У экспертов нет сомнений. В Праге не хватает более 20 тысяч квартир, которые удовлетворили бы нынешний спрос. По их мнению, дефицит, который растёт уже долгие годы, возник из-за окостеневшей системы согласования новостроек и чрезмерной бюрократии. В среднем в Праге ежегодно выдаются разрешения лишь на 3,4 квартиры на 1000 жителей, тогда как за рубежом этот показатель вдвое выше (источник: Forbes 2021, анализ GC).
Квартир становится больше, но этого мало
За последние два года предложение квартир в Праге впервые выросло. Институт планирования и развития города Праги в своём ежегодном анализе отмечает, что в 2019 году впервые увеличилось число свободных квартир на рынке, и растущая тенденция сохранилась и в 2020 году. Прогноз на ближайшие годы показан на графике IPR ниже. Однако следует отметить, что предложение квартир далеко не соответствует спросу, который растёт гораздо быстрее. Только за прошлый год спрос на новые квартиры на территории столичной Праги вырос на 3,4 % (источник: исследование CEEC 2021). Предложение же увеличилось лишь на 1,4 %. Тем самым, по словам опрошенных директоров девелоперских компаний, лишь углубляется условная пропасть, преодолеть которую в ближайшие годы будет очень непросто. «Поскольку в Праге практически остановлены изменения действующего территориального плана, а на ряде браунфилдов уже много лет действуют запреты на строительство, темпы согласования новых проектов явно не ускорятся. Не поможет и новая редакция строительного закона, которая, безусловно, является шагом в правильном направлении, но никоим образом не выведет на рынок новые квартиры», — комментирует ситуацию в рамках исследования компании CEEC Research Михаэла Томашкова из Central Group a. s.
К 2030 году проблему обещают решить
Институт планирования и развития города Праги (IPR) разработал амбициозный план, который должен решить проблему нехватки квартир к 2030 году. Цель — строить 9 000 квартир в год и располагать 35 000 городскими квартирами к 2030 году. Остаётся вопрос, кто построит столь необходимые квартиры, если девелоперские компании постоянно тормозят строительные управления, а также институции охраны памятников и природы. Решением мог бы стать сам город, если бы он взялся за строительство муниципального жилья. Однако сейчас реальность иная: муниципальные квартиры составляют около 5 % жилого фонда. Только с 2011 по 2019 год муниципальный жилой фонд в Праге сократился более чем вдвое (источник). За последнее десятилетие городская администрация Праги реализовала лишь минимальное количество проектов нового жилищного строительства (см. график из Исследования качества жизни пражан 11/2019). Поэтому компенсации убыли жилого фонда те, кто ищет новую квартиру, дождутся исключительно силами девелоперских компаний. В настоящее время строительство новых жилых единиц, инициированное непосредственно городом или государством, практически не ведётся. Остаётся вопрос, как к этому отнесутся новые политические силы, вышедшие из октябрьских выборов 2021 года. Останемся ли мы и дальше преимущественно в руках девелоперов или ситуация после долгих лет застоя наконец сдвинется благодаря инициативе государства или городов?
