Můžu zakázat nájemci kouřit?

Pokud zrovna hledáte ideálního nájemníka do svého bytu, velmi pravděpodobně jste si vysnili nekuřácký pár raných čtyřicátníků bez malých dětí a domácích mazlíčků. Právě u takových obyvatel totiž v očích majitelů nejméně hrozí spory s okolními sousedy kvůli silnému hluku nebo zápachu z cigaret. Zároveň se nemusíte obávat, zda nemovitost nebude poničena tabákovým kouřem, který se z domácnosti obtížně dostává a určitě se nevyřeší jedním pořádným vyvětráním.

Právo jednoho končí tam, kde začíná právo druhého

V České republice žádný zákon kouření v bytě explicitně neupravuje. Zároveň doposud neexistuje ani jakékoliv rozhodnutí soudu, které by se touto problematikou zabývalo. V případě podání žaloby proto není jasné, jak by soudní řízení mohlo dopadnout.

Obecně platí, že by kouření nemělo narušovat práva ostatních. Podle nového občanského zákoníku (§ 1013 odst. 1) by se měl vlastník, a tudíž typicky i nájemník, zdržet „všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku“.

Dotčení sousedé, kterým by cigaretový zápach vadil, by se mohli u soudu domáhat toho, aby se původce – v tomto případě nájemce – zdržel jejich obtěžování kouřem v nepřiměřené míře. Nevyjasněné však je, kde leží ona míra a co je již za její hranou. Právě to by proto pravděpodobně bylo předmětem soudní rozepře a přezkumu znalců.

Kvalitní nájemní smlouva je základ

Část právních expertů se domnívá, že vlastník nemovitosti nemá možnost zakázat kouření ve svém bytě. Kdyby se tak stalo, narušil by nájemníkovi jeho občanské svobody a práva chráněná zákonem.

Jiní odborníci naopak zastávají názor, že zákaz kouřit lze mít sjednaný v nájemní smlouvě, protože se nejedná o nepřiměřený požadavek. Vychází z § 2239 občanského zákoníku, který říká, že se nepřihlíží pouze „k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená“. Opět zůstává nespecifikované, zda je právě zákaz kouření vnímán jako (ne)přiměřený.

To, jak obtěžující může být cigaretový zápach pro jednotlivé sousedy, je samozřejmě subjektivní záležitostí

V případě, kdy je zákaz kouření výslovně uveden v nájemní smlouvě, měl by ho obyvatel bytu dodržovat. Jinak by mohlo dojít k výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele právě kvůli porušení vzájemné dohody. Pokud nic takového zasmluvněné není a vlastník by například při kontrole bytu zjistil, že mu cigaretový zápach vadí, nemá žádný právní podklad pro vyžadování nekouření. Na rozdíl od restaurací nebo sportovišť neexistuje zákon, který by kouření v pronajatém bytě znemožňoval.

V obecné rovině platí, že nájemník má povinnost užívat majetek (byt) takovým způsobem, aby nedocházelo k jeho znehodnocování nad rámec běžného opotřebení. A je otázkou, zda právě kouření uvnitř čerstvě vybíleného bytu, kde ještě voní dřevo z nových podlah, není porušením této povinnosti.

Mezi další závazky nájemníka obvykle patří, aby při opouštění bytu uvedl vše do původního stavu. V případě kouření to může znamenat například vyčistění koberců či vymalování, které odstraní cigaretový zápach.

Smím si zapálit venku na balkoně?

A jak se situace změní, když se místo vnitřního prostoru bytu začneme bavit o balkoně, lodžii či terase? Přestože to může nejednoho člověka překvapit, balkony se mnohdy považují za společné prostory, stejně jako například chodby, výtahy nebo sklepy. Dle Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (č. 366/2013 Sb., § 5 odst. 1 písm. f) jsou společnými prostorami „balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu“. A to i přesto, že jsou ve výlučném užívání vlastníka či nájemce jednotky, nikoliv dostupné všem obyvatelům. Výjimku představují balkony, které jsou v prohlášení vlastníka vymezeny jako součást bytové jednotky.

Společenství vlastníků jednotek může do domovního řádu zanést zákaz kouření ve společných prostorách, tedy i na balkonech. V reálném životě je však vymahatelnost zákazu kouření ve společných prostorách poměrně komplikovaná. Při případném soudním sporu by se navíc opět řešila přiměřenost takového omezení práv obyvatel.

Máte obavy, že při přípravě nájemní smlouvy opomenete nějaké náležitosti, které se později mohou ukázat jako zásadní? Obraťte se na profesionální správce z Flat Service, kteří mají mnohaleté zkušenosti na realitním trhu, a o pronájem vašeho bytu se kompletně postarají. Zavolejte nám na telefonní číslo +420 277 000 330 nebo napište e-mail na adresu sales@flatservice.cz a my vám rádi představíme služby správcovské společnosti Flat Service.