La fine di marzo è piuttosto particolare: gran parte degli investitori cerca di ottenere la pre-approvazione dei mutui per investimento ancora secondo le vecchie regole, più vantaggiose, valide fino all'ultimo giorno di marzo. Dal primo aprile infatti, in base alle raccomandazioni vincolanti della Banca nazionale ceca si arriverà a una netta stretta dei cordoni della borsa. Abbiamo approfondito il tema in un articolo dedicato.
Si tratta però solo di un'oscillazione temporanea, che non inciderà particolarmente sulla dinamica complessiva del mercato. «Ci attende inoltre una tempesta legislativa di media intensità, con effetti decisamente più forti della brezza legislativa del 2025», avverte l'Associazione per l'edilizia in locazione (ANB). E aggiunge la previsione per il mercato degli affitti, che senz'altro interessa di più i nostri clienti attuali e potenziali: «La crescita dei prezzi degli appartamenti non sarà a due cifre, rallenterà rispetto al 2025 e i canoni di locazione manterranno con ogni probabilità la stessa dinamica del 2025».
Le previsioni per il mercato degli affitti nel 2026
Vediamo ora una per una tutte e 10 le tendenze che l'ANB cita nel suo documento:
1) I prezzi degli appartamenti cresceranno a un ritmo tra il 6 e l'8 %
Il rallentamento della crescita dei salari reali e il conseguente calo del potere d'acquisto eserciteranno, secondo l'ANB, una pressione sui prezzi degli immobili: alla precedente crescita annua a due cifre del loro valore potremo dire addio.
2) I canoni saliranno, ma più lentamente che in passato
Quest'anno non sono attese spinte verso un aumento improvviso dei canoni, anche considerando le difficoltà finanziarie in cui alcune famiglie potrebbero trovarsi a causa dell'attuale situazione in Medio Oriente. La crescita dei costi in tutti i settori sarà (forse un po' paradossalmente) un ulteriore fattore che spingerà a non aumentare i canoni: ci si può quindi attendere una crescita compresa tra il 6 e il 9 % circa.
3) Quasi 40 000 persone in più passeranno alla locazione
Il numero di persone che, invece della casa di proprietà, sceglie l'affitto cresce costantemente e si avvicina lentamente agli standard occidentali. Si prevede che entro il 2030 vivrà in affitto circa un quarto della popolazione ceca.
L'edilizia in locazione sta diventando la prima e di fatto unica scelta soprattutto per le giovani famiglie
4) I morosi restano un'incognita
La quota di morosi rimarrà stabile e dovrebbe continuare a muoversi intorno al 2 %. Un cambiamento rilevante sarà però l'introduzione del cosiddetto sussidio unico. Inizialmente avrebbe dovuto essere erogato da maggio, ora la scadenza è slittata alla seconda metà dell'anno. «Sul mercato c'è un lieve nervosismo sul fatto che il nuovo sussidio unico possa alla fine peggiorare la puntualità nei pagamenti di alcuni inquilini», avverte il vicepresidente dell'ANB Michal Hrbatý.
5) Il divario tra Praga, Brno e le regioni si allargherà
La seconda città più grande della Repubblica Ceca recupererà lentamente terreno su Praga per quanto riguarda i prezzi degli affitti. Nelle altre località, invece, i prezzi possono anche scendere. Un peso notevole ha la disponibilità di infrastrutture di trasporto di qualità (treni affidabili e nuove autostrade).
Dal punto di vista del mercato degli affitti Praga resterà una sorta di «Stato nello Stato»
6) I tassi d'interesse saliranno
Il prezzo più alto del denaro è già stato trasferito dalle banche sui tassi finali per i clienti. Il rincaro dei mutui (che possiamo osservare ormai quasi in tempo reale) significa per una parte dei potenziali acquirenti un ulteriore rinvio dell'acquisto di una casa di proprietà.
7) Ci saranno modifiche legislative rilevanti
Sono attualmente in iter legislativo sia la Legge urbanistica (sulla quale stiamo preparando un articolo dedicato), sia la Legge sul sostegno all'abitazione. È del tutto possibile che, nell'ambito della modifica della Legge sulle opere lineari, i grandi progetti residenziali vengano inseriti tra le cosiddette opere di pubblico interesse, il che può cambiare in modo sostanziale la dinamica del mercato.
Con il nuovo governo arriva anche una nuova impostazione per affrontare la crisi abitativa
8) La professionalizzazione del mercato proseguirà
Il peso dei locatori istituzionali e dei grandi patrimoni immobiliari cresce di anno in anno e nemmeno l'edizione 2026 farà eccezione in questo senso. «Mi aspetto che solo a Praga, nel 2026, il numero di appartamenti gestiti da locatori istituzionali aumenti di circa 800 unità», afferma la vicepresidente dell'ANB Zuzana Chudoba.
9) A Praga si costruirà, ma sempre meno del necessario
L'anno scorso nella capitale è stata completata la costruzione di circa 6 500 nuovi appartamenti. In realtà ne servirebbero tranquillamente il doppio. Gli sviluppatori avviano nuovi progetti (spesso al posto di ex brownfield nel centro allargato), ma per coprire l'elevata domanda non basta ancora nemmeno lontanamente. Un fattore problematico è anche la crescita dei prezzi dei materiali edili di decine di punti percentuali.
10) L'affitto resterà economicamente più conveniente della proprietà
Secondo i calcoli dell'ANB, il confronto tra l'abitare in affitto e l'acquisto di una casa con un mutuo (agli attuali tassi elevati) risulta oggi nettamente a favore dell'affitto. La differenza, per un appartamento tipo di circa 50 metri quadrati, è di quasi 8 mila corone! Per molte persone l'affitto diventerà così una scelta stabile e non temporanea.
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