La decisione sul cambiamento delle regole è arrivata alla fine dello scorso novembre, in relazione alle prospettive macroeconomiche nell'ambito della consueta valutazione della stabilità finanziaria. Il Consiglio direttivo della Banca nazionale ceca ritiene che la crescita dei prezzi degli immobili in Cechia, che nella maggior parte delle grandi città ha assunto un ritmo a due cifre, non sia sostenibile nel lungo periodo.
Nel caso in cui l'economia scivolasse in recessione, sono proprio i mutui sui cosiddetti appartamenti da investimento a comportare un rischio più elevato di insolvenza. L'obiettivo di questo intervento preventivo è quindi, in una certa misura, raffreddare la domanda di investimento in immobili e prevenire cambiamenti sistemici negativi nell'economia.
È importante sottolineare che, al momento, la Banca nazionale ceca considera «immobile da investimento» il terzo appartamento o casa e i successivi di vostra proprietà, oppure tutti gli immobili acquistati a scopo di locazione.
Che cosa significa il rapporto Loan to Value?
Parte della nuova raccomandazione vincolante è la modifica dell'indicatore LTV, ossia Loan to Value. Esso descrive il rapporto tra l'importo del finanziamento e il valore dell'immobile. Mentre in passato le banche concedevano per gli investimenti abitualmente l'80 % (i giovani che acquistavano la prima casa arrivavano anche a un LTV del 90 %), dal 1° aprile l'LTV avrà un tetto del 70 % se non si tratta di un immobile destinato all'abitazione del richiedente.
Uno degli obiettivi della nuova regolamentazione è anche evitare di dover inasprire le regole sui mutui per le giovani famiglie, che oggi faticano a trovare un alloggio accessibile
Acquistando un appartamento da investimento al prezzo di 10 milioni di Kč dovrete quindi avere a disposizione almeno 3 milioni di corone di risorse proprie. Resta però da vedere con quanto rigore si verificherà, nella pratica, se i fondi sul conto del richiedente siano davvero suoi.
Si attiva anche il nuovo limite DTI
Un intervento forse ancora più incisivo nei piani di investimento di alcune persone sarà l'attivazione del limite DTI, ovvero Debt to Income. Esso stabilisce quanto elevati possono essere i debiti complessivi dell'investitore in rapporto al suo reddito annuo.
Investire negli immobili su larga scala sarà da aprile quasi impossibile per chi non dispone di redditi nettamente superiori alla media
L'indebitamento complessivo (compresi i prestiti in essere, i leasing, le carte di credito ecc.) dal 1° aprile 2026 non potrà superare sette volte il reddito netto annuo del richiedente. Chi si rivolge alla banca per un finanziamento di 4,2 milioni di Kč dovrebbe quindi guadagnare almeno 600 mila corone nette all'anno.
Per le persone con redditi nella media che già stanno rimborsando il mutuo sulla propria casa sarà quindi quasi impossibile ottenere un altro finanziamento per un appartamento da investimento, a causa del limite DTI pari a 7.
Valutazione più severa del cash flow
Una novità è anche la maggiore prudenza raccomandata in modo vincolante nei confronti dei presunti redditi da locazione. Le banche dovrebbero d'ora in poi affrontare i calcoli con più realismo e tenere conto solo di circa il 70 % dell'importo dichiarato dei redditi attesi.
Un appartamento vuoto e senza inquilino non deve ostacolare il regolare rimborso del finanziamento concesso
In alcuni casi potranno inoltre chiedere al richiedente di dimostrare che sarà in grado di rimborsare il mutuo per investimento anche in caso di mancati introiti da locazione per un massimo di 3 mesi, tenuto conto degli altri suoi impegni verso gli istituti finanziari.
Nelle ultime settimane di marzo ci si può quindi aspettare una certa «corsa» alle banche e anche ai cataloghi dei developer. Se volete rientrare nelle vecchie regole, dovete avere la domanda firmata entro la fine di marzo. Attenzione: alcune banche ipotecarie richiedono entro tale data anche l'approvazione.
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