Аудиторская и консалтинговая компания Deloitte публикует свой Real Index уже целый ряд лет. В отличие от данных о ценах предложения, которые часто бывают заметно искажены, он фиксирует реальные цены состоявшихся сделок. Тем самым инвесторы получают более целостную картину того, сколько стоит квадратный метр жилой недвижимости по всей Чехии. Как только эти данные сопоставить со средними зарплатами в отдельных регионах, мы узнаём, сколько полных годовых зарплат теоретически должен накопить покупатель квартиры в том или ином областном городе. На практике, разумеется, больше, ведь даже при всём желании невозможно откладывать 100 % всех доходов.
Кто копит, тот за три… года накопит почти на целую квартиру в Усти — или на четверть квартиры в Праге
Эти данные показывают, что если среднему жителю Усти-над-Лабем на типовую двухкомнатную квартиру площадью шестьдесят метров хватит чуть более четырёх годовых зарплат, то во втором «самом дешёвом» Моравскосилезском крае их потребуется уже почти шесть. Лишь на несколько месяцев дольше придётся копить в Карловарском крае. На противоположном конце рейтинга не слишком удивительно оказываются Южноморавский край (11 годовых зарплат) и город Прага (почти 12 годовых зарплат).
На грани «жилищного кризиса»
О том же говорят и данные о том, какой процент месячной зарплаты средний житель того или иного областного города тратит на арендное жильё. В Усти-над-Лабем это 27 %, в Остраве 30 %, в Карловых Варах 32 %. Остальные областные города колеблются в пределах нескольких процентных пунктов вокруг отметки 35 % — и снова с двумя очевидными исключениями, которыми являются Прага (43 %) и Брно (даже 44 % зарплаты). Европейская экономическая комиссия (UNECE) при этом в своём руководстве указывает, что жильё можно считать устойчиво доступным только в том случае, если домохозяйства тратят на все (!) расходы, связанные с жильём (то есть включая коммунальные платежи и энергию), максимум 30 % своего располагаемого дохода. Страны, где речь идёт о сорока и более процентах, эта региональная комиссия ООН относит к тем, где наблюдаются «чрезмерные расходы на жильё».
Обещания могут обернуться большими ошибками
Оценочная доходность инвестиций в Устецком крае составляет 6,6 % годовых, ещё в четырёх краях она держится выше отметки 5 % (Моравскосилезский, Карловарский, Злинский и Высочина). Напротив, Среднечешский край, Южноморавский край и Прага по оценкам находятся около или чуть ниже границы в 4 % годовой доходности. Однако очень важно подчеркнуть, что приведённые цифры не учитывают региональной специфики, связанной с более сложным поиском платёжеспособных арендаторов, возможным бóльшим, чем обычно, износом недвижимости или даже ущербом значительного масштаба, а также нетривиальными расходами на выселение неплательщиков. А их в Чехии отнюдь не пренебрежимо мало, о чём вы могли прочитать на прошлой неделе в нашем блоге в отдельной статье. После учёта этих ожидаемых дополнительных расходов (с поправкой на приемлемый уровень риска) инвестиция в Праге, Брно или в одном из областных городов в более стабильных регионах вдали от приграничья может оказаться столь же выгодной или даже более выгодной.
Пригодность квартиры для инвестиции в небольших городах может различаться буквально от улицы к улице
Поэтому всегда стоит лично посетить недвижимость, которую вы рассматриваете для инвестиции, и не покупать её только по красивым картинкам в каталоге и обещаниям риелторов. Съездите и внимательно изучите локацию, расспросите местных жителей и активно интересуйтесь тем, что происходит в городах, где вы хотите надёжно разместить свои свободные средства.
Рыночные силы, действующие друг против друга
Инвестиции в регионах многие считают очень привлекательной возможностью, однако окно их выгодности потихоньку начинает закрываться. Всё чаще в них вкладываются институциональные финансовые фонды, а вскоре на рынок выйдут и пенсионные фонды. На цену недвижимости в регионах в ближайшие десятилетия будут давить две разные силы — причём в противоположных направлениях. Поэтому будет интересно наблюдать, какая из них окажется доминирующей. Постепенное обезлюдение регионов вследствие демографической ситуации и малочисленных поколений могло бы указывать на то, что цены на недвижимость пойдут скорее вниз. Вместе с тем ряд областных городов примерно в 2030–2040 годах должен постепенно быть подключён к сети высокоскоростных железных дорог, которая откроет собственникам и арендаторам совершенно новые возможности получения выгодной работы в Праге или Брно. Будет расти и популярность удалённой работы. Это потянет цены на недвижимость вверх, ведь из квартиры в Усти-над-Лабем дорога в центр Праги скоростным поездом вполне может быть короче и приятнее, чем из городка-спутника всего в нескольких километрах за границей столицы. Раздумываете о покупке инвестиционной недвижимости или уже имеете её в своём портфеле и планируете в ближайшее время сдать в аренду? Рассмотрите услуги опытного управляющего, который проведёт вас через весь процесс аренды с административной точки зрения и поможет найти идеального арендатора, платящего каждый месяц вовремя и без проблем. Подробнее о наших услугах FLAT SERVICE Partner и Garant вы узнаете на этом сайте или у наших коллег по электронной почте sales@flatservice.cz и по телефону +420 277 000 330.
