Che cos'è in realtà un brownfield, letteralmente «campo marrone»? Si tratta di un terreno o di un'area, in passato utilizzata ad esempio per l'industria o l'agricoltura, oggi però inutilizzata o degradata e con un potenziale di rigenerazione naturale minimo. Aree di questo tipo si prestano tuttavia a una profonda rivitalizzazione e a un nuovo utilizzo per altre funzioni, ad esempio abitativo, commerciale o di servizi pubblici.
I terreni liberi interessanti nel centro allargato di Praga, con buoni tempi di percorrenza verso il centro in auto o con i mezzi pubblici e servizi di quartiere adeguati, sono diminuiti notevolmente. La tendenza a costruire «nei campi alle porte di Praga» sta quindi lentamente finendo. Fanno eccezione forse solo le cittadine satellite composte da case unifamiliari isolate o a schiera, che però solo raramente finiscono nei portafogli degli investitori immobiliari e quindi sul mercato delle locazioni.
Negli spazi con un'eredità industriale si aprirebbe in teoria anche la possibilità di realizzare loft artistici o mansarde su due livelli, ma più spesso gli sviluppatori optano per la demolizione completa e la costruzione di appartamenti del tutto nuovi
Al contrario, brownfield interessanti, in attesa di una trasformazione totale, si trovano in tutta Praga. Ne abbiamo scelti quattro su cui vale la pena concentrarsi seguendo i piani degli sviluppatori per le future costruzioni in queste zone.
Brownfield Bubny-Zátory
L'area dell'ex scalo merci, che di fatto separava Holešovice da Letná, non viene più utilizzata per il suo scopo originario già da diversi decenni. Si tratta del più grande brownfield di Praga, con una superficie di circa 110 ettari. Di recente sono state completate la decontaminazione del complesso e la sua preparazione per una costruzione massiccia di circa 11 mila appartamenti per 25 mila persone. Il completamento definitivo dell'intero nuovo quartiere è previsto intorno al 2040.
Scalo merci di Žižkov
Allo scalo merci di Žižkov abbiamo già dedicato in passato sul blog di FLAT SERVICE un articolo a parte. Uno dei più grandi spazi liberi di Praga, che per di più si trova davvero a due passi dal centro storico, se lo sono spartito tutti i principali attori del mercato delle nuove costruzioni residenziali. Alcuni di loro (ad esempio Penta Real Estate) dispongono già di un permesso di costruire definitivo. Il brownfield, esteso su circa 30 ettari, dovrebbe diventare la casa di circa 20 mila praghesi.
Area di sviluppo Bohdalec-Slatiny
Nell'enorme spazio situato tra Vršovice, Strašnice e Záběhlice si trovano oggi una colonia di orti degradata, i resti di insediamenti d'emergenza del periodo tra le due guerre e prati invasi da vegetazione spontanea. In alcuni piani quest'area è indicata come Brownfield Strašnice. Un ampio studio urbanistico commissionato dalla capitale prevede però la completa edificazione di questo territorio nei prossimi decenni. E questo nonostante lo spazio fosse stato originariamente concepito come riserva per il ricovero dei treni ad alta velocità.
Se a Bohdalec nasceranno davvero migliaia di appartamenti, sorgeranno probabilmente sopra un'enorme infrastruttura sotterranea per l'alta velocità con capolinea a Zahradní Město
Brownfield comunale di Dolní Počernice
L'ultimo progetto è particolare perché si tratta di un brownfield di 18 ettari di proprietà diretta della capitale, che qui sta preparando la costruzione di appartamenti in collaborazione con la Pražská developerská společnost. Anche a questo progetto abbiamo dedicato un testo a parte sul nostro blog, dove trovate maggiori informazioni. Tra il 2026 e il 2034 dovrebbero nascere qui circa 800 unità in locazione.
Altri progetti conclusi, in preparazione e in corso di realizzazione
Le aree interessanti nel centro allargato, che stanno attraversando un'enorme trasformazione o per le quali essa è concretamente allo studio, sono naturalmente molte. Tra queste figurano ad esempio la costruzione di Smíchov City, che trasforma l'ex scalo merci locale, i progetti Rohan City sull'omonima isola a Karlín, il nuovo enorme complesso residenziale in via K Žižkovu a due passi dall'O2 Arena o la trasformazione delle ex fabbriche Chirana a Modřany (progetto Meta Lofts) e Avia a Letňany. Tra i progetti già completati o quasi ultimati su ex brownfield rientrano Tesla Hloubětín, Nuselský pivovar, Waltrovka, So-Ho e Lihovar Smíchov.
La superficie complessiva dei brownfield praghesi è stimata in ben 940 ettari: sfruttandola pienamente, potrebbe offrire una nuova casa a centinaia di migliaia di persone. La questione aperta resta naturalmente soprattutto il finanziamento delle infrastrutture collegate e dei servizi di quartiere, verso cui, per ovvie ragioni, gli sviluppatori non si mostrano molto entusiasti.
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