Se siete tra i lettori abituali del nostro blog, sapete bene che in passato ci siamo occupati più volte del tema dei depositi cauzionali. Questo anticipo finanziario a favore del proprietario, fissato per legge fino a un massimo di tre mensilità di canone, ha le sue regole ben precise.
Tra queste rientra attualmente anche il diritto dell'inquilino alla restituzione del deposito cauzionale con gli interessi. Il loro importo dovrebbe però essere indicato nel contratto, altrimenti entrambe le parti devono affidarsi a una formulazione molto vaga stabilita dal codice civile e alla reciproca volontà di trovare un accordo ragionevole.
Non confondere il deposito cauzionale con il credito al consumo
L'Associazione civica dei proprietari di case della Repubblica Ceca (OSMD) ha pubblicato a febbraio una dichiarazione alla quale si è successivamente associata anche l'Associazione per l'abitare in locazione. La sua parte più importante è il netto disaccordo con l'idea che il deposito cauzionale debba essere trattato di fatto come un credito al consumo, concesso da chi abita l'appartamento (l'inquilino) al suo proprietario (il locatore).
Secondo ANB e OSMD, l'idea che l'inquilino si rivolga al proprietario «come a una banca» è del tutto errata
«Un simile approccio non corrisponde né alla natura giuridica della garanzia, né alla natura economica dei rapporti di locazione», spiega l'Associazione per l'abitare in locazione. Sia ANB sia OSMD considerano importante il dibattito sulla disciplina dei depositi cauzionali, ma ritengono necessario rispettare la funzione principale che queste somme affidate hanno. Si tratta cioè di una forma di garanzia per il proprietario, che così avrà con cosa coprire eventuali danni causati dall'inquilino.
L'abitazione non deve fare da banca
«Il rapporto tra inquilino e proprietario non ha il carattere dei servizi offerti dagli istituti finanziari», aggiunge l'associazione di settore. Nella forma attuale rappresenterebbe infatti per l'inquilino, in sostanza, un investimento senza rischi con un rendimento che, in caso di locazione di lunga durata, potrebbe tranquillamente arrivare a decine o centinaia di migliaia di corone. Il proprietario dell'appartamento, al contrario, un certo grado di rischio dovrebbe assumerselo sempre.
«Il proprietario deve avere le somme depositate facilmente disponibili nel caso in cui il rapporto di locazione si concluda. Non può quindi negoziarle sul mercato finanziario con l'obiettivo di ottenere il rendimento più alto possibile, assumendosi al tempo stesso rischi di investimento», avverte l'associazione. In Germania e in Austria, ad esempio, la legislazione impone direttamente al proprietario l'obbligo di custodire il deposito in modo sicuro. Molti Paesi europei stabiliscono per il locatore l'obbligo di restituire il deposito senza indebito ritardo, mentre il ritardo è collegato a sanzioni.
Le somme versate come deposito cauzionale possono teoricamente generare rendimenti, ma devono farlo in sicurezza e senza rischio di investimento per entrambe le parti coinvolte
Al massimo i rendimenti di un deposito sicuro
«L'OSMD è convinta che anche l'interpretazione giuridica ceca dovrebbe partire da questa logica. L'interesse sulla garanzia deve corrispondere al rendimento da deposito ottenibile in sicurezza, non al costo dei crediti al consumo», è l'appello al legislatore del presidente dell'Associazione civica dei proprietari di case Milan Krček.
In altre parole: gli interessi possono teoricamente continuare a maturare, ma solo fino alla misura facilmente documentabile degli interessi di un conto corrente o di un conto di risparmio (cioè il rendimento da deposito), per quanto anche il secondo strumento citato comporti alcuni rischi. Nella pratica basterebbe, ad esempio, aprire per ogni deposito versato un conto virtuale separato in banca e restituire alla fine del rapporto di locazione esattamente la somma che vi si trova.
Il presidente dell'Associazione per l'abitare in locazione Jakub Vysocký sottolinea che sarebbe opportuno avviare quanto prima un dialogo tra legislatori ed esperti che hanno decenni di esperienza pratica sul funzionamento del mercato della locazione abitativa. «Sosteniamo una disciplina legislativa rapida, univoca, completa ed equilibrata dei depositi cauzionali e dell'intero processo del loro funzionamento. Se ciò avverrà, sarà in definitiva un ulteriore passo importante verso il sostegno allo sviluppo e all'accessibilità della locazione abitativa», aggiunge Vysocký.
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