Attenzione alla terminologia: un'unità non è un appartamento
La legislazione ceca non definisce una metratura minima precisa necessaria affinché un determinato spazio possa essere collaudato come abitativo. E questo è determinante per diverse ragioni: solo in un vero appartamento è infatti possibile registrare la residenza permanente, così come differiscono notevolmente le condizioni, per esempio, per l'assicurazione o per ottenere un mutuo ipotecario.
La legge definisce però al tempo stesso alcuni singoli parametri, che influiscono sulla dimensione minima di un appartamento. Si tratta, ad esempio, della superficie prescritta del locale abitabile, dei requisiti per i servizi igienici, dell'illuminazione e della ventilazione.
Da tempo controverso è il requisito secondo cui l'ingresso dal corridoio all'unità abitativa non deve dare direttamente su un locale abitabile, ma su un ingresso separato. Nella vicina Polonia, ad esempio, è già stato abolito, il che ha contribuito a un ritmo più rapido della costruzione residenziale e a un calo dei prezzi dei nuovi appartamenti. Nella pratica accade quindi che come limite inferiore per un monolocale collaudabile in Cechia vengano considerati circa 18-20 metri quadri di superficie complessiva.
Dalla porta d'ingresso direttamente in salotto? In Cechia illegale, altrove in Europa uno standard assoluto
Se in un annuncio vedete un «appartamento» che in tutti i materiali viene indicato come «unità», «apartment», «atelier» e simili, potete essere quasi certi al cento per cento che in realtà non si tratta di un appartamento. Questo naturalmente non significa che non ci si possa abitare, ma occorre mettere in conto in anticipo alcuni inconvenienti che ne derivano.
A volte si tratta solo di alcune unità dell'intero progetto che per parametri non rientrano nei requisiti di legge previsti per un appartamento. Altre volte vengono collaudati interi edifici come «alloggi di tipo apartment», ovvero di fatto un hotel. Purtroppo spesso anche in zone che, per la mancanza di servizi e infrastrutture, non sono adatte all'edilizia residenziale.
Microappartamenti in vendita e in affitto
Da quanto detto è evidente che, quando parliamo di microappartamenti, nella stragrande maggioranza dei casi in realtà non si tratta affatto di appartamenti. Questo però non significa che le unità con una superficie che si aggira di solito intorno ai dieci metri quadri non siano richieste. Piuttosto spesso restano direttamente di proprietà degli sviluppatori, finiscono sul mercato degli affitti e servono come cash flow stabile per le aziende che le hanno costruite o ristrutturate.
Vivere in pochi metri quadri era un tempo associato soprattutto ai paesi asiatici; poi la tendenza si è diffusa nell'Europa occidentale e ora si rafforza anche da noi
Negli ultimi tempi però cresce il numero dei casi in cui i microappartamenti finiscono anche nella vera vendita al dettaglio. Nell'ambito di questa possono naturalmente entrare anche nei portafogli di investitori istituzionali, il che, secondo le stime, accade all'incirca nella metà dei casi.
Un compromesso accettabile per tutti
La domanda cresce soprattutto per gli immobili in cui, nonostante lo spazio ridotto, sta tutto ciò che serve per vivere. Le soluzioni molto creative dei microappartamenti spesso puntano su una maggiore verticalità – dormire su un soppalco aumenta così efficacemente lo spazio, che è possibile sfruttare.
Lavatrice e asciugatrice sono tra gli elettrodomestici che nella maggior parte dei microappartamenti non trovano posto
La soluzione opposta è adottata nei progetti in cui ci sono, ad esempio, bagni comuni sul corridoio oppure servizi condivisi. Può trattarsi ad esempio di una lavanderia comune, perché in un microappartamento la lavatrice occupa davvero molto spazio. In edifici di questo tipo oggi trovano però la loro casa temporanea soprattutto persone che arrivano in Cechia dall'Europa orientale o dal Sud-est asiatico.
Le famiglie non trainano più la domanda
Attenzione però: anche i cechi sono naturalmente interessati ai microappartamenti. Rappresentano infatti in larga misura una logica reazione ai profondi cambiamenti demografici che in tutto il mondo, quindi anche nella Repubblica Ceca, stanno avvenendo negli ultimi anni. Cresce notevolmente, ad esempio, il numero delle famiglie unipersonali, per le quali i microappartamenti sono spesso un'ottima scelta. Alla «generazione single» devono rispondere quindi anche gli sviluppatori residenziali.
Nettamente più alta è anche la quota di donne che non hanno figli e non ne pianificano. Mentre nelle generazioni precedenti al 1989 si trattava di circa il 5 %, cioè di una donna su venti, i dati attuali parlano del 20-25 %, ovvero di circa una donna su quattro o cinque in età produttiva. E l'intera tendenza è destinata ad accentuarsi: le indagini tra le generazioni Z e alfa indicano che fino a metà degli intervistati non pianifica intenzionalmente di diventare genitore.
Una famiglia numerosa in cerca di un appartamento 4+kk o più grande è oggi in Cechia un po' come la signora Colombo
Gradualmente cambia dunque la struttura della domanda. Per lunghi decenni a trainarla erano soprattutto le giovani famiglie con due o addirittura più figli, che per vivere comodamente richiedevano appartamenti più grandi, delle categorie 3+kk o 4+kk. Oggi, nei nuovi progetti immobiliari, di appartamenti simili se ne trova un numero davvero minimo. Da un lato in pochi ne hanno bisogno, dall'altro in pochi se li possono permettere. Resta una domanda per economisti, sociologi e demografi capire se e in quale direzione questi due fenomeni si accelerino a vicenda.
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