Если вы как раз ищете идеального арендатора для своей квартиры, вы наверняка представляете себе некурящую пару слегка за сорок, без маленьких детей и домашних животных. Именно с такими жильцами, по мнению собственников, меньше всего рискуешь конфликтами с соседями из-за сильного шума или запаха сигарет. Заодно не приходится опасаться, что квартира будет испорчена табачным дымом, который трудно вывести из жилья и уж точно не выветрится после одного хорошего проветривания.
Право одного заканчивается там, где начинается право другого
В Чехии ни один закон курение в квартире прямо не регулирует. При этом до сих пор нет и ни одного судебного решения, которое бы касалось этой проблематики. Поэтому в случае подачи иска неясно, чем могло бы закончиться разбирательство. В общем случае действует правило, что курение не должно нарушать права других. Согласно новому Гражданскому кодексу (§ 1013 абз. 1) собственник, а значит, как правило, и арендатор обязан воздерживаться от «всего, что приводит к тому, что отходы, вода, дым, пыль, газ, запах, свет, тень, шум, вибрации и другие подобные воздействия (иммиссии) проникают на участок другого собственника (соседа) в мере, несоразмерной местным условиям, и существенно ограничивают обычное пользование участком». Затронутые соседи, которым мешает сигаретный запах, могут в суде потребовать, чтобы источник – в данном случае арендатор – прекратил беспокоить их дымом в несоразмерной мере. Однако неясно, где проходит эта граница и что уже находится за её пределами. Именно это, вероятно, и стало бы предметом судебного спора и экспертной оценки.
Качественный договор аренды – основа всего
Часть юристов считает, что собственник недвижимости не вправе запретить курение в своей квартире. В противном случае он нарушил бы гражданские свободы арендатора и его права, охраняемые законом. Другие специалисты напротив придерживаются мнения, что запрет курения можно закрепить в договоре аренды, поскольку это не является несоразмерным требованием. Они опираются на § 2239 Гражданского кодекса, согласно которому не принимается во внимание лишь «условие, возлагающее на арендатора обязанность, которая с учётом обстоятельств явно несоразмерна». И снова остаётся неуточнённым, считается ли именно запрет курения (не)соразмерным.
То, насколько сигаретный запах мешает конкретным соседям, разумеется, вопрос субъективный
Если запрет курения прямо указан в договоре аренды, жилец обязан его соблюдать. Иначе арендодатель может расторгнуть договор именно из-за нарушения взаимной договорённости. Если же ничего подобного в договоре нет и собственник, например, при осмотре квартиры обнаружит, что ему мешает сигаретный запах, у него нет никаких правовых оснований требовать не курить. В отличие от ресторанов или спортивных объектов не существует закона, который запрещал бы курение в съёмной квартире. В общем виде действует правило, что арендатор обязан пользоваться имуществом (квартирой) так, чтобы не допускать его порчи сверх обычного износа. И остаётся вопросом, не является ли курение внутри свежепобелённой квартиры, где ещё пахнет древесиной новых полов, нарушением этой обязанности. К другим обязанностям арендатора обычно относится то, что при выезде из квартиры он должен привести всё в первоначальное состояние. В случае курения это может означать, например, чистку ковров или покраску стен, которая устранит сигаретный запах.
Можно ли курить на балконе?
А как меняется ситуация, если вместо внутреннего пространства квартиры речь заходит о балконе, лоджии или террасе? Хотя это может многих удивить, балконы часто считаются общими помещениями, как, например, коридоры, лифты или подвалы. Согласно Постановлению правительства о регулировании некоторых вопросов, связанных с долевой собственностью на жильё (№ 366/2013 Sb., § 5 абз. 1 п. f), общими помещениями являются «балконы, лоджии, террасы, атриумы, в том числе в случае, если доступ к ним возможен только из квартиры». И это несмотря на то, что они находятся в исключительном пользовании собственника или арендатора единицы, а не доступны всем жильцам. Исключение составляют балконы, которые в заявлении собственника определены как часть квартирной единицы. Объединение собственников единиц может внести в домовой регламент запрет курения в общих помещениях, то есть и на балконах. Однако в реальной жизни добиться соблюдения запрета курения в общих помещениях довольно сложно. К тому же при возможном судебном споре снова обсуждалась бы соразмерность такого ограничения прав жильцов. Опасаетесь, что при составлении договора аренды упустите какие-то условия, которые впоследствии окажутся принципиальными? Обратитесь к профессиональным управляющим из Flat Service, которые имеют многолетний опыт на рынке недвижимости и полностью возьмут на себя аренду вашей квартиры. Позвоните нам по телефону +420 277 000 330 или напишите на e-mail sales@flatservice.cz, и мы с удовольствием представим вам услуги управляющей компании Flat Service.
