La società di revisione e consulenza Deloitte pubblica il suo Real Index ormai da diversi anni. A differenza dei dati sui prezzi di offerta, spesso notevolmente distorti, esso registra i prezzi reali delle compravendite concluse. Agli investitori offre così un quadro più completo del prezzo al metro quadro degli immobili residenziali in tutta la Cechia. Non appena questi dati vengono incrociati con i salari medi delle singole regioni, scopriamo quante annualità intere di stipendio debba teoricamente risparmiare chi desidera acquistare un appartamento nel capoluogo in questione. Nella pratica sono ovviamente di più, perché non è possibile, nemmeno con la migliore volontà, risparmiare il 100 % di tutte le entrate.
Chi risparmia, in tre… anni mette da parte quasi un intero appartamento a Ústí, oppure un quarto di appartamento a Praga
Questi dati mostrano che, mentre a un abitante medio di Ústí nad Labem bastano poco più di quattro stipendi annuali per un tipico bilocale da sessanta metri quadri, nella seconda regione «più economica», quella di Moravia-Slesia, ne servono già quasi sei. Solo qualche mese in più occorrerà risparmiare nella regione di Karlovy Vary. All'estremo opposto della classifica si trovano, senza grandi sorprese, la regione della Moravia meridionale (11 stipendi annuali) e la città di Praga (quasi 12 stipendi annuali).
Alle soglie della «crisi abitativa»
Un discorso analogo vale per i dati relativi alla percentuale dello stipendio mensile che l'abitante medio di un capoluogo spende per l'affitto. A Ústí nad Labem è il 27 %, a Ostrava il 30 % e a Karlovy Vary il 32 %. Gli altri capoluoghi di regione oscillano di pochi punti percentuali attorno alla soglia del 35 %, sempre con due evidenti eccezioni: Praga (43 %) e Brno (addirittura il 44 % dello stipendio). La Commissione economica per l'Europa (UNECE) indica nel suo manuale che l'abitazione può essere considerata sostenibilmente accessibile solo se le famiglie spendono per tutte (!) le spese abitative (quindi comprese le spese accessorie e l'energia) al massimo il 30 % del proprio reddito disponibile. I Paesi in cui tale quota raggiunge il quaranta per cento o più vengono definiti da questa commissione regionale dell'ONU come Paesi con «costi abitativi eccessivi».
Le promesse possono essere grandi errori
Il rendimento stimato dell'investimento nella regione di Ústí è del 6,6 % annuo, mentre in altre quattro regioni si colloca sopra la soglia del 5 % (Moravia-Slesia, Karlovy Vary, Zlín e Vysočina). Al contrario, la regione della Boemia centrale, la Moravia meridionale e Praga si attestano, secondo le stime, attorno o poco sotto la soglia del 4 % di rendimento annuo. È però molto importante sottolineare che tali cifre non tengono conto delle specificità regionali legate alla maggiore difficoltà nel trovare inquilini solvibili, a un eventuale logoramento superiore alla norma degli immobili o addirittura a danni di notevole entità, né ai non trascurabili costi di sfratto dei morosi. E in Cechia questi ultimi non sono affatto in numero irrilevante, come avete potuto leggere la settimana scorsa sul nostro blog in un articolo dedicato. Una volta conteggiati questi costi aggiuntivi attesi (tenendo conto del livello di rischio accettabile), un investimento a Praga, a Brno o in uno dei capoluoghi nelle regioni più stabili lontane dalle zone di confine può risultare altrettanto conveniente o addirittura più conveniente.
Nelle città più piccole l'idoneità di un appartamento come investimento può cambiare letteralmente di strada in strada
Vale quindi sempre la pena visitare di persona l'immobile che state valutando per un investimento, senza acquistare solo sulla base di belle immagini nel catalogo e delle promesse degli agenti immobiliari. Andate a conoscere con attenzione la zona, chiedete ai residenti e informatevi attivamente su ciò che accade nelle città in cui volete collocare in sicurezza le vostre disponibilità finanziarie.
Forze di mercato che agiscono in direzioni opposte
Gli investimenti nelle regioni sono considerati da molti un'opportunità molto interessante, ma la finestra della loro convenienza comincia lentamente a chiudersi. Sempre più spesso vi investono infatti i fondi finanziari istituzionali e tra non molto entreranno sul mercato anche i fondi pensione. Sul prezzo degli immobili nelle regioni nei prossimi decenni agiranno due forze diverse – e in direzioni opposte. Sarà quindi interessante osservare quale delle due si rivelerà dominante. Il progressivo spopolamento delle regioni dovuto alla situazione demografica e alle generazioni meno numerose potrebbe indicare che il prezzo degli immobili tenderà piuttosto a scendere. Allo stesso tempo, però, molti capoluoghi di regione dovrebbero essere gradualmente collegati alla rete ferroviaria ad alta velocità tra il 2030 e il 2040, il che aprirà possibilità del tutto nuove a proprietari e inquilini per trovare un lavoro ben retribuito a Praga o a Brno. Crescerà anche la popolarità del lavoro da remoto. Questo spingerà i prezzi degli immobili verso l'alto, perché da un appartamento a Ústí nad Labem raggiungere il centro di Praga può benissimo significare un viaggio in treno ad alta velocità molto più breve e piacevole rispetto a quello da una cittadina satellite situata a pochi chilometri dai confini della capitale. State valutando l'acquisto di un immobile da investimento, oppure lo avete già in portafoglio e intendete affittarlo a breve? Prendete in considerazione i servizi di un gestore esperto, che vi guiderà dal punto di vista amministrativo lungo tutto il processo di locazione e vi aiuterà a trovare l'inquilino ideale, che ogni mese paga puntualmente e senza problemi. Maggiori informazioni sui nostri servizi FLAT SERVICE Partner e Garant le trovate su questo sito web oppure presso i nostri colleghi all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz e al numero di telefono +420 277 000 330.
