Решение об изменении правил было принято в конце ноября прошлого года в связи с макроэкономическим прогнозом в рамках регулярной оценки финансовой стабильности. Банковский совет Чешского национального банка считает, что рост цен на недвижимость в Чехии, который в большинстве крупных городов набрал двузначные темпы, в долгосрочной перспективе неустойчив.
В случае, если бы экономика вошла в рецессию, именно с ипотечными кредитами на так называемые инвестиционные квартиры связан повышенный риск неплатежей. Цель этой превентивной меры – в определённой степени охладить инвестиционный спрос на недвижимость и предотвратить негативные системные изменения в экономике.
Важно, что «инвестиционной недвижимостью» Чешский национальный банк в настоящее время считает третью и каждую следующую квартиру или дом в вашей собственности, а также любые объекты, приобретённые с целью сдачи в аренду.
Что означает показатель Loan to Value?
Частью новой обязательной рекомендации является изменение показателя LTV, то есть Loan to Value. Он описывает соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости. Если раньше банки на инвестиции обычно предоставляли 80 % (молодые семьи на собственное жильё получали и LTV 90 %), то с 1 апреля LTV будет ограничено уровнем 70 %, если речь не идёт о недвижимости, предназначенной для проживания самого заявителя.
Одна из целей нового регулирования – не допустить ужесточения ипотечных правил для молодых семей, которым уже сегодня трудно найти доступное жильё
Таким образом, при покупке инвестиционной квартиры стоимостью 10 миллионов Kč вы должны иметь наготове как минимум 3 миллиона крон из собственных средств. Вопрос лишь в том, насколько строго на практике будут проверять, действительно ли средства на счёте заявителя принадлежат именно ему.
Вступает в силу и лимит DTI
Пожалуй, ещё большим вмешательством в инвестиционные планы некоторых людей станет активация лимита DTI, то есть Debt to Income. Он определяет, насколько высокими могут быть совокупные долги инвестора по отношению к его годовому доходу.
Масштабное инвестирование в недвижимость станет с апреля практически невозможным для людей без значительно выше среднего дохода
Совокупная задолженность (включая действующие кредиты, лизинги, кредитные карты и т. п.) с 1 апреля 2026 года не должна превышать семикратный размер чистого годового дохода заявителя. Тот, кто придёт в банк за кредитом в размере 4,2 миллиона Kč, должен зарабатывать как минимум 600 тысяч чистыми в год.
Для людей со средними доходами, которые уже выплачивают ипотеку за собственный дом, из-за лимита DTI 7 будет практически невозможно получить ещё один кредит на инвестиционную квартиру.
Более строгая оценка cash flow
Новшеством является и обязательно рекомендованная повышенная осмотрительность в отношении предполагаемых доходов от аренды. Банки теперь должны подходить к расчётам трезвее и учитывать лишь около 70 % от заявленной суммы ожидаемых доходов.
Пустующая квартира без арендатора не должна становиться препятствием для регулярного погашения предоставленного кредита
В некоторых случаях заявителя могут также попросить подтвердить, что он сможет выплачивать инвестиционную ипотеку и при отсутствии доходов от аренды на протяжении до 3 месяцев, с учётом его прочих обязательств перед финансовыми учреждениями.
В последние недели марта поэтому можно ожидать своеобразного «налёта» на банки, а также на каталоги девелоперов. Если вы хотите успеть по старым правилам, у вас должна быть подписана заявка до конца марта. Внимание: некоторые ипотечные банки требуют к этому сроку и одобрение.
Планируете приобрести инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду и не знаете, к кому обратиться? Мы с удовольствием пройдём вместе с вами весь процесс выбора недвижимости, её покупки и включения в инвестиционный портфель, а ваша новая квартира перейдёт под наше профессиональное управление. Достаточно позвонить по телефону +420 277 000 330 или написать на адрес sales@flatservice.cz, и вы узнаете больше о наших риелторских и управленческих услугах.
