Grazie ai dataset chiari e ordinati pubblicati a cavallo tra aprile e maggio abbiamo ora un'occasione unica per osservare come se la cava la Cechia nel confronto con altri Paesi rilevanti. Nei suoi dati l'OCSE confronta da un lato i Paesi membri (in totale 38), dall'altro gli Stati che aspirano all'adesione all'OCSE – per esempio Ucraina, Romania, Bulgaria, Croazia, ma anche la maggior parte delle grandi economie sudamericane. Per alcuni indicatori è disponibile anche il confronto con la rilevante «concorrenza» economica sul piano globale, quindi per esempio Russia, Cina o India. Tutti gli indicatori sono calcolati come indice decennale con base nel 2015. Nel testo che segue lavoreremo però con una rielaborazione in valori percentuali, che illustra la crescita dei prezzi e quindi anche il peggioramento dell'accessibilità dell'abitare, sia in proprietà sia in locazione, in Cechia nell'ultimo decennio. Come se la cava dunque il nostro Paese nei singoli indicatori e quali Stati – vicini o dall'altra parte del mondo – vi spiccano in modo eccezionale? Attenzione: più alta è la posizione in classifica, peggiore è il Paese in quell'indicatore!
Prima di passare all'analisi dei dati, è bene ricordare che i dataset aggregati dell'OCSE non possono mai cogliere tutte le specificità locali e regionali
Prezzi nominali degli appartamenti: 7° posto (su 45 Paesi monitorati)
Rispetto al 2015 da noi gli appartamenti sono rincarati nominalmente del 122 %. Un tipico trilocale nel centro allargato di Praga che dieci anni fa costava 4 milioni di Kč vale oggi quasi 9 milioni di corone. Una crescita nominale ancora più elevata è stata registrata per esempio da Ungheria, Lituania o Russia, nessuno però si avvicina nemmeno lontanamente al record della Turchia. Il periodo di iperinflazione locale ha infatti fatto salire i prezzi nominali degli appartamenti di un difficilmente credibile 1621 %. Sì, avete letto bene. Prezzi reali degli appartamenti: 10° posto (su 45 Paesi monitorati) Considerando gli influssi esterni, tra cui la crescita dei salari, l'inflazione o i cambiamenti nei panieri dei consumi, alla Cechia spetta un leggermente migliore 10° posto – restiamo però nel quarto peggiore di tutte le economie monitorate. Proprio questo indicatore dovrebbe essere il segnale più allarmante per il governo ceco: la situazione non è affatto ideale (e i programmi dei favoriti delle elezioni autunnali non promettono per ora una sua rapida soluzione). Gli appartamenti da noi in termini reali costano il 48 % in più rispetto a dieci anni fa, mentre la media dell'Unione Europea è stata del 16 %.. In due Paesi UE il prezzo d'acquisto reale degli immobili nell'ultimo decennio è addirittura sceso – si tratta di Finlandia e Italia.
Lo stato del mercato immobiliare in Cechia si può riassumere con la battuta della serie «not great, not terrible» – la situazione potrebbe essere decisamente peggiore, ma il nostro obiettivo è certamente puntare più in alto e aumentare l'accessibilità dell'abitare mantenendo al contempo il ritmo della crescita economica
Livello nominale dei canoni: 13° posto (su 40 Paesi monitorati)
Secondo i dati dell'OCSE la crescita dei canoni non segue finora la crescita dei prezzi d'acquisto degli immobili nella misura in cui forse ci si potrebbe aspettare. Negli ultimi dieci anni nella Repubblica Ceca i canoni sono cresciuti del 40 %, il che, in confronto al 66 % della Polonia, al 70 % della Slovenia o all'87 % dell'Ungheria, è in fondo «tranquillità». Nella classifica è interessante osservare come il problema non riguardi quasi le economie dell'Europa occidentale – per esempio in Germania la crescita dei canoni è stata di appena il 15 %, in Svizzera dell'11 %, in Francia addirittura solo del 7 %. Esiste un unico Paese monitorato in cui i canoni nell'ultimo decennio sono scesi, ed è il Giappone, avviato verso una crisi demografica con un certo anticipo rispetto agli altri.
Prezzo contro canone: 11° posto (su 39 Paesi monitorati)
E infine l'indicatore forse in assoluto più interessante per gli investitori immobiliari. Indica infatti come sia cambiato negli ultimi dieci anni il rapporto tra il prezzo d'acquisto degli appartamenti e i redditi da locazione. In altre parole, dove sia attualmente interessante possedere un immobile (attenzione però, non acquistarlo!). Dato che i dati ci hanno già confermato che i canoni in Cechia non sono cresciuti negli ultimi dieci anni così rapidamente come i prezzi degli appartamenti, non rientriamo oggi, nell'ambito delle economie OCSE e dei partner associati, tra i Paesi più attraenti. Il più interessante in assoluto è paradossalmente la già citata Finlandia, dove gli appartamenti sono cresciuti nominalmente dell'1,7 %, ma i canoni del 17,2 %. L'indicatore «standardised price-rent ratio», che oltre alla variazione mostrerebbe anche il reale rapporto attuale tra prezzo d'acquisto e canoni, purtroppo l'OCSE in Cechia non lo rileva.
Il Paese delle mille laghi potrebbe in realtà essere piuttosto il Paese dei mille appartamenti da investimento
Ricordiamo ancora una volta, per sicurezza, che tutti i dati sono relativi al 2015 (si tratta di un indice – variazione decennale). Per prendere una decisione d'investimento fondata è quindi necessario elaborare una quantità ben maggiore di dati e decidere in un contesto più ampio, considerando i reali prezzi d'acquisto dei singoli asset d'investimento nel Paese in questione e tenendo conto anche della legislazione correlata e delle condizioni fiscali. Esempi di appartamenti economici e costosi all'estero e anche di imposte immobiliari estremamente alte e basse li trovate nel nostro testo precedente dedicato esclusivamente a questo tema. State pensando di acquistare un appartamento da investimento o lo avete già nel vostro portafoglio? Vorreste monitorare costantemente i prezzi degli immobili e il livello dei canoni, ma non avete tempo? Affidate la cura dei vostri asset d'investimento agli esperti. Nel team di FLAT SERVICE abbiamo professionisti che si dedicano al mercato immobiliare e alla gestione immobiliare professionale già da 20 anni e saremo lieti di sollevarvi da tutte le preoccupazioni. Per saperne di più sui nostri servizi Partner e Garant, visitate questo sito web, scriveteci all'indirizzo e-mail info@flatservice.cz o chiamate il numero di telefono +420 277 000 330.
