Se state cercando l'inquilino ideale per il vostro appartamento, con ogni probabilità avete in mente una coppia di non fumatori poco più che quarantenni, senza bambini piccoli né animali domestici. Proprio con inquilini di questo tipo, agli occhi dei proprietari, il rischio di litigi con i vicini per rumori forti o per l'odore di sigaretta è minimo. Allo stesso tempo non dovete temere che l'immobile venga rovinato dal fumo di tabacco, che dall'abitazione si elimina con difficoltà e di certo non scompare con una bella arieggiata.
Il diritto di uno finisce dove inizia il diritto dell'altro
Nella Repubblica Ceca nessuna legge disciplina in modo esplicito il fumo negli appartamenti. Allo stesso tempo non esiste finora nemmeno una sentenza che affronti la questione. In caso di causa non è quindi chiaro come potrebbe concludersi il procedimento. In generale vale il principio che il fumo non dovrebbe ledere i diritti altrui. Secondo il nuovo codice civile (§ 1013 comma 1) il proprietario, e quindi tipicamente anche l'inquilino, deve astenersi da «tutto ciò che fa sì che rifiuti, acqua, fumo, polvere, gas, odori, luce, ombra, rumore, vibrazioni e altri effetti simili (immissioni) penetrino nel fondo di un altro proprietario (vicino) in misura non adeguata alle condizioni locali e ne limitino sostanzialmente l'utilizzo consueto». I vicini disturbati dall'odore di sigaretta potrebbero chiedere in tribunale che l'autore – in questo caso l'inquilino – cessi di molestarli con il fumo in misura eccessiva. Non è però chiaro dove si collochi tale misura e cosa la superi. Proprio questo sarebbe quindi con ogni probabilità oggetto della controversia giudiziaria e della perizia di esperti.
Un buon contratto di locazione è la base
Una parte degli esperti legali ritiene che il proprietario dell'immobile non abbia la possibilità di vietare il fumo nel proprio appartamento. Se lo facesse, violerebbe le libertà civili dell'inquilino e i suoi diritti tutelati dalla legge. Altri esperti sostengono invece che il divieto di fumare possa essere pattuito nel contratto di locazione, poiché non si tratta di una pretesa eccessiva. Si basano sul § 2239 del codice civile, secondo cui non si tiene conto soltanto «della pattuizione che impone all'inquilino un obbligo palesemente sproporzionato rispetto alle circostanze». Anche qui resta non specificato se proprio il divieto di fumare sia considerato (s)proporzionato.
Quanto l'odore di sigaretta possa risultare fastidioso per i singoli vicini è ovviamente una questione soggettiva
Se il divieto di fumare è espressamente indicato nel contratto di locazione, l'inquilino dovrebbe rispettarlo. In caso contrario il locatore potrebbe procedere alla disdetta della locazione proprio per violazione dell'accordo reciproco. Se invece nulla di tutto ciò è stato pattuito e il proprietario, ad esempio durante un controllo dell'appartamento, constatasse che l'odore di sigaretta lo disturba, non ha alcun fondamento giuridico per pretendere che non si fumi. A differenza di ristoranti o impianti sportivi, non esiste una legge che vieti di fumare in un appartamento in affitto. In linea generale, l'inquilino ha l'obbligo di utilizzare il bene (l'appartamento) in modo tale da non deteriorarlo oltre la normale usura. Ed è discutibile se proprio fumare all'interno di un appartamento appena imbiancato, dove si sente ancora il profumo del legno dei pavimenti nuovi, non costituisca una violazione di tale obbligo. Tra gli altri obblighi dell'inquilino rientra di norma quello di riportare tutto allo stato originario al momento di lasciare l'appartamento. Nel caso del fumo ciò può significare, ad esempio, la pulizia dei tappeti o la tinteggiatura per eliminare l'odore di sigaretta.
Posso fumare fuori, sul balcone?
E come cambia la situazione se, invece degli spazi interni dell'appartamento, parliamo di balcone, loggia o terrazza? Per quanto possa sorprendere più di qualcuno, i balconi sono spesso considerati spazi comuni, esattamente come i corridoi, gli ascensori o le cantine. Secondo il Decreto governativo sulla disciplina di alcune questioni connesse alla comproprietà immobiliare (n. 366/2013 Racc., § 5 comma 1 lett. f) sono spazi comuni «i balconi, le logge, le terrazze, gli atri, anche nel caso in cui siano accessibili soltanto dall'appartamento». E ciò nonostante siano a uso esclusivo del proprietario o dell'inquilino dell'unità e non accessibili a tutti i condomini. Fanno eccezione i balconi che nella dichiarazione del proprietario sono definiti come parte dell'unità abitativa. L'associazione dei proprietari delle unità può inserire nel regolamento condominiale il divieto di fumare negli spazi comuni, quindi anche sui balconi. Nella vita reale, però, far rispettare il divieto di fumo negli spazi comuni è piuttosto complicato. In un'eventuale causa, inoltre, si tornerebbe a discutere della proporzionalità di una simile limitazione dei diritti degli abitanti. Temete di tralasciare, nella preparazione del contratto di locazione, qualche elemento che in seguito potrebbe rivelarsi essenziale? Rivolgetevi ai gestori professionali di Flat Service, che vantano molti anni di esperienza sul mercato immobiliare e si occuperanno integralmente dell'affitto del vostro appartamento. Chiamateci al numero +420 277 000 330 oppure scriveteci all'indirizzo e-mail sales@flatservice.cz e saremo lieti di presentarvi i servizi della società di gestione Flat Service.
