Stabilire il canone ideale in linea con l'attuale dinamica del mercato può essere un bel rompicapo. Per il proprietario è importante trovare un inquilino affidabile e solvibile, disposto a trasferirsi possibilmente da subito, evitando al tempo stesso un'ondata inutile di richieste attirate da un prezzo troppo basso. Nel caso opposto, però, il rischio è che l'appartamento con un canone «sparato troppo in alto» resti vuoto per settimane o mesi, il che rappresenta per il proprietario un'occasione mancata. Azzeccare l'importo ideale per ogni appartamento richiede anni di esperienza. Occorre tenere conto di numerosi parametri soggettivi o individuali, tra cui, oltre alla metratura e all'età dell'immobile, anche la zona, i servizi presenti nelle vicinanze, i collegamenti di trasporto o l'inquinamento acustico. Ogni singolo elemento può avere un impatto positivo o negativo sull'importo del canone che gli interessati saranno disposti ad accettare.
I dati più recenti sui canoni di locazione
Per chi desidera introdurre in tutto questo processo anche qualche criterio oggettivo, abbiamo un'ottima notizia. Il Ministero delle Finanze, infatti, in base al decreto attuativo n. 456/2024 Racc. sulle mappe dei prezzi degli affitti, pubblicherà dati aggiornati quattro volte l'anno all'interno di un'applicazione interattiva disponibile online. I dati relativi alla fine del 2024 sono consultabili già da ora, mentre le mappe dei prezzi aggiornate verranno pubblicate dal ministero sul proprio sito entro 45 giorni dalla fine di ogni trimestre solare. I nuovi dati relativi al primo trimestre del 2025 dovrebbero quindi comparire online al più tardi a metà maggio. Anche se parliamo di mappa dei prezzi, in realtà le mappe sono due – una mostra infatti i territori catastali dell'intera Repubblica Ceca, l'altra si concentra specificamente sulla capitale.
I canoni più alti si registrano tradizionalmente nel centro della metropoli, ma la mappa evidenzia anche alcune particolarità, come i prezzi elevati dei bilocali 1+kk nel territorio catastale di Motol (versione interattiva qui)
Entrambe le mappe riportano sempre i dati sul valore minimo, massimo e mediano del canone nella zona indicata. I prezzi sono suddivisi tra immobili più datati e nuove costruzioni. Per chi non ama consultare le mappe o desidera elaborare analisi proprie sui dati, il ministero mette a disposizione le informazioni anche in formato tabellare. Queste offrono un livello di dettaglio ancora leggermente maggiore, poiché contengono la ripartizione dei canoni per decili.
Come calcolare il canone ideale
Per fornire dati il più possibile oggettivi, la mappa dei prezzi lavora con il concetto di «appartamento di riferimento», definito direttamente nel decreto. Si tratta di un appartamento non arredato privo di balcone, terrazza, garage o altro posto auto. L'abitazione deve trovarsi in uno stato tecnico almeno «buono», o addirittura «molto buono» se si parla di immobili in palazzine di nuova costruzione. Un piccolo svantaggio può essere il fatto che la mappa accorpa gli appartamenti con angolo cottura e quelli con cucina separata sempre in un'unica categoria, senza distinguere quindi, ad esempio, i 2+kk dai 2+1. Eppure questi ultimi hanno di fatto un locale in più.
I canoni nelle regioni variano in modo molto marcato: i più alti si registrano tradizionalmente nella regione della Boemia Centrale e nelle vicinanze dei grandi agglomerati (mappa interattiva qui)
Se il vostro appartamento presenta un qualsiasi elemento superiore allo standard o dotazioni che vanno oltre l'appartamento di riferimento, all'importo del canone in corone per metro quadro al mese va aggiunto anche uno specifico importo supplementare. Come funziona nella pratica? Per gli appartamenti in nuove costruzioni è stabilito che per un balcone si possono aggiungere altre 7 Kč, per una terrazza addirittura 22 Kč e per un garage potete richiedere 32 Kč in più al mese per ogni metro quadro dell'immobile. Un canone aggiuntivo spetta inoltre, ad esempio, per l'ascensore, per un materiale di costruzione diverso da pannelli prefabbricati/mattoni o per dotazioni non meglio specificate superiori allo standard. È importante ricordare che la mappa dei prezzi rileva i contratti di locazione appena stipulati, non tiene quindi conto dei rapporti di locazione a lungo termine già in corso, nei quali i prezzi possono essere diversi e di solito leggermente inferiori rispetto al canone di mercato attuale nella zona in questione. Come avrete intuito dal testo qui sopra, stabilire il prezzo ottimale resta un po' un'alchimia. La mappa dei prezzi degli affitti del Ministero delle Finanze della Repubblica Ceca può però rivelarsi un'ottima guida per chi non sa come orientarsi. Avete un appartamento libero a Praga e desiderate aiuto nel definire il canone corretto e nella scelta dell'inquilino ideale? Non esitate, siamo qui per voi. L'azienda FLAT SERVICE opera sul mercato da oltre 20 anni, abbiamo grande esperienza nella gestione professionale di portafogli immobiliari e vi faremo risparmiare tempo e preoccupazioni. Per maggiori informazioni chiamate il numero +420 277 000 330 oppure scrivete all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz.
