Благодаря наглядным наборам данных, опубликованным на рубеже апреля и мая, у нас появилась уникальная возможность увидеть, как обстоят дела в Чехии в сравнении с другими релевантными странами. ОЭСР сравнивает в своих данных, с одной стороны, страны-члены (всего их 38), а с другой — государства, которые стремятся вступить в ОЭСР, например Украину, Румынию, Болгарию, Хорватию, а также большинство крупных южноамериканских экономик. По отдельным показателям доступно и сравнение с релевантными экономическими «конкурентами» на глобальном поле — то есть, например, с Россией, Китаем или Индией. Все индикаторы рассчитаны как десятилетний индекс с базой 2015 года. Однако ниже мы будем работать с производным процентным выражением, которое иллюстрирует рост цен, а значит, и ухудшение доступности собственного и арендного жилья в Чехии за минувшее десятилетие. Итак, как наша страна выглядит по отдельным показателям и какие страны — соседние или на другом конце света — выделяются в них особенно заметно? Внимание: чем выше позиция в рейтинге, тем хуже положение страны по данному показателю!
Прежде чем перейти к анализу данных, стоит напомнить, что агрегированные наборы данных ОЭСР никогда не могут отразить все локальные и региональные особенности
Номинальные цены квартир: 7-е место (из 45 стран)
По сравнению с 2015 годом квартиры у нас номинально подорожали на 122 %. Типичная трёхкомнатная квартира в расширенном центре Праги, которая ещё десять лет назад стоила 4 миллиона Kč, сегодня оценивается почти в 9 миллионов крон. Ещё более высокий номинальный рост зафиксировали, например, Венгрия, Литва и Россия, однако никто и близко не подошёл к рекордсмену — Турции. Тамошний период гиперинфляции привёл к росту номинальных цен на квартиры на с трудом вообразимые 1621 %. Да, вы прочитали правильно. Реальные цены квартир: 10-е место (из 45 стран) После учёта внешних факторов, к которым относятся рост зарплат, инфляция или изменения в потребительских корзинах, Чехии достаётся чуть лучшее 10-е место — но мы по-прежнему находимся в худшей четверти всех отслеживаемых экономик. Именно этот показатель должен быть самым тревожным сигналом для чешского правительства: ситуация совсем не идеальна (а планы фаворитов осенних выборов пока не обещают её быстрого решения). Квартиры у нас в реальном выражении стоят на 48 % дороже, чем десять лет назад, при этом средний показатель по Европейскому союзу составил 16 %. В двух странах ЕС реальная цена недвижимости за минувшее десятилетие даже снизилась — речь о Финляндии и Италии.
Состояние рынка недвижимости в Чехии можно описать сериальной фразой «not great, not terrible» — ситуация могла бы быть и значительно хуже, но наша цель, безусловно, метить выше и повышать доступность жилья при сохранении темпов экономического роста
Номинальный размер аренды: 13-е место (из 40 стран)
По данным ОЭСР, рост арендных ставок пока не повторяет рост цен на недвижимость в той мере, в какой мы могли бы этого ожидать. За последние десять лет в Чехии аренда выросла на 40 %, что по сравнению с 66 % в Польше, 70 % в Словении или 87 % в Венгрии — вообще-то «терпимо». В рейтинге интересно наблюдать, что проблема почти не касается западноевропейских экономик — например, в Германии рост арендных ставок составил всего 15 %, в Швейцарии — 11 %, во Франции — и вовсе 7 %. Есть лишь одна страна из выборки, в которой аренда за последнее десятилетие подешевела, — это Япония, которая движется к демографическому кризису с некоторым опережением по сравнению с остальными.
Цена против аренды: 11-е место (из 39 стран)
И наконец, показатель, который, возможно, для инвесторов в недвижимость самый интересный. Он показывает, как за минувшие десять лет изменилось соотношение цены покупки квартир к доходу от аренды. Иными словами, где сейчас привлекательно владеть недвижимостью (но внимание — не покупать её!). С учётом того, что данные уже подтвердили: аренда в Чехии росла за последние десять лет не так быстро, как цены на квартиры, — мы не относимся сейчас в рамках экономик ОЭСР и ассоциированных партнёров к самым привлекательным странам. Самой интересной парадоксальным образом оказывается уже упомянутая Финляндия, где квартиры номинально выросли на 1,7 %, а аренда — на 17,2 %. Показатель «standardised price-rent ratio», который помимо изменения показывал бы и реальное текущее соотношение цены покупки и аренды, к сожалению, ОЭСР в Чехии не измеряет.
Страна тысячи озёр на деле может оказаться скорее страной тысячи инвестиционных квартир
Ещё раз на всякий случай напоминаем, что все данные приведены относительно 2015 года (это индекс — изменение за десять лет). Чтобы принять обоснованное инвестиционное решение, необходимо обработать гораздо больший объём исходных данных и решать в более широком контексте реальной цены приобретения отдельных инвестиционных активов в конкретной стране, а также учесть соответствующее законодательство и налоговые условия. Примеры дешёвых и дорогих квартир за рубежом, а также экстремально высоких и низких налогов на недвижимость вы найдёте в нашем более раннем тексте, посвящённом исключительно этой теме. Задумываетесь о покупке инвестиционной квартиры или она уже есть в вашем портфеле? Хотели бы постоянно следить за ценами на недвижимость и размером арендных ставок, но у вас нет на это времени? Доверьте заботу о своих инвестиционных активах экспертам. В команде FLAT SERVICE работают специалисты, которые занимаются рынком недвижимости и профессиональным управлением недвижимостью уже 20 лет, и мы с радостью избавим вас от всех неприятных хлопот. Подробнее о наших услугах Partner и Garant вы узнаете на этом сайте, по электронной почте info@flatservice.cz и по телефону +420 277 000 330.
