejímu novému obyvateli.

Máte obavy, abyste v nájemní smlouvě na něco nezapomněli a následně kvůli tomu neřešili nepříjemný spor a nepřišli o spoustu peněz? Máme pro vás jednoduché řešení: svěřte pronájem svého bytu profesionálům z FLAT SERVICE! Díky mnohaletým zkušenostem se správou nemovitostí umíme efektivně předcházet administrativním a právním problémům. Navíc za vás vyřešíme i výběr ideálního nájemníka nebo průběžnou kontrolu a údržbu domácnosti. Ozvěte se na e-mail sales@flatservice.cz nebo telefonní číslo +420 277 000 330 a rádi vám představíme naše služby.