Che la capitale abbia difficoltà a utilizzare le risorse destinate agli investimenti lo ammettono gradualmente gli stessi rappresentanti delle istituzioni cittadine. Che si tratti dell' Istituto per la pianificazione e lo sviluppo della città di Praga o del Centro di architettura e urbanistica, l'accordo è unanime sull'incapacità di trasformare in modo efficace le località potenzialmente attraenti, di rivitalizzarle, di ridare loro vita e un nuovo senso. Nel centro città, inteso in senso stretto o più ampio, si trova tutta una serie di enormi spazi e aree dismesse, che potrebbero essere utilizzati per costruire edifici multifunzionali in grado di unire abitazioni, spazi commerciali, servizi e uffici. Oggi vi parcheggiano autobus, vi si trovano piccole officine, garage o parchi giochi da anni fuori uso e invasi dalla vegetazione spontanea.
Perché a Praga non si costruisce?
Come dovrebbero essere le nuove costruzioni nel centro allargato di Praga? Su questo spesso non concordano non solo i rappresentanti degli uffici tecnici e gli investitori, ma nemmeno gli esperti interpellati. Almeno nella maggior parte dei casi sono però unanimi nel ritenere che, quando si colmano i vecchi vuoti urbani, i nuovi edifici debbano rispettare il carattere della strada e non superare in altezza le costruzioni esistenti. È quanto è riuscito di recente per esempio a Karlín, dove sono sorti gli edifici residenziali premiati in vari concorsi Iconik e Dva domy. Ma come dovrebbero essere i progetti che nascono su terreni davvero vergini o almeno idealmente tali, come gli enormi brownfield praghesi? Un esempio tipico di questo tipo di sviluppo è il futuro dell'area dello scalo merci di Žižkov, il quartiere di Smíchov City o Praha-Bubny.
Tre edifici residenziali avrebbero, a quanto pare, compromesso in modo inaccettabile lo skyline di Žižkov. Il ripetitore alto 216 metri, invece, va evidentemente bene
L'architetta Eva Jiřičná è stata costretta, sotto la pressione dell'UNESCO, a «cancellare» due torri dal futuro panorama di Žižkov, mentre a Smíchov crescono ora isolati di edifici a malapena di sei piani. L'Istituto per la pianificazione e lo sviluppo della città di Praga, intanto, ripete a gran voce che per risolvere la crisi abitativa è necessario che l'altezza degli immobili residenziali in località simili sia almeno doppia. A ostacolarlo sono però da un lato i complessi iter autorizzativi, dall'altro il tipico «NIMBYismo» degli abitanti dei dintorni. Problematica è anche la legislazione sui contributi dei developer e sulla realizzazione delle infrastrutture civili. E così abitare in una casa di proprietà o in affitto è sempre più caro, come mostrano anche i dati dell'Istituto ceco di statistica.
Quando gli appartamenti a Praga costeranno meno?
Secondo la maggior parte degli esperti interpellati, la possibilità di costruire più in alto avrebbe un effetto molto positivo sull'accessibilità degli alloggi, e ciò per diverse ragioni. Grazie alle economie di scala e a una maggiore densità per metro quadro di terreno sarebbe possibile garantire prezzi più bassi degli immobili, avvicinandoli almeno in parte a valori realistici per la classe media e medio-alta. Oggi i suoi rappresentanti riescono a stento ad acquistare anche solo i monolocali più piccoli. Vale inoltre una semplice equazione: se si costruisce più in alto, nascono più appartamenti. E più appartamenti ci sono, maggiore è la pressione concorrenziale sui prezzi degli immobili. I dati statistici delle metropoli di tutto il mondo mostrano concordemente che ovunque siano state allentate le regole per la costruzione di nuove abitazioni si è verificato un brusco calo dei prezzi degli immobili. Le persone possono inoltre spendere il denaro rimasto libero in beni e servizi, il che sostiene l'economia locale.
A causa dei «grattacieli» di Pankrác l'UNESCO ha minacciato di cancellare il centro storico di Praga dalla lista del patrimonio culturale. Secondo alcuni sarebbe la cosa migliore che potrebbe accadere
Come si muoveranno i prezzi degli immobili?
Attualmente più della metà di tutti gli edifici di Praga è più bassa di 10 metri, e a causa della legislazione complessa e delle obiezioni dei tutori dei beni culturali non sembra che la situazione stia per cambiare. La città cresce così soprattutto verso l'esterno, spesso occupando terreni agricoli, e i problemi con i servizi di quartiere e le infrastrutture di trasporto si riversano sui quartieri periferici e sulle periferie della Boemia centrale. Il nucleo storico, intanto, si trasforma in un museo all'aperto a base di trdelník. Eppure basterebbe una cosa sola: seguire l'esempio delle metropoli più vicine, tra cui per esempio Varsavia, e non avere paura di qualche metro in più. È quasi certo che l'accessibilità degli alloggi e la possibilità di acquistare appartamenti da investimento con potenziale da lasciare in futuro ai propri figli aumenterebbero in modo significativo. Se ciò non avverrà e Praga resterà mentalmente congelata alla fine – o forse addirittura alla metà – del XX secolo, i prezzi continueranno a salire. Siete riusciti nell'apparentemente impossibile e avete acquistato di recente un appartamento da destinare alla locazione? Saremo lieti di aiutarvi a trovare l'inquilino ideale, con il quale non avrete alcun problema. Oppure possiamo organizzare direttamente il cosiddetto canone garantito. Contattateci al numero di telefono +420 277 000 330 o scriveteci all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz. Calcoleremo subito a quanto siamo in grado di affittare il vostro immobile.
