Gli esperti non hanno dubbi. A Praga mancano oltre 20 mila appartamenti per soddisfare la domanda attuale. Secondo loro il deficit, che cresce da anni, è nato a causa di un sistema di approvazione delle nuove costruzioni ormai anchilosato e di un'eccessiva burocrazia. In media a Praga vengono autorizzati ogni anno solo 3,4 appartamenti ogni 1000 abitanti, mentre all'estero la cifra è doppia (fonte: Forbes 2021, analisi GC).
Gli appartamenti aumentano, ma troppo poco
Negli ultimi due anni l'offerta di appartamenti a Praga è cresciuta per la prima volta. L'Istituto di pianificazione e sviluppo della città di Praga indica nella sua analisi annuale che nel 2019 si è registrato per la prima volta un aumento del numero di appartamenti liberi sul mercato e che la tendenza in crescita si è mantenuta anche nel 2020. La previsione per gli anni successivi è illustrata nel grafico IPR qui sotto. Va però sottolineato che l'offerta di appartamenti è ben lontana dal corrispondere a una domanda che cresce molto più rapidamente. Solo nell'anno scorso la domanda di nuovi appartamenti sul territorio della capitale Praga è salita del 3,4 % (fonte: studio CEEC 2021). L'offerta è però aumentata solo dell'1,4 %. In questo modo, secondo i direttori delle società di sviluppo immobiliare interpellati, non fa che allargarsi un divario che nei prossimi anni sarà molto difficile colmare. «Dato che a Praga le modifiche al piano regolatore vigente sono praticamente ferme e che su numerosi brownfield vigono da anni blocchi edilizi, il ritmo di approvazione dei nuovi progetti edilizi non accelererà di certo. E non servirà nemmeno la nuova legge edilizia, che è sicuramente un passo nella giusta direzione, ma che in nessun caso porterà nuovi appartamenti sul mercato», commenta la situazione nell'ambito dell'indagine della società CEEC Research Michaela Tomášková di Central Group a. s.
Entro il 2030 il problema dovrebbe essere risolto
L'Istituto di pianificazione e sviluppo della città di Praga (IPR) ha elaborato un piano ambizioso che dovrebbe risolvere il problema della carenza di alloggi entro il 2030. L'obiettivo è costruire 9 000 appartamenti l'anno e possedere 35 000 appartamenti comunali entro il 2030. Resta la domanda di chi costruirà tutti gli appartamenti necessari, visto che le società di sviluppo immobiliare vengono continuamente frenate dagli uffici edilizi e dalle istituzioni per la tutela dei monumenti e dell'ambiente. La soluzione potrebbe essere la città stessa, se decidesse di farsi carico della costruzione di alloggi comunali. Oggi però la realtà è diversa, visto che gli appartamenti comunali rappresentano circa il 5 % del patrimonio abitativo. Solo tra il 2011 e il 2019 il patrimonio abitativo comunale di Praga si è ridotto di oltre la metà (fonte). Nell'ultimo decennio l'Amministrazione della città di Praga ha realizzato solo un numero minimo di progetti di nuova edilizia residenziale (vedi grafico dello Studio sulla qualità della vita dei praghesi 11/2019). Chi cerca un nuovo appartamento vedrà quindi compensato il calo del patrimonio abitativo esclusivamente grazie alle società di sviluppo immobiliare. Attualmente non è quasi in corso alcuna costruzione di nuove unità abitative avviata direttamente dalla città o dallo Stato. Resta quindi da vedere come affronteranno la questione i nuovi soggetti politici usciti dalle elezioni dell'ottobre 2021. Resteremo prevalentemente nelle mani degli sviluppatori immobiliari o, dopo anni di stagnazione, la situazione si sbloccherà finalmente grazie all'iniziativa dello Stato o delle città?
